Mercado inmobiliario

A pesar de la fuerte recesión, el precio en dólares de los inmuebles bajó poco en Bahía

27/10/2019 | 07:15 |

Desde el CREEBBA consideran que la falta de opciones para preservar los  ahorros lleva a que a los propietarios les cueste ofrecer menores valores.

    Pese a la recesión que atraviesa el mercado inmobiliario bahiense, los propietarios no estarían dispuestos a desprenderse de sus viviendas tan fácilmente: con una retracción del 40 por ciento interanual en la compraventa de inmuebles, su valor promedio en dólares se redujo apenas un 1 por ciento  en el mismo lapso, de acuerdo con un informe del Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca-Argentina (CREEBBA).

    “Si se consideran los últimos 12 meses, se puede observar una tendencia muy estable en el valor de los inmuebles desde septiembre de 2018, alcanzando sus valores máximos a finales del año pasado".

     "A partir de ese punto, los precios comenzaron una muy leve disminución hasta septiembre de 2019”, reza el estudio del CREEBBA.

     Para los economistas del Centro de Estudios local, este hecho estaría justificado por cuanto frente a la creciente inestabilidad económica, los propietarios no tienen incentivos ni vehículos de ahorro que les permitan preservar sus patrimonios, por lo tanto, recurren al inmueble como reserva de valor en moneda dura para lograr su cometido.

     Con todo, de acuerdo con el CREEBBA y al mes pasado, la cotización media de una vivienda en nuestra ciudad fue de 1.472 dólares por metro cuadrado (m2), valor que es apenas un 1% más bajo frente a septiembre de 2018.

     Sin embargo, si se toman los registros de escrituras que proporciona el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, resulta que de enero a agosto de este año a igual lapso de 2018, la cantidad de escrituras cedió a razón del 40%.

     Para la obtención del precio promedio en dólares se recurrió a la información publicada por los diferentes operadores inmobiliarios en los diferentes sitios web.

     Vale aclarar que se trata de un promedio ponderado, ya que se considera la participación de cada categoría en el total publicado por los agentes.

    Las categorías son: casas de dos y tres dormitorios (100-200 metros cuadrados), departamentos de 1 y 2 dormitorios (40-65 metros cuadrados), cocheras (6 a 27 metros cuadrados) y locales (45-235 metros cuadrados).

    Comparando respecto de otras localidades, Bahía Blanca se encuentra por debajo del valor promedio por metro cuadrado de la ciudad de Buenos Aires, el cual es aproximadamente U$S  2.500, pero levemente superior a Mar del Plata, donde el valor se encuentra cercano a los U$S 1.000.  
 

Categorías
    Al analizar las diferentes categorías de inmuebles para el mes de septiembre del corriente año, los departamentos poseen el valor más alto en dólares (U$S  1.703), a pesar de que su precio ha disminuido un 2% respecto a septiembre de 2018.

    Le siguen los locales con un valor por metro cuadrado de U$S 1.540, rubro que, por el contrario, exhibió un crecimiento (+13%) en su precio en

comparación al mismo mes de 2018.
      Esto obedece a que la oferta se concentra en locales céntricos, que, al ser más caros con relación a los de barrio, inciden en el valor publicado.

     También los lotes presentaron un incremento en su valorización del 7% en términos interanuales, finalizando el período con un valor medio de U$S 138.

     "Por razones obvias, los terrenos son los que figuran en el extremo más bajo de la cotización, ya que solamente reflejan el valor de la tierra sin

ningún tipo de edificación. En el último año presentaron una tendencia estable, manteniendo el precio promedio del metro cuadrado siempre por debajo

de los u$s 150", señalan.

   Por otro lado, las mayores fluctuaciones se hicieron presentes en los locales, principalmente, durante los meses del año en curso.

    Para la categoría cocheras existió una tendencia decreciente en el precio a partir de marzo de 2019, alcanzando su punto mínimo en agosto pasado.

    Hasta el primer trimestre de 2019 el valor medio de éstas igualaba el precio de las casas, momento a partir del cual posee una tendencia diferente,

producto de un mayor impacto en la recesión de ventas.

    "Los departamentos tuvieron el precio por metro cuadrado promedio más alto a lo largo de todo el período analizado (U$S  1.716), con una leve

tendencia a la baja durante todos los meses examinados", se acotó desde el Centro de Estudios de la ciudad.

    En tanto, el rubro casas, al igual que los lotes, resulta una de las categorías menos volátil, con un precio promedio que alcanzó los U$S 1.168 por

metro cuadrado en el mes de septiembre 2019 (-2% con respecto del mismo mes de 2018).

Barrio por barrio

     El análisis del CREEBBA se completa con el precio local del metro cuadrado por zona geográfica.

    Así, a los fines de  obtener una mayor repetitividad en valores monetarios, se toma como dato el precio promedio de 2019 (desde enero a septiembre).

    Como la categoría casas de 2 y 3 dormitorios es aquella que se encuentra en todos los sectores de Bahía Blanca, se la tomó como la "categoría testigo".

    Con todo, el valor más alto del m2 se encuentra en los barrios de Bosque Alto/La Reserva, donde el precio promedio fue de U$S 2.217.  

    "Se debe considerar que  ambos lugares son barrios residenciales privados, por lo cual es posible que este valor se encuentre afectado por los

gastos adicionales que conlleva poseer una vivienda en un barrio de  estas características (elevadas expensas, seguridad  privada, etcétera.)".

    En segunda posición se encuentra el barrio Palihue, con un valor promedio de U$S 1.719 el metro cuadrado.

    En los tres barrios mencionados los precios son superiores a la media de la ciudad (+50%).

    Los menores valores por  m2 se encuentran en los  barrios de Villa Rosas/Villa Delfina y San Martín con U$S 761 y U$S 768 respectivamente.

    "En este caso los precios inferiores por metro cuadrado se ubican en la zona sur de Bahía Blanca, localización hacia donde la expansión de la

ciudad es más reducida como consecuencia de la presencia del límite natural que resulta el mar", señalan.

    Agrega que "sin embargo, existe cierta demanda  para uso residencial como consecuencia de la cercanía con el polo industrial de Ingeniero White".  

    "En muchos casos, el  personal de las empresas  nucleadas en ese sector  elige vivir cerca pero no dentro de la mencionada localidad portuaria".

     Un dato saliente es que el barrio Villa Rosas cuenta con un centro comercial, además de que dispone de escuelas y centros médicos  que son

atractivos a la hora  de seleccionar residencia.

    Considerando la cantidad de publicaciones registradas en el 2019, la zona de Macrocentro, y los barrios Villa Mitre/Sánchez Elía y San Ignacio

sobresalen como los de mayor número de viviendas (casas) disponibles a la venta.

    En ellos los precios promedio por metro cuadrado se ubican muy cercanos a la media de la ciudad (U$S  1.204, U$S 1.056 y U$S  1.377 respectivamente.

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