El nuevo mapa urbano: cómo cambiarán las reglas para construir en Bahía Blanca
Control de la densidad, alturas de edificios variables y controlar la extensión son algunas claves del nuevo Código de Ordenamiento Urbano presentado por el municipio.
Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.
En una jornada definida por el intendente Federico Susbielles como de “trascendente”, la municipalidad presentó los lineamientos generales del nuevo Código de Ordenamiento urbano y territorial COUT), que viene a reemplazar al vigente Código de Planeamiento Urbano (CPU), delineado a fines de los 60 y cuya última actualización data de hace 35 años.
Se trata de una herramienta clave para el desarrollo de la ciudad a partir de la generación de un marco normativo buscando ordenar algo de tanta complejidad como es una ciudad, que crece, cambia y evoluciona de manera constante.
La nueva herramienta establece qué se puede construir, dónde, cuánto y cómo, con el objetivo de generar una ciudad habitable, saludable y segura. Se ocupa además de cuidar el patrimonio cultural y arquitectónico, proteger los paisajes, los espacios públicos y áreas sensibles y establece la gestión de riesgos.
La documentación está todavía abierta a una instancia de discusión con vecinos, profesionales, entidades y organismos, etapa que se desarrollará en los próximos meses, y busca ser considerada por el Concejo Deliberante antes de fin el año.
El COUT fue presentado para su evaluación a la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial, que es la autoridad que rige en la materia, que luego de dos meses de estudio ha hecho su devolución. En este tipo de normativa, muchas cuestiones se rigen mediante leyes provinciales, lo cual exige la mirada del ministerio de infraestructura, del de ambiente y de la Autoridad del agua (ADA).
“Más allá de algunas observaciones y cuestiones a ajustar, quedó en claro la solidez del trabajo. Eso nos animó a realizar esta presentación y abrir su discusión con las universidades, colegios profesionales, legisladores, profesionales y todo aquel que tenga sugerencias o propuestas”, señaló el arquitecto José María Zingoni, titular de la secretaría de Planeamiento Urbano del municipio.
Los detalles
Un concepto clave del COUT es que no se trata de una actualización del código vigente, cuya última adecuación data de 1991, sino que es un nuevo código, que lo reemplaza, adecuado a los nuevos tiempos y con vista a la ciudad del futuro. Para su conformación se estudiaron y consideraron todos los antecedentes existentes en la materia.
El COUT está ordenado en 8 títulos, con varios capítulos cada uno, los cuales incluyen disposiciones generales, cuestiones de ordenamiento territorial, una nueva zonificación, prohibiciones, intensidad de ocupación, morfologías, espacio urbano público y ocupación y uso del suelo, entre muchos otros componentes.
Uno de los indicadores novedosos es que cada zona en la que se pretenda construir tendrá asignado un factor de impermeabilización del suelo, que establece que superficie permeable se debe considerar. Este coeficiente responde a las condiciones geográficas de la ciudad frente a una situación como la que generó la inundación de marzo de 2025.
Hay también un tratamiento en cuanto a las alturas permitidas para los edificios, según se ubiquen sobre la línea municipal o retirados de la misma, buscando evitar la generación de conos de sombras sobre los espacios urbanos.
Otro elemento distintivo es que se establecen superficies mínimas de departamentos según el modelo elegido y que se tendrá en cuenta la densidad habitacional, una exigencia establecido en las leyes provinciales que nunca se tuvo en cuenta en la ciudad. Se trata de un valor que establece la cantidad máxima de personas que pueden habitar en un sector o en una manzana, lo cual supone un límite a la cantidad de inmuebles que pueden coexistir.
Habrá también distintos diseños de calles y veredas, de acuerdo a su ubicación. Incluso detalles constructivos para los recintos para los árboles, buscando vincularlos con el agua que corre por las cunetas.
El COUT incluye también normas para la protección del patrimonio cultural y arquitectónico, el tratamiento de los bosques nativos, la protección de documentos y espacios públicos y la consideración de los riesgos naturales.
La edificación
Además del código de Ordenamiento urbano, la municipalidad trabaja en un nuevo código de edificación, el cual no se revisa desde hace 58 años. En este caso es un tratamiento que no exige la intervención provincial.
Entre las normas en consideración se incluye el establecimiento de una nueva velocidad del viento para considerar en el cálculo de edificios, un aumento del almacenamiento de agua domiciliaria, pasando de 24 a 48 horas de reserva, la construcción de cisternas para contener el agua de lluvia y un manejo de las superficies permeables.
José María Zingoni, una mirada con conocimiento y experiencia
En diciembre de 1999, en el teatro Municipal, el intendente Jaime Linares presentó el Plan Estratégico Bahía Blanca, un trabajo de planificación que involucró a diversos sectores de la ciudad con propuestas para el desarrollo local, con énfasis en la promoción social, el fortalecimiento productivo, la sustentabilidad urbano-ambiental y la gobernabilidad política.
En ese entonces la voz cantante la tuvo el arquitecto José María Zingoni, por entonces director de Planificación Estratégica. Veintisiete años después vuelve a tener la responsabilidad de dar a conocer el código de ordenamiento urbano y territorial, como secretario de planificación urbana.
Las siguientes son algunos puntuales y específicas sobre ese nuevo documento.
--Una cuestión que trascendió cuándo se comenzó a analizar el nuevo código fue que se iba a limitar la altura de los edificios en el microcentro ¿Eso se mantiene?
--Este es un código nuevo, al que hay que mirar desde otro lado para entenderlo. Hay dos indicadores claves: densidad y permeabilidad del suelo. Es la que va a dar el potencial de departamentos o de superficie comercial que se puede construir. La altura no necesariamente es un plano límite. La densidad regula lo que se puede hacer y la altura se limita en dos puntos: sobre la línea municipal y sobre la línea de fondo, se puede crecer en altura hasta donde permita la profundidad del terreno.
--¿Se plantea algún esquema para corregir el crecimiento de la ciudad en extensión, considerando que es un modelo con muchos puntos negativos desde lo urbano?
--Si, la planta urbana se reduce un 30% aproximadamente.
--Hay sectores de la ciudad con mucho potencial y servicios pero que no resultan atractivos para los desarrolladores. ¿Se intentará revertir esa situación?
--Habrá "premios", pero no se darán en cualquier parte sino en los sectores que se busca desarrollar. También hay determinados beneficios para situaciones especiales como la de completar una morfología urbana o transferir el potencial de edificabilidad desde un edificio patrimonial a otro que se quiera desarrollar.
--Hay un gran sector de la ciudad –barrio universitario, Pacífico-- que desde hace al menos 15 años carece de normativas para construir. ¿El nuevo código resuelve esa situación?
--Sí, porque se trata de un acto administrativo que dota de normativa a toda la ciudad.
--¿Hay algún tratamiento especial para avenidas como Colón y Parchappe?
--No hay indicadores precisos. La avenida Colón tiene los indicadores de la zona a la que corresponde, al igual que Parchappe. Pero estamos trabajando para a futuro disponer de un plan particularizado de este sector.
--Se menciona siempre que la ciudad está plagada de tierras ociosas que generan importantes vacíos urbanos ¿Se consideró esa situación?
--Sí, pero en diversas medidas. Buscamos tanto tierras como inmuebles sin uso. La no utilización del suelo y la vacancia de los edificios es un problema grande a resolver. Más allá de lo que diga el código, estamos trabajando en relevamientos y acciones en ese sentido y la nueva normativa nos fortalece en las acciones que podamos realizar.