Alquileres en la ciudad: cuando la mayor oferta ajusta los valores (a cada bolsillo)

Guillermo D. Rueda

grueda@lanueva.com

Periodista. Círculo de Periodistas Deportivos de Bahía Blanca. Fue redactor de la revista Encestando (1985-2000). Desde 1987 trabaja en el diario La Nueva Provincia (hoy La Nueva.). Pasó por las secciones Deportes, La Región y La Ciudad, donde se desempeña actualmente. Está especializado en periodismo agropecuario desde 2001. Miembro de la Asociación Bonaerense de Periodistas Agropecuarios. Responsable de las páginas webs de la Asociación de Ganaderos (AGA) y de Abopa.

Tras un inicio de año marcado por la tradicional previa estudiantil, que es el momento de mayor movimiento, el mercado inmobiliario de Bahía Blanca está atravesando un cambio de paradigma.

La retracción de la demanda y un aumento significativo en la oferta de unidades marcan un escenario con precios amesetados, donde no son pocos los propietarios que han tomado recaudos para mantener a sus inquilinos.

“Paradójicamente, luego del habitual boom de demanda estudiantil que tiene la ciudad durante febrero, desde marzo a este mes (de mayo) se ha notado una importante retracción o falta de demanda”, sostuvo el martillero y contador público Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca.

“Esto se traduce directamente en un aumento de la oferta: mientras que en meses anteriores podías encontrar entre 80 y 90 departamentos de un dormitorio en el centro, hoy (NdR: por la última semana, en el sitio bahiablancapropiedades.com) ese número ha subido a 149 alternativas disponibles”, agregó.

“Esto quiere decir que hay muchas más opciones y los valores de inicio de contrato son prácticamente los mismos de hace tres o cuatro meses”, aseguró Piñero, en diálogo con La Nueva.

—¿A qué se atribuye este fenómeno de estancamiento en los precios y de una demanda más atenuada?

—En forma exclusiva responde a la economía del bolsillo del inquilino, que es generalmente asalariado o trabajador autónomo. Hay una falta de dinero en la calle que hace que el mercado no convalide valores más altos.

“De hecho, departamentos céntricos con cochera que se ofrecen a valores considerados de buen precio apenas reciben una llamada por semana, algo que, antes, era muy raro. Lo cierto es que el inquilino hoy no está pudiendo pagar más de lo que abonaba hace unos meses”.

—Ante esta situación, ¿cuál es el consejo para los propietarios?

—La recomendación es cuidar al inquilino y renegociar. Existe un alto riesgo para el dueño de que, si pretende un aumento por encima de lo que el mercado convalida, la propiedad quede vacante y pase a engrosar la lista de unidades que está costando alquilar. Es preferible renovar con un salto pequeño antes que tener la propiedad vacía por dos o tres meses.

—¿Se observa un aumento en la morosidad debido al contexto económico?

—No, no hay un exceso de morosidad; tampoco deudas acumuladas en expensas que hagan colapsar a los edificios. El mercado local está bastante saneado en ese sentido. Lo que suele ocurrir es que la gente prefiere bajarse o buscar algo más económico antes de generar una deuda.

—¿Qué zonas de Bahía Blanca son, hoy, las más convenientes?

—Para inquilinos, especialmente estudiantes, el barrio Universitario se ha vuelto paradójicamente más conveniente que el centro, ya que sus valores de alquiler son más bajos para el mismo tipo de unidades.

“Esto se debe a que la actividad académica se desplazó hacia el campus de Altos del Palihue, lo que descomprimió la demanda histórica de esa zona. Del mismo modo, gracias a las bicisendas y al boleto estudiantil gratuito, hoy es conveniente vivir en casi cualquier punto de la ciudad con buena conectividad porque no es imprescindible la cercanía física a las aulas.

—¿Y para quienes buscan alternativas en el centro?

—El microcentro presenta una conveniencia inédita por la alta oferta disponible. Actualmente hay casi el doble que en meses anteriores, lo que ha provocado, insisto, que los precios de inicio de contrato se mantengan estancados desde hace meses.

—¿Respecto de los comercio de cercanía?

—Las zonas con mayor dinamismo y demanda actual son Villa Mitre y el eje de la zona norte, específicamente sobre las calles Pilmayquen y 14 de Julio. En estos sectores se están construyendo nuevos locales comerciales porque el público prefiere comprar cerca de su hogar, alejándose del microcentro.

—¿Cuáles son las opciones para inversores? ¿Es mejor comprar un departamento de pozo o uno usado?

—La elección depende del objetivo de la inversión y del capital disponible, aunque se trata de una oportunidad estratégica actual en las unidades a estrenar. Actualmente la construcción está estancada, lo que significa que en los próximos dos o tres años habrá una falta de departamentos nuevos en el mercado.

“Asimismo, para quien tiene capacidad de inversión hoy, entrar en un edificio de pozo es visto como un gran negocio a mediano plazo. Se espera que cuando comiencen las grandes obras proyectadas para Bahía Blanca, la demanda de gente que llegue hará que estos departamentos nuevos sean muy buscados y su valor suba significativamente.

“Por otro lado, si la economía mejora las propiedades aumentarán su valor. Es decir, comprar ahora permite congelar el precio actual antes de que los inmuebles se encarezcan en unos años.

“¿La opción del departamento usado? Especialmente aquellas unidades que tienen entre 50 y 60 años, construidas en los años 70, son en la actualidad las opciones más económicas del mercado. Existe una gama muy amplia de precios donde los departamentos más antiguos tienen los valores de mercado más bajos, mientras que los departamentos a estrenar se ubican en el extremo superior de la escala.

“En este sentido, un punto a tener en cuenta con los usados es que si la propiedad es muy vieja y no ha sido actualizada; por ejemplo, en sus revestimientos o bajo mesadas, puede tener dificultades para alcanzar un buen valor de alquiler en el futuro”.

—Quien alquila, ¿puede seguir soñando con la casa propia?

—En este país, el que sea sujeto de crédito y pueda acceder a un crédito hipotecario, no lo tiene que dudar. Es que, históricamente, en 20 años de alquiler terminás pagando el valor de la propiedad. Si la Argentina mejora y los créditos se estabilizan, es mejor capturar el valor de la propiedad hoy.

La demanda entre locales comerciales céntricos y de barrio

En nuestra ciudad, la demanda de locales comerciales está experimentando un cambio estructural, donde el microcentro pierde atractivo frente al crecimiento de los barrios.

Según Piñero, este fenómeno se explica por varios factores concurrentes: “Actualmente se observa una alta vacancia de locales en el centro de la ciudad. Esto se debe a que los comerciantes ya no pueden afrontar los alquileres elevados de esa zona ante una menor demanda de público, sumado al impacto del comercio electrónico, que ha cambiado los hábitos de consumo”, amplió.

“Además, factores climáticos como inundaciones recientes han afectado gravemente a muchos comercios céntricos y, al final, forzaron los cierres”, comentó.

“El auge del comercio de cercanía es muy fuerte. Existe una tendencia marcada hacia el consumo en las propias barriadas, lo que ha impulsado la demanda en sectores fuera del radio céntrico. Un ejemplo emblemático de este dinamismo es el barrio Villa Mitre”, sostuvo.

“Esto es, mientras en el centro sobran locales en otras zonas se están construyendo activamente nuevas unidades”, indicó Piñero.