Menos obras, más metros: la paradoja de la construcción bahiense

Redacción de La Nueva.

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De acuerdo a un informe del Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca (CREEBBA), el sector de la construcción a nivel nacional comenzó una incipiente recuperación de la importante caída sufrida a inicios de 2024, aunque en nuestra ciudad aún no se termina de percibir.

En el plano local se advierte una caída tanto en la cantidad de permisos de construcción otorgados por el Municipio como en la superficie total de los mismos en 2024.

Sin embargo, durante el primer semestre de 2025 la dinámica tendió a revertirse en cuanto a la superficie (45,5 mil m2, es decir +23,9% interanual) más no así respecto del número de permisos (103 y -45,2% interanual).

En Bahía Blanca se otorgaron 462 permisos de construcción a lo largo de 2024, es decir, un 18,9% por debajo del registro de 2023.

Por otro lado, en el primer semestre de 2025 se registraron 103 permisos, implicando una caída del orden del 45,2% en relación a igual período de 2024.

Es importante enfatizar que la dinámica mencionada ha sido una constante desde 2015 hasta la fecha con excepción del año 2022.

Por su parte, en cuanto a la superficie autorizada durante 2024 se contabilizaron 86,6 mil m2  (-39,2% interanual), mientras que en el primer semestre de 2025 dicho guarismo ascendió a 45,5 mil m2  (+23,9% respecto de igual período de 2024).

La superficie promedio de las obras autorizadas a lo largo de 2024 fue de 170 m2, mientras que el mismo indicador se ubicó alrededor de los 442 m2 al cabo de los primeros seis meses de 2025.

En cuanto al análisis por categoría de construcción autorizada durante 2024 se advierten descensos en relación al año previo para los 4 grupos de edificaciones: Unifamiliares: 45,8 mil m2 (-16,9% i.a.); Multifamiliares: 14,0 mil m2 (-54,4% i.a.); Locales: 10,9 mil m2 (-14,0% i.a.) y Ampliaciones y otros: 11,8 mil m2 (-68,2% i.a.).

Por otro lado, durante el primer semestre de 2025, 2 de las 4 categorías exhibieron crecimiento en relación a igual período de 2024. En concreto, la superficie habilitada para viviendas multifamiliares y para locales mostraron variaciones positivas en términos interanuales (97,5% y 251,0%, respectivamente).

Por el contrario, las categorías multifamiliares y otros y ampliaciones reflejaron retracciones del orden del 52,5% y 32,4%, respectivamente.

Costos de referencia

En base a la información publicada por la revista Obras y Protagonistas, se utiliza como referencia los costos estándar promedio por metro cuadrado de edificación en la ciudad.

Las estimaciones se realizan para tres modelos estandarizados de construcción: C1, C2 y C3:

--El modelo C1 corresponde a una vivienda unifamiliar en planta baja “tipo barrio” de 57 metros cuadrados.

--C2 se refiere a una vivienda unifamiliar de dos plantas y 465 metros cuadrados.

--C3 designa a un edificio en altura con zócalo comercial en planta baja y un total de 3.672 metros cuadrados.

El costo del metro cuadrado en dólares, valuado al tipo de cambio oficial minorista, se ubicó en u$s 990 en junio de 2025, lo que implica un alza del 14,8% interanual.

La curva que refleja el costo del m2 en dólares ha mostrado una tendencia de crecimiento a tasas estables, con excepción del inicio de 2024 y fines del segundo semestre de 2025, donde pareciera mostrar cierta estabilidad o amesetamiento.

El costo promedio del metro cuadrado correspondiente a los tres tipos de construcción descriptos alcanzó, en junio de 2025, los $1.186,1 mil arrojando una tasa de variación del 46,1% interanual. Durante el primer semestre del año, el costo promedio en pesos se encareció a una tasa del 3,9% promedio mensual.

Por último, si se efectúa un análisis por modelo se puede observar que la categoría C2 fue la que mayor crecimiento presentó, con un 50,9% interanual en junio, seguida de la C1 con un 49,0% y la C3 con un 38,2%.

Inversiones autorizadas estimadas

Considerando la cantidad de metros cuadrados autorizados para construir y los costos de construcción en Bahía Blanca, se realizó un cálculo aproximado de la inversión en nuevos proyectos de edificación en la ciudad.

Como ya ha sido mencionado, los costos básicos de referencia, y por consiguiente la inversión estimada, no incluyen los gastos en honorarios por el proyecto y dirección técnica, los cuales incrementarían (en promedio) un 10% las erogaciones totales.

Las estimaciones en relación al monto invertido en nuevos proyectos de construcción durante 2024 arrojan un total de $ 89,1 mil millones o u$s 71,7 millones.

Al comparar estas cifras con las de 2023 se advierte un retroceso del 45,9% y 42,2%, respectivamente.

En el primer semestre de 2025, se estimaron inversiones por $ 49,4 mil millones, es decir un 25,7% por encima del mismo período de 2024. Si se valoriza en moneda extranjera, el total invertido ascendería a u$s 44,0 millones, lo cual resulta un 54,7% superior que en igual período de 2024.

En cuanto a la participación de los distintos tipos de viviendas sobre el total sobresale la siguiente estructura:

--Durante 2024, el 61,8% de los recursos se destinaron a construir viviendas unifamiliares, mientras que la inversión en viviendas multifamiliares ocupó la segunda posición con el 16,7% del total. En un segundo orden se  ubicaron las inversiones destinadas a locales y otros usos con el 13,0% y 8,5% del total, respectivamente.

--En el primer semestre de 2025 el destino de las inversiones mostró un cambio a destacar: la proporción de recursos destinados a locales escaló de forma significativa explicando el 39,8% del total, mientras que las viviendas multifamiliares también ganaron terreno y se ubicaron en segundo lugar con 35,4%, dejando así en tercer lugar a las viviendas unifamiliares (24,2%).

Estimación de inversión total

Hasta este momento, los registros no autorizados no fueron considerados dentro del análisis, teniendo en cuenta que puede tratarse de construcciones de años anteriores que se regularizaron con posterioridad a la presentación de la documentación correspondiente.

No obstante, se realiza también una valorización de los mencionados conceptos de manera de arribar a un valor más cercano al real de la inversión total local.

Teniendo en cuenta tanto las construcciones autorizadas como las que no contaron con el permiso correspondiente se estima una inversión total de $178,5 mil millones a lo largo de 2024 (-23,8% interanual). Si se valoriza la cifra anterior en dólares, la misma equivale a u$s 146,1 millones (-18,8% respecto de 2023).

Por su parte, el primer semestre de 2025 arrojó un total de $ 91,8 mil millones, es decir, una expansión del 41,2% en términos reales, en tanto que si se convierte a moneda estadounidense dicho guarismo alcanzó, aproximadamente, los u$s 81,9 millones. Si se compara dicho monto con el de la primera mitad de 2024 la variación resultante asciende a 73,3%.