Construir en Bahía Blanca ya cuesta más de lo que se puede vender
Desarrolladores locales aseguran que el costo del m2 supera ampliamente los valores de comercialización, situación que frena nuevos proyectos inmobiliarios.
Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.
Audionota: Natalia Marinelli
Son varias los datos que se deben considerar al analizar el momento que atraviesa la industria de la construcción en la ciudad, aunque todos indican que en 2026 se sigue verificando una baja en la superficie presentada para la construcción, disminución que comenzó a manifestarse de manera clara desde 2024.
En lo que va del año, enero-abril 2026, se gestionaron 111 permisos para construir 27.697 metros cuadrados (m2). Esto significa un aumento del 24% en relación a los 89 permisos gestionados en 2025 para el mismo período, aunque con la particularidad de que es menos la superficie a construir, pasando de 29.589 m2 en 2025 a los 27.697 en lo que va del año, una baja del 6,39%.
Esta comparativa con 2025 tiene características particulares ya que la inundación del 7 de marzo del último año generó que durante ese mes no se gestionaran expedientes.
En 2026, abril sufrió una importante baja en la superficie presentada en relación al mes anterior, una disminución del 43,2%, pasando de 7905 m2 en marzo a 4489 m2 en abril. Esa diferencia no es tan importante en la cantidad de permisos, donde se verificó una baja fue del 20%, pasando de los 30 permisos de marzo a los 24 de abril.
Por último, la tipología más tramitada en lo que va del año corresponde a viviendas multifamiliares que lidera las presentaciones con el 44,54% de la superficie gestionada. Lo siguen las viviendas unifamiliares (44,54%), los depósitos (9,12%), locales (5,59%), ampliaciones (0,65%) y otros destinos (0,39%).
Los sin permiso
Junto con las estadísticas de obras a construir, la División Central Territorial de Datos de la subsecretaría de Planeamiento Urbano municipal realiza el detalle de las gestiones por construcciones ya realizadas, sin cumplir con las normativas vigentes, por caso la presentación de los planos exigidos por ley y los controles en cuanto a que los mismos se ajusten al código de construcción y de planeamiento.
Denominadas “obras sin permiso” (SP) sumaron este año 199 tramitaciones, es decir un 79% más que las realizadas de manera legal. En superficie hay total paridad: 27969 m2 de obras realizadas SP contra 27697 m2 de permisadas.
La modalidad de construir SP es una conducta histórica en nuestra ciudad, que responde a varios factores. Los colegios profesionales refieren principalmente que es consecuencia de la falta de control por parte del municipio, que carece de una estructura adecuada en materia de inspección.
También quienes actúan de esa manera muchas veces realizan construcciones por fuera de las normativas, las cuales no resultan observadas en las declaraciones posteriores a su ejecución.
¿El valor del m2?
Pocos valores tan delicados para tomar como referencia como el del “valor del metro cuadrado” que se toma en el mundo de la construcción a la hora de valorar una propiedad.
Es imposible pensar en un único valor de esa unidad, porque son tantas las variables que admite una vivienda que es una utopía pensar en uno único que aglutine todas esas cuestiones.
Sin embargo, varias entidades elaboran ese valor de referencia, a partir de analizar determinados modelos de viviendas ubicados en emplazamientos específicos.
Uno de esos estudios lo realiza la Asociación Pymes de la Construcción de la provincia de Buenos Aires (Apyme), que estableció para abril de este año una estimación de $ 2.123.535 para el m2, un aumento del 22,44% en relación a abril de 2025.
En dólares, que es la moneda que utiliza el mercado inmobiliario, en abril el m2 se ubicó en US$ 1.522, un aumento de 1,92% interanual y un valor récord en esa moneda.
Valuar el m2 en la moneda norteamericana no ha implicado su invariabilidad, por el contrario, se han registrado oscilaciones por demás importantes, pasando de extremos con US$/m2 450, en octubre de 2020, a US$ 1750 en el mismo mes de 2023.
Otra situación que establece Apyme es que resulta muy difícil en el escenario económico actual trasladar el costo de una obra en dólares al precio de venta, es decir que hoy construir no sólo no genera rentabilidad sino que se lo hace a pérdida.
Desarrolladores locales consultados por este medio confirmaron esa situación, coincidiendo en señalar que el costo de una obra en nuestra ciudad se ubica en los 2000-2100 u$s/m2 mientras que el precio de venta “a duras penas” alcanza los u$s 1800, lo cual explica que muchos proyectos estén en modo “espera” hasta que se modifique esa situación o se vea un panorama más alentador.
La revista Obras & Protagonistas, que se edita en nuestra ciudad desde hace 30 años, realiza una evaluación mensual de ese costo. Para abril 2026 estableció $ 1.614.530 el m2 para una vivienda barrial, $ 1.750.011 para una construcción tipo dúplex, y $ 1.473.941 para el caso de un edificio en altura.
El mundo
El m2 puede indicar costo de construcción o precio de venta. Según rankings internacionales, las ciudades más caras en precio de venta son: Mónaco (US$ 38.800), Nueva York (US$ 27.500), Londres (US$ 24.000) y París (US$ 20.400).
Si hablamos de cuánto cuesta construir un inmueble, los desarrolladores de esas ciudades hacen un interesante negocio. En Mónaco el costo del m2 es (promedio) U$s 8000, Nueva York US$ 7000; Londres US$ 6000 y París US$ 5500.