Construcción: un leve repunte (y el valor del m2 cargado de incertidumbre)

Mario Minervino

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Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

“La construcción sigue en un punto bajo, con valores de pandemia, cifras anormales”. Esa es la lectura realizada por Fernando Magno, vicepresidente de la Asociación de Pymes de la construcción (Apymeco), del panorama que atraviesa la industria de la construcción en el país y cuya realidad alcanza, también, a Bahía Blanca.

Si bien en nuestra ciudad los metros cuadrados (m2) tramitados para su construcción en lo que va del año siguen siendo bajos –cerca de la mitad de los gestionados en 2021, 2022 y 2023--, esa cantidad aumentó un 13 % en relación al mismo período 2024, pasando de 43.530 m2 presentados para su construcción a 49.245 m2.

Para relacionar estas cantidades con las registradas en pandemia, cuando durante varios meses no se pudo construir, la superficie de 2025 se ubica apenas un 35 % por encima de la de 2020. De acuerdo a las estadísticas la Central Territorial de Datos del municipio, dependiente de Planeamiento Urbano, en la cantidad de m2 de 2025 hay supremacía de los permisos para locales, con el 35,64 % (17.551 m2).

También se registra una paridad entre las presentaciones destinadas a viviendas familiares y las que corresponden a multifamiliares, algo que no venía ocurriendo en los últimos años ya que la segunda modalidad había quedado muy por debajo.

De modo que a las multifamiliares le corresponde el 33,44 % de los permisos (16.470 m2), mientras que a las unifamiliares el 25,45 % (12.539 m2). El resto corresponde a ampliaciones (1,10 %), depósitos (3,89 %) y otros (0,48 %).

Sobre el metro cuadrado

¿Cuánto cuesta hoy construir una vivienda y a cuánto se puede vender? Es una pregunta que no tiene una respuesta precisa. O la tiene cargada de incertidumbre, válida hoy pero no mañana, que puede modificarse en más o en menos en cualquier momento.

No sirve incluso que el valor de las propiedades se haya dolarizado: en la Argentina los precios en dólares también fluctúan, atados a la inflación, al valor del dólar y a otros componentes propios de una economía de extrema complejidad.

La construcción tiene un valor de referencia para establecer el precio de una propiedad que es el costo del metro cuadrado. No es un parámetro simple de definir, considerando la enorme cantidad de variables que inciden en su determinación.

Para muestra, un botón. En diciembre de 2020 el valor del m2 se ubicó en 450 dólares, un número irrisorio, en julio de 2023 alcanzó los U$S 900 y en 2024 trepó a U$S 1.800.

El valor hoy

Consultados desarrolladores y representantes del sector inmobiliario, el costo del m2 en la ciudad puede ubicarse hoy en los U$S 1600, con un valor de venta de U$S 2.000.

Para Javier Piñeiro, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca, el valor del m2 “sigue siendo muy difícil de establecer”, a pesar de la estabilidad en el precio de los materiales. “Hasta hace dos meses el costo final, llave en mano, era de 1.600 U$S/m2, pero algunos emprendimientos en la avenida Alem se estaban comercializando entre 2.000 y 2.400 U$S/m2”, explica.

Para el arquitecto Aldo Braccini, titular de ALLA-BRACCINI, el panorama es de incertidumbre. “Manejamos un costo de materiales y mano de obra en U$S/m2 1.330, con un precio final de venta de U$S 1.600. Ese valor hoy; mañana no sabemos”.

Darío Faure, titular del estudio Faure, ubicó la unidad en U$S 1600-U$S 1.700. “No hay nada por debajo de esos valores”, aseguró.

El ingeniero Ariel Arias, de Benedictino SA, toma como referencia una obra presupuestada en Sarmiento al 100, con un costo de U$S 1.400 el m2. “A la venta, mínimo, se ubica en U$S 2.000. Con valores superiores se complica la venta. Hasta hace unos días había demanda con esos montos”, explica.

Pablo Rueda, de Rueda & Asociados entiende que en este momento el precio de venta de un inmueble no cubre los costos. “No es un tema exclusivo de Bahía Blanca: la Argentina es cara en dólares y construir es más caro que el precio de venta. Además, el poder adquisitivo de la gente es bajo porque depende del agro, la industria y el comercio”, detalla.

Por último, la revista Obras & Protagonistas, publicación local de más de 30 años de trayectoria, en su análisis mensual de costos ubica en U$S/m2 800 para una vivienda tipo barrio y en U$S/m2 942 para un inmueble de dos plantas, valores que no incluyen el terreno.

Si bien los datos varían según la fuente consultada, el valor más alto del m2 lo tiene Mónaco, con U$S 38.800. Lo siguen Nueva York (U$S/m2 27.500) y Hong Kong (U$S/m2 24.000).

La cadena ReMax, junto con Reporte Inmobiliario y UCEMA ubican el valor de venta en inmuebles usados entre U$S 1.400 y 1.500 para La Plata, Mar del Plata y Rosario.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por último, existe una gran divergencia de acuerdo al barrio, desde U$S 680 de Villa Soldati a U$S 4.600 de Puerto Madero, pasando por U$S 2.500 en Palermo.

Enero-julio 2025 / Bahía Blanca

Año................M2

2020............36.432
2021....... .125.784
2022.........106.778
2023...........79.573
2024...........43.537
2025...........49.245

Nota: Superficie presentada para construcción. Fuente: Central Territorial de Datos del municipio de Bahía Blanca.

La otra mirada, la que sugiere otra realidad

Si bien este análisis sobre la marcha de la construcción en Bahía Blanca tomó como referencia la superficie que se presentó para construir --con un aumento en enero-julio en relación a 2024--, hay otro parámetro que, por el contrario, resulta muy preocupante para el presente de esta industria.

Se trata de la cantidad de permisos presentados en ese período, es decir cuantas obras nuevas se tramitaron. Con ese criterio, este año registra una baja del 47% respecto al anterior, ya que apenas se presentaron 127 permisos, contra los 243 de enero-julio 2024.

Es decir que ha ayudado que esos pocos expedientes sumaron una superficie muy importante, pero en un análisis estricto, este año  se ha tramitado la mitad de lobras que el año pasado.

Los "sin permiso", en alza sin pudores

Por otra parte, otro dato que no puede ignorarse es el de las llamadas "construcciones sin permiso", es decir la presentación de obras ya ejecutadas, realizadas sin haber cumplido los pasos legales correspondientes.

Entre enero y julio de este año hubo 334 de estos expedientes, es decir casi el triple de las obras declaradas en tiempo y forma, lo cual indica que sigue siendo habitual esta práctica ilegal, que prescinde de la participación de un profesional en obra, que evita posibles observaciones al proyecto en caso de no adecuarse a las normativas vigentes, que no abona los derechos de construcción y que termina "arreglando" la situación legal pagando una multa y completando algunas planillas.