Más obras, menos metros: la construcción busca recuperar terreno en Bahía
El primer semestre de 2026 cerró con un aumento considerable de la cantidad de permisos solicitados. Es un 62% más que los realizados en igual período de 2025.
Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.
La construcción se sigue recuperando en nuestra ciudad, aunque se mantiene todavía por debajo de los valores de años anteriores, una baja que comenzó a verificarse en 2024.
De acuerdo a las estadísticas que elabora la División Central Territorial de Datos de la Subsecretaría de Planeamiento Urbano del municipio, durante el primer semestre de 2026 se gestionaron 172 permisos de construcción, un 62% más que los realizados en los primeros seis meses de 2025.
Si bien la mejora es significativa, representa apenas el 32% de los presentados en idéntico período de 2022.
Lo particular es que el aumento en la cantidad de obras no se traduce en un crecimiento equivalente de la superficie gestionada. Los 172 permisos de 2026 suman 49.528 metros cuadrados (m2), mientras que los 106 de 2025 totalizaron 45.572 m2, es decir apenas un 8,89% más de superficie este año.
En cuanto a lo presentado este año, el 43,30% correspondió a viviendas multifamiliares, seguido por el 33,49% de unifamiliares. Los locales representan el 13,94%, los depósitos el 8,22% y las ampliaciones el 6,54%.
Lo ilegal
Las presentaciones conocidas como “obras sin permiso” forman parte también de las estadísticas que elabora la municipalidad. Y si bien no sirven como referentes de lo que ocurre en el año corriente –ya que corresponden a construcciones realizadas pero no necesariamente en los últimos meses—da cuenta del movimiento de la construcción, en este caso ejecutada si realizar las presentaciones correspondientes y declaradas a posteriori.
En el primer semestre de este año hubo 314 presentaciones sin permiso, casi el doble de las legales, las cuales sirvieron para blanquear 39.525 metros cuadrados, muy cerca de los 34.129 m2 declarados durante el primer semestre de 2025.
Considerando ambos rubros, con y sin permiso, el primer semestre 2026 hubo presentaciones por 89.052 m2, el 55% solicitando permiso para construir. Ese total supera en un 12,60% el correspondiente al primer semestre del año anterior.
Para valorizar en dinero la superficie a construir en lo que va del año, con permiso, se puede tomar como referencia el valor del m2 que para nuestra ciudad publica la revista Obras & Protagonistas, la cual estimó para junio 2026 un valor promedio de $ 1.700.000 el metro cuadrado, es decir u$s 1.120. Para los metros cuadrados permisados significa entonces una inversión semestral de 57 millones de dólares.
La mitad para el estado
Un estudio elaborado por los economistas Nadin Argañaraz y Andrés Mir reveló en junio último dio a conocer un dato clave sobre el costo de construir en Argentina: el 48,92% del precio final por m2 de una vivienda unifamiliar corresponde a impuestos y cargas previsionales acumuladas a lo largo de la cadena productiva y comercial.
El informe señala que el componente previsional y el de seguridad social son los de mayor peso, seguido por impuestos nacionales como el IVA y Ganancias, además de tributos provinciales y municipales.
Los componentes de mayor incidencia son los aportes y contribuciones previsionales (26,7%), seguido por los impuestos nacionales (15,4%) y provinciales (6,8%). Al considerar la compra del terreno, la construcción y la comercialización de la vivienda, la carga tributaria y previsional representa el 41,7% del valor final.
El estudio fue dado a conocer por la Cámara Argentina de la Construcción, entidad que remarcó que la caída en la demanda habitacional no se debe adjudicar solo a estas cargas, sino que también el sistema se resiente por la falta de créditos hipotecarios, el freno de la obra pública y el aumento de los costos en dólares.
El impacto estatal en el costo no se limita a la edificación propiamente dicha, sino que se extiende a la comercialización y a la tenencia del suelo. Cuando una persona compra un lote y contrata a una empresa para construir, sólo el proceso de adquisición, escrituración y tenencia del lote le implica un costo impositivo-previsional equivalente al 9,3% del valor de compra, impulsado principalmente por el IVA y Bienes Personales.
Al unificar todos los eslabones de la cadena --la compra de la tierra, la construcción y la comercialización--, es que el costo tributario y previsional global alcanza un abrumador 41,71% del valor total que paga el comprador.
Corresponde hacer en este análisis una salvedad, no menor. En nuestro país la carga de impuestos y tasas conforma un porcentaje relevante en todos y cada uno de los productos de consumo diario. Entre el 40 y 50% del precio del combustible es tributo al estado, un porcentaje similar cargan mercaderías como la yerba o el azúcar o el servicio eléctrico, entre otros tantos.