Modo ladrillo en pandemia: ¿Por qué la construcción atraviesa su mejor momento?

Redacción de La Nueva.

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Audionota: Guillermo Crisafulli

Mario Minervino / mminervino@lanueva.com

   En medio de la peor crisis que enfrenta el planeta en materia sanitaria, social y económica, la industria de la construcción parece contar con las herramientas necesarias para mantenerse, crecer y convertirse en una de las pocas actividades que crece en medio de las restricciones.

   Así al menos lo reflejan las estadísticas que, mes a mes, elabora la Central Territorial de Datos del Departamento Catastro de la municipalidad de Bahía Blanca y que ubican al presente año con mayor cantidad de superficie presentada para construir de los últimos cinco años.

   Sin embargo, los profesionales y desarrolladores consultados estiman que se trata de las consecuencias de lo ocurrido en 2020 cuando, en medio de un panorama completamente incierto y variable, el valor del m2 alcanzó valores tan bajos que impulsó a los inversores del sector a optar por terrenos y propiedades.

Los números en la mesa

   Con permisos ingresados para construir 9.472 metros cuadrados (m2), este ayo se convirtió en el mes de menos presentaciones del año.

   No tiene sentido hacer una comparación interanual con el mismo mes de 2020 ya que, en el año pasado, mayo tuvo una cantidad nula de permisos como consecuencia de las restricciones impuestas por la pandemia.

   Sí admite considerar la variación interanual para el período enero-mayo, aunque también con la salvedad de ser 2020 un año completamente atípico no sólo para la construcción, sino para la actividad económica en general.

   Los primeros cinco meses de este año superaron, con un total de 77.810 m2, en un 40,49 % los 55.384 m2 presentados el año pasado en idéntico lapso.

   Lo destacado es que, sumando las obras permisadas y las presentaciones de obras ya ejecutadas (sin permiso), los 127.870 m2 acumulados este año significan el mayor valor registrado en los últimos cinco años (ver cuadro aparte), lo cual permite concluir que de alguna manera todo lo que en 2020 no se pudo activar tiene ahora su efecto en 2021, mejorando los valores promedios del último lustro.

En el detalle

   Un dato interesante es que la mayor cantidad de m2 presentados para su construcción corresponde a viviendas unifamiliares, con el 44,95 %.

   Lo siguen las ampliaciones, con el 23,50 % de la superficie; las multifamiliares, con el 14,15 %; otros destinos, con el 11,08 %, y los locales con el 6,32 %.

Otro detalle no menor es que continúa siendo importante la declaración de obras construidas sin permiso; es decir, realizadas sin haber cumplido con los requisitos legales de presentación de planos y pago de los derechos de construcción.

   En lo que va del año (enero-mayo) se declararon 50.060 m2, con mayo como el mes que menos m2 registró respecto de los meses anteriores: apenas 3.112 m2.

   El índice Construya mide —desde 2002— la evolución mensual del sector de la construcción a partir de las ventas de once empresas representativas del mercado.

   Los despachos se ubicaron 58,9 % por encima de los registrados en mayo del año anterior.

   En tanto, en los primeros cinco meses del año el Índice Construya acumuló una suba del 72,70 % en comparación con el mismo período del año anterior.

   "Las ventas después de las restricciones de la cuarentena se mantienen estables, y con pequeñas variaciones. La construcción mantiene un buen nivel, sostenida por el reinicio de obras; la puesta en marcha de privadas y los trabajos de refacción y ampliación", destacaron desde ese grupo.

   El índice mide volúmenes vendidos de ladrillos cerámicos, cemento, cal, aceros, carpintería de aluminio, adhesivos, pastina, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, calderas y sistemas de calefacción, grifería, caños de conducción de agua, pisos y revestimientos cerámicos.

La lectura de quienes hacen

   La singular circunstancia verificada el año pasado —con un dólar variable— que llevó a que el valor del metro cuadrado haya sido el más bajo en mucho tiempo, llevó a muchos inversores a recostarse en la construcción.

   Muchas de esas acciones se reflejan, al decir de referentes del sector en nuestra ciudad, en las obras puestas en marcha este año.

   “Es difícil de entender a los valores de 2021”, dijo el ingeniero civil y desarrollador Ariel Arias.

   “Posiblemente sea producto de una situación muy favorable que hubo en octubre del año último, cuando los precios de los materiales y de la mano de obra estaban muy bajos, con un dólar en 146-160 pesos, lo cual llevó a mucha gente a comprar terrenos y comenzar obras”, comentó.

   “Considerando que hay un período de elaboración del proyecto y presentación municipal los permisos han llegado este año”, agregó Arias.

“Hay gente nueva en el mercado, entusiasmada por el margen de rentabilidad de la construcción, sumado a ventajas impositivas del fideicomiso y la inversión en pozo”, explicó Arias.

   “Todo ese combo ha provocado esta explosión de m2, más algunos escenarios internacionales de crisis, donde tampoco es simple sacar el dinero del país. Varios factores entonces han contribuido y se reflejan este año”, aseguró Arias.

   “Creo que 2021 es un coletazo de 2020”, sostuvo —por su parte— el desarrollador Pablo Rueda.

   “El año pasado hubo una bajada muy fuerte del valor del m2 en dólares, con los precios de los materiales congelados y el valor de la mano de obra relegada”, comentó.

   “Hace más de diez años que no se generaba una oportunidad de ese tipo”, aseguró.

“Muchos aprovecharon para comprar terrenos e iniciar obras, lo cual se está reflejando. Nosotros presentamos este año el proyecto de dos torres de 10 mil m2 cada una”, señaló Rueda.

   Para Jorge T. Llambrich, arquitecto y desarrollador, la construcción en Bahía Blanca sigue siendo un motor importante en la economía, particularmente en la generación de mano de obra, que —según dijo— nunca se debió haber prohibido por ser una de las actividades de menor contagio.

   “De acuerdo con los registros del Colegio de Arquitectos, la presentación de expedientes vino en baja en toda la provincia de Buenos Aires desde 2016 hasta principios de 2019, notándose un repunte con la apertura de las restricciones sobre mediados de 2020”, aseguró.

   “Resulta difícil reflexionar sobre este crecimiento”, contó.

“La variable del dólar siempre ha tenido influencia directa en el mercado de la construcción y el año pasado, quien tenía un capital en esa moneda, vio la oportunidad de inversión en la construcción, que resultó muy atractiva”, agregó Lambrich.

   “Es interesante, además, analizar cuántos de los m2 presentados se refieren a vivienda unifamiliar y cuántos a multifamiliar, a fin de constatar si la pandemia influyó sobre nuestros hábitos de vida al momento de elegir qué tipo de espacios queremos vivir”, sostuvo Llambrich.

   Para el arquitecto y desarrollador Marcelo Soteras, en los últimos meses se han producido muchas ventas y consultas por departamentos.

  “Suena casi milagroso. Quizá se deba a que la construcción es siempre una reserva de dinero cuando se pierde la confianza en el mercado”, indicó.

“El rubro lleva más de dos años muy malos y puede haber llegado al piso, al igual que los precios”, sostuvo Soteras.

   “Hay inversores que siguen apostando a construir, convencidos de que con el tiempo es la mejor inversión”, aseveró Soteras.

   La ingeniera civil Silvana Ciucci, también desarrolladora, se mostró sorprendida por los m2 presentados este año.

   “La primera mitad del año pasado nos asustó, pero la verdad es que vendimos muchos departamentos, terminado o en obra, con el valor del dólar alto y el precio del m2, en pesos, bajo. Hacía rato que el m2 no valía tan poco”, señaló.

   “Eso seguramente hizo que los desarrolladores reinvirtieran e iniciaran los trámites municipales, que lleva su tiempo hasta ser aprobados”, aseguró.

“La realidad es que, ahora, el mercado está parado, con la pandemia que sigue, el dólar estancado y, además, la inflación”, expresó Ciucci.

   “Hoy, el precio del m2 vuelve a ser prácticamente el mismo, en dólares, que en 2019 y, además, hay recesión. Esa es la realidad actual, al menos en viviendas multifamiliares. Espero que, por el bien de todos, la rueda no se detenga”, concluyó la Ing. Ciucci.

Braccini: “No creo en los milagros”

   “Podría ser la justificación de muchos, pero no creo en los milagros”, dijo Aldo Braccini, presidente del Distrito X del Colegio de Arquitectos de la provincia de Buenos Aires, y también desarrollador.

   “Es complejo entender algo que, económicamente, parece inexplicable: ¿Por qué se construye más que en los últimos cinco años si no se producen ventas de unidades o se venden a bajo precio y el mercado de alquileres es de rentabilidad muy baja?”, se preguntó.

   “Mi apreciación es que, en nuestro medio, existen profesionales, desarrolladores y constructoras que hacen que los inversores entiendan al ladrillo como una moneda constante en el tiempo y se sientan seguros por la profesionalidad y la experiencia que se les brinda”, explicó.

Aldo Braccini, presidente del Distrito X del Colegio de Arquitectos provincial.

   “Prefieren la construcción como mejor inversión en vez de correr el albur de un negocio financiero”, definió Brachini.

   “Con el valor más bajo de la última década, el valor del m2 en dólares ha sido otro factor que impulsó a las inversiones”, dijo.

   “En conclusión: los inversores consideran seguro y sin riesgo, incluso con baja rentabilidad, invertir en ladrillos antes que meterse en la bolsa, con acciones, bonos o criptomonedas”, aseguró Braccini.