¿Cuáles fueron los barrios más elegidos para construir en Bahía en 2023?

Mario Minervino

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Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

Audionota: Danilo Belloni

Con un total de 2.521 m2, el barrio Parque Patagonia fue donde más superficie destinada a viviendas se tramitó a lo largo de 2023. Por otra parte, el barrio Los Olivos –una subdivisión del barrio Eduardo Cenci-- es el que más unidades sumó, con 19 expedientes para un total 1.868 m2.

Los datos fueron aportados a este medio por la Central Territorial de Datos dependiente de la Subdirección de Planeamiento Urbano del municipio. 

El segundo barrio en cantidad de permisos tramitados fue el Procrear, en tierras del Ejército, con 15 presentaciones para materializar 850 m2.

Entre los diez barrios con más construcciones se ubican dos históricos: Aldea Romana y Villa Harding Green, mientras que el resto data de urbanizaciones de las últimas décadas ubicadas en la zona Norte de la ciudad.

Si bien el listado sugiere cierta tendencia hacia donde está creciendo la ciudad, no deja de ser la muestra de un solo año, que además considera únicamente viviendas unifamiliares  y en algunos casos como resultado de circunstancias particulares como es el Procrear, un plan que se concreta a partir de encontrar tierras disponibles. 

No obstante, los datos son interesantes para, con una mirada más amplia y extendida en el tiempo, analizar cómo Bahía Blanca se ha ido desarrollando en el tiempo, ampliando de tal manera su mancha urbana que se ha convertido en una de las ciudades del país con menos densidad poblaciones, es decir con menos habitantes por hectárea.

Las visiones

Para el arquitecto Jorge Llambrich, un estudioso de las cuestiones urbanas y ex presidente de la delegación local del Colegio de Arquitectos, “no es suficiente conocer los permisos presentados en un único año. Para sacar conclusiones más o menos serias desde lo urbano es necesario considerar varios parámetros”, explicó.

Mencionó que muchos barrios “nuevos” a veces son desprendimientos de otros existentes y otros son resultado de loteos aislados que terminan siendo piezas sueltas de la trama urbana, con lo cual no se puede concluir que la ciudad crezca hacia esos sectores. 

Una mirada más abarcativa, sugirió, es comparar la ciudad en 1992 –cuando se actualizó el Código de Planeamiento Urbano— con la actual y ver cómo cambió desde que se empezó a construir por sobre la barda ó por detrás del Camino de Circunvalación, en muchos casos sin generar una continuidad.

“En el listado de construcciones de 2023 aparece Villa Harding Green como uno de los barrios en que más se edificó. Pero hay que analizar el porqué de ese aumento, que tipo de viviendas son las que se hicieron, a qué valor se compraron los terrenos. Son muchos los factores a considerar para entender cómo crece la ciudad. Hoy muchos barrios están sostenidos por una estructura vial pero aparecen de manera dispersa”, explicó.

Señaló por último que el estudio de la municipalidad no toma en cuenta, por caso, los barrios privados o las viviendas multifamiliares.

“Hay, es cierto, una tendencia en la gente de buscar barrios alejados, con vistas agradables, verde y árboles. Incluso a pesar de no contar con la infraestructura necesaria –agua, cloacas, escuelas--, y no se inclina por sectores consolidados –barrios San Martín, Pedro Pico, Santa Margarita—que tienen todos los servicios”, agregó.

Cuestión vial

El arquitecto Martín Castro, docente de la UNS y ex Director General de Planificación y Desarrollo Urbano de la Municipalidad durante la gestión de Héctor Gay, mencionó que “desde hace algunos años la ciudad experimenta cierta movilidad hacia sectores del Norte, con barrios de características residenciales-parque, con viviendas en terrenos abiertos de grandes superficies”. 

Por un lado habló de una “decisión romántica” de la gente de buscar “entornos más naturales”, con condiciones de patios y jardines, sin el riesgo que te construyan un edificio al lado. 

“Ese es uno de los motivos por el cual muchos eligen esos lugares, los cuales han resultado favorecidos por la concreción de vialidades que facilitan la llegada a esos sitios. La ciudad tiene definido esos sectores desde los 80, pero en su momento la imposibilidad de un acceso simple hizo que estuviesen como aislados y marginados”. 

Castro mencionó que la materialización de la avenida Cabrera, por ejemplo, movilizó muchísimo el crecimiento de la zona del barrio Patagonia y el camino de Circunvalación puso en el mapa y en el radar de la gente los terrenos de la zona Norte.

“Otro tema que a veces va definiendo barrios es el precio de los terrenos. En una época un lote en Millampu, Las Cañitas o San Ignacio era mucho más accesible que en el área urbana. Un lote en La Reserva empezó costando 20 mil dólares y hoy vale el doble”.

Esto también genera un fenómeno complejo para la ciudad. 

“Por un lado, por el desinterés que se tiene por áreas urbanizadas atractivas y con todos los servicios –barrios San Martín, Km 5, Pedro Pico--  que no están en el radar y donde los terrenos son muy caros. Por otro, los nuevos barrios no han sido acompañados con equipamiento y servicios. No tienen cloacas, ni pavimento, ni escuelas cercanas, ni centros comerciales. Eso es importante atender para que la ciudad sea sostenible, para evitar el movimiento vehicular creciente y que no se complejice el servicio del transporte urbano y la recolección de residuos”, cerró Castro.

Por su parte, el arquitecto Nicolás Trellini, docente de la UNS, señaló otro componente adicional a los mencionados por sus colegas.

“La zona Norte crece también a partir de un sector de alto poder adquisitivo que decide invertir en viviendas ante un mercado económico inestable e incierto. La inflación y la variación de precios incluso en dólares, hace que sea un buen resguardo invertir los ahorros en la construcción”.

El ránking

Teniendo en cuenta la cantidad de permisos tramitados y la superficie construida en metros cuadrados, así quedó el ranking de 2023 en lo referente a viviendas unifamiliares.

1) Patagonia (12 permisos para construir, en total, 2.680 m2)

2) Jardines de la Bahía (13 para 2.521 m2)

3) Aldea Romana (13, para 2.071 m2)

4) Altos de Bahía (10, para 2.066 m2)

5) Los Olivos (19, para 1.868 m2)

6) San Agustín (10, para 1.582 m2)

7) Las Acacias, (9, para 1.239 m2)

8) Villa Harding Green (11, para 929 m2)

9) Nueva Belgrano (9, para 903 m2)

10) ProCrear Ejército (15 permisos para 850 m2)