Menos oferta y más caros: por qué la Ley de Alquileres no fue una buena idea

Redacción de La Nueva.

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Por Francisco Rinaldi / frinaldi@lanueva.com

   Si algo faltaba para que el Gobierno se convenciera de que la ley de Alquileres no cumplió su cometido, las importantes subas de los valores locativos por encima de la inflación general en nuestra ciudad deberían otorgarle el envión final para implementar modificaciones en forma urgente.  

   Es que de acuerdo con una investigación del Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales del Sur (IIESS), dependiente del Conicet y de la UNS, en marzo de este año, los alquileres sufrieron una actualización del 96,67 por ciento con relación a febrero de 2021, cifra que resulta marcadamente superior a la evolución del IPC-On Line (+51,91%) dentro del mismo período.

   Para arribar a ese porcentaje, se utiliza la mediana (en estadística, el valor central de una variable, de mayor precisión frente al promedio en este caso) de un alquiler para departamentos que van del intervalo de los 30 a los 100 metros cuadrados, lo que arrojó un valor final por metro cuadrado de 655,55 pesos para febrero de este año, que se compara con los 333,33 pesos de marzo de 2020, lo que da por resultado un incremento entre puntas del 96,67% (+322,22 pesos).

   “La información utilizada proviene de avisos publicados en páginas web locales destinadas específicamente al sector inmobiliario. Mediante la escritura de un programa de recolección de información online,  se capturó mes a mes esta información. Esta técnica denominada web scraping o raspado web, es similar a la utilizada por otros indicadores bahienses tales como IPC Online, ICC Online, Canasta Básica Alimentaria (CBA) para el Adulto Mayor, entre otros”, explicó el economista Emiliano Gutiérrez, autor del informe.

   Como variable para observar la evolución mensual del mercado, se recurrió al valor del alquiler por metro cuadrado. El mismo fue obtenido como la mediana de  las propiedades en alquiler para cada mes considerado.   

   Vale la pena aclarar que en el lapso considerado -los datos recogidos van de marzo de 2021 a febrero de 2022- pueden darse varias situaciones puntuales que los datos no pueden captar, de allí lo abultado del porcentaje de aumento.

   Por un lado, los incrementos que estipula la ley de Alquileres se aplican al valor inicial pactado, y, al surgir este del acuerdo de partes, puede pasar que se arregle un primer alquiler con aumentos muy fuertes, a partir del cual, empieza a regir el Índice para la Actualización de Contratos Locativos (ICL) de la ley 27.551.

   Un ejemplo puede ser el de una persona que alquila un departamento en Bahía Blanca y, por un traslado, tiene que dejarlo antes del cumplimiento del período del contrato -la ley lo fija en tres años- y, cuando se renta a otra, el valor inicial pactado sube en forma considerable con relación a la última locación.

   El ICL sigue la evolución de la inflación minorista que mide el INDEC y del RIPTE (la remuneración promedio sujeta a aportes patronales al Sistema Integrado Previsional Argentino), ambos en mitades iguales. El ICL viene arrojando incrementos superiores al 50% interanual.

   “Diversos factores podrían resultar esclarecedores de esta situación, tales como la limitada oferta dentro de la ciudad, las modificaciones contractuales producto de la ley de alquileres y la evolución generalizada de los precios de la economía”, aclara Gutiérrez.

   Con relación a este último punto, los departamentos chicos, un clásico producto inmobiliario bahiense destinado a estudiantes de la zona, exhiben por estos días valores que superan holgadamente a los vigentes en la previa de la pandemia. Esto porque cuando las universidades e institutos con asiento en Bahía suspendieron la presencialidad en las aulas, los propietarios optaron por retirarlos del mercado locativo, ofreciéndolos a la venta.

   Pero con la “normalidad” en puerta y el regreso de los estudiantes, la escasez estacional de oferta explica los elevados precios actuales, de acuerdo con un reconocido agente local.