Mercado inmobiliario: ¿cuáles son los lugares de mayor demanda de alquiler en la ciudad?

Guillermo D. Rueda

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Periodista. Círculo de Periodistas Deportivos de Bahía Blanca. Fue redactor de la revista Encestando (1985-2000). Desde 1987 trabaja en el diario La Nueva Provincia (hoy La Nueva.). Pasó por las secciones Deportes, La Región y La Ciudad, donde se desempeña actualmente. Está especializado en periodismo agropecuario desde 2001. Miembro de la Asociación Bonaerense de Periodistas Agropecuarios. Responsable de las páginas webs de la Asociación de Ganaderos (AGA) y de Abopa.

Audionota: Danilo Belloni

Aunque aún incipiente y con márgenes para crecer un poco más, la zona ubicada entre Altos de La Falda —y una fracción de Bella Vista— aparecen entre las nuevas demandas de alquiler de departamentos y se suman a las tradicionales ubicadas en torno de las Universidades del Sur y Tecnológica Nacional, entre otras, en nuestra ciudad.

“Los departamentos que se buscan están influidos por los institutos de educación superior, siendo la UNS la que genera mayor demanda. Aunque muchas carreras de allí migraron a Altos del Palihue, la realidad es que los estudiantes ya no solo alquilan en la zona universitaria como antes y así aparecen barrios cercanos tales como La Falda, Altos de La Falda e, incluso, algo de Bella Vista”, dijo Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca.

“Ahora, en razón de las ciclovías y del transporte, muchos estudiantes alquilan en el centro y macrocentro y se mueven en bicicleta o en colectivo hacia Palihue”, añadió.

“¿Los precios? La variación es muy puntual en relación a la época de demanda, que va desde diciembre, cuando empieza la búsqueda, hasta marzo y abril. Esos son los meses críticos”, indicó.
Respecto de las casas, Piñero señaló que no hay, de manera puntual, un lugar determinado que tenga más demanda que otro.

“Esto se debe a que las viviendas que aparecen en alquiler son generalmente un remanente que han sido de uso familiar. Pueden ser casas que quedaron libres porque la familia creció, que eran de los padres o, incluso, de gente que se fue de la ciudad”, comentó.

De todos modos, el directivo marcó una determinada preferencia en cuando a la ubicación de la búsqueda.

“Tras la pandemia, hubo gente que comenzó a tomar en cuenta los lugares alejados de la zona centro. Lo que buscan, eso sí, es que tengan los servicios y, fundamentalmente, buena banda ancha de internet”, afirmó.

“Esta es una de las razones por las cuales la ciudad se ha expandido y por eso se puede decir que bajó la presión de alquiler por las casas del macrocentro”, dijo.

“Además, se consiguen valores interesantes en zonas que, quizás, antes no eran tan demandadas. Este fenómeno de que la gente ya no prioriza estar tan cerca del centro, o porque ha incorporado más el trabajo en casa, hizo que el alquiler de las viviendas que están a 20, 30 o más cuadras del centro mejorara en los últimos 3 o 4 años”, sostuvo.

Aunque sin marcar aún una tendencia, Piñero admitió que algunos lugares que sufrieron el agua estancada durante un tiempo por la inundación del último 7 de marzo, probablemente no tengan la misma intención de alquiler de antes.

Respecto del mercado inmobiliario en general, Piñero señaló que la desregulación —comenzó en diciembre de 2023 con la derogación de la Ley de Alquileres (27.551) a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023— ha consolidado un eventualidad estado de normalidad.

“Ya se hizo hábito hacer los contratos, en pesos a 24 meses, con una actualización cuatrimestral en promedio que se liga generalmente al Índice de Precios al Consumidor (IPC) o al Índice de Contratos de Locación (ICL, se ajusta por variación salarial y precios al consumidor), que ha crecido un poco más últimamente porque los salarios se incrementaron más”, explicó.

—¿Se incorporarán nuevas herramientas?

—Sí. Hablando con colegas en un reciente congreso nacional, analizamos que en algunas ciudades importantes, como Mar del Plata, ya se ofrece la actualización semestral. Esto se genera como un instrumento para competir, ya que hay buena oferta de departamentos disponibles, ya que la inflación se va frenando y ese índice varía menos de un 2 % por mes. Y que la oferta empiece a buscar opciones para ser más interesante es ventajoso para el inquilino.

—Eso está relacionado con la oferta. En ese sentido, ¿cuál es el panorama en la ciudad?

—Hay stock de propiedades. Si comparamos con diciembre de 2023, cuando el mercado estaba regulado por una ley, el que quería alquilar un departamento tenía que elegir entre muy pocas opciones y, a veces, estaba en lista de espera. Hoy es al revés. Si miramos departamentos del centro y del macrocentro, hasta unas 10 cuadras, en un portal de esta semana (NdR: del lunes 13 al viernes 17) aparecen publicados unos 130 departamentos. Esto incluye 18 monoambientes, 68 de un dormitorio y 44 de dos dormitorios. Hace dos años no había ni la cuarta parte disponible.

—¿Cuál es la actualidad de los alquileres temporarios frente a los tradicionales?

—El de los temporarios es un mercado muy chico y no está tan medido. Requiere de una inversión considerable, ya que debe estar equipado a pleno y, quizás, un 10 % más de inversión respecto de un departamento permanente. Si bien cuando está alquilado puede dar el doble que un permanente, si se mantiene desocupado la mitad del año el beneficio se anula.

“Hoy no es un mercado floreciente, sino una alternativa a los hoteles. Si Bahía Blanca continúa recibiendo inversiones en grandes plantas, que suelen traer personal temporario, acaso se vuelva interesante. En contraste, el mercado de alquileres permanentes tiene un flujo constante, como en todas las grandes ciudades”.

—¿Están caros los alquileres en la ciudad?

—Justo salió un estudio que decía que Bahía Blanca era uno de los lugares de la provincia donde estaban más caros. Pero en la práctica, y al recorrer la zona, se aprecia que hay sitios bastante más onerosos, como Carmen de Patagones, Coronel Suárez, Pigüé y Tres Arroyos. Por eso entiendo que acá hay valores medianamente normales. El problema es que esto impacta bastante en los sueldos y, en nuestra ciudad, como en muchas localidades de la provincia, son bajos.

Las renovaciones que se vienen

—¿Hay un salto importante para la renovación cuando los contratos se terminan?

—La ley se desreguló a fines de 2023 y la mayoría de los contratos comenzaron en los primeros meses de 2024, por lo que el grueso aún no está terminando su ciclo.

“No obstante, los colegas indican que si un nuevo contrato se pasa un poco del valor promedio del mercado actual, la propiedad queda un mes sin alquilarse, algo que no ocurría hace dos años. Es decir, las actualizaciones cuatrimestrales acompañan los valores normales y no ocurre lo anterior, donde había una inflación tan fuerte que al desocupar, o querer renovar el nuevo contrato, se incrementaba mucho”.

—¿Las expensas siguen el mismo ritmo de incremento de los alquileres?

—Son tan variables que no mantienen una lógica. Estamos viendo que en algunos edificios grandes y antiguos del centro, con muchas prestaciones, como más de un encargado o servicios centrales, las expensas pueden llegar a ser el 30 % o el 40 % de lo que se paga de alquiler.

“El gran salto se dio porque hubo un aumento en los salarios de los encargados, a quienes se les reconoció trabajar en zona fría o desfavorable. Esto afectó a los edificios que tienen encargados con sueldos propios, aunque no tanto a aquellos con servicios tercerizados”.