¿Cuál es el costo de construcción por metro cuadrado?

Redacción de La Nueva.

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El costo de construir una casa en la Argentina atraviesa un momento de relativa estabilidad luego de años de aumentos continuos. Según el último relevamiento de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco), el valor del metro cuadrado (m2) se ubicó en u$s1.351 por m2, con una caída mensual de 4,45% y una variación interanual de 25,99 por ciento.

Para tener una referencia, en noviembre del 2023, antes de que asumiera Javier Milei, el costo de construcción en dólares se había disparado hasta cerca de u$s1.850. Devaluación mediante, en diciembre, el costo por m2 se había desplomado hasta los u$s1.050.

El último valor informado por la cámara que nuclea a Pymes constructoras se encuentra por debajo del pico registrado en noviembre, pero muy por encima de los u$s850 que promedió durante el primer semestre del 2020, en plena pandemia.

El informe, que también contempla realizar un edificio de 9 pisos, muestra que la evolución del costo se desacelera respecto del año anterior. El rubro con mayor incremento acumulado hasta septiembre fue Provisión de Terceros, que incluye servicios contratados para instalaciones, transporte y tareas específicas. En cambio, materiales de uso común como arena, cemento y ladrillos presentaron subas más moderadas.

En los últimos 10 años, el costo de construcción medido en dólares tuvo un recorrido irregular. En 2015, edificar una vivienda media demandaba menos de u$s600 por m2, mientras que en 2018 el valor superó los u$s1.400 impulsado por la devaluación. En 2020, con la pandemia y el cepo cambiario, el costo en dólares cayó a mínimos de la serie reciente.

Desde entonces, la curva se mantuvo ascendente: en 2023 superó los u$s1.700 y hoy se ubica por debajo de ese nivel, con tendencia a la estabilidad.

Factores que condicionan el costo

Gustavo Serafín Marín, presidente de Apymeco, señaló que los valores actuales reflejan un cambio en la dinámica del sector.

"El ritmo de aumento de los materiales se redujo respecto del año pasado y la mano de obra se mantiene estable, pero persisten diferencias importantes entre provincias", explicó.

El empresario destacó que en muchas ciudades el punto más crítico es la obtención de permisos de obra.

"Los tiempos administrativos se transformaron en un factor de riesgo económico. Una demora en la aprobación puede modificar todo el esquema de costos previstos", indicó.

Para una vivienda tipo de 100 m2, el costo total estimado ronda los $186 millones, sin incluir terreno ni impuestos. Si se toma una construcción básica, el valor parte desde los u$s1.000 por m2, mientras que una obra con materiales de mayor calidad se aproxima a los u$s2.000. En el caso de viviendas de nivel premium, el metro cuadrado puede superar los u$s2.500, según las terminaciones y el equipamiento.

Serafín Marín señaló que el análisis debe contemplar los costos previos al inicio formal del proyecto.

"Hay gastos que muchas veces se subestiman, como los honorarios profesionales, tasas de visado, estudios de suelo y derechos de construcción. Todo eso puede representar varios millones de pesos antes de colocar el primer ladrillo", afirmó.

Materiales y mano de obra

El relevamiento de Apymeco muestra que los materiales aumentaron 4,31% mensual en agosto (último análisis), con alzas destacadas en hierro redondo (+8,87%), carpintería de madera (+8%) y yeso blanco (+5,55%). El cemento, los cerámicos y los sanitarios registraron variaciones menores.

La arquitecta Myriam Heredia analizó que la composición del costo tiene tres ejes principales: mano de obra, materiales y gastos generales.

"La mano de obra fue el componente de mayor impacto durante el último año, con aumentos superiores al 90% interanual por la recomposición salarial del sector. Los gastos generales, que incluyen dirección técnica y seguros, crecieron cerca del 60%. Los materiales mostraron una suba más moderada, en torno al 25% anual, pero con grandes diferencias entre rubros", explicó.

Según Heredia, el incremento sostenido de la mano de obra impulsa la búsqueda de sistemas constructivos más industrializados.

"Los proyectos que logran reducir la dependencia del trabajo intensivo en obra pueden controlar mejor los costos. En contextos de inflación alta, la planificación técnica y financiera se vuelve tan importante como el diseño arquitectónico", añadió.

La especialista también sostuvo que, pese a la estabilidad cambiaria, construir no resulta más económico que hace un año.

"El dólar se estabilizó, pero los aumentos internos compensaron cualquier ventaja. Hoy el costo de una vivienda tipo en el Área Metropolitana ronda entre u$s1.000 y u$s1.200 por m2, similar o superior al año pasado", puntualizó.

Permisos y planificación

Para Heredia, iniciar una obra exige analizar simultáneamente cuatro variables: tipo de cambio, materiales, mano de obra y permisos.

"El tipo de cambio sigue siendo estructural, pero el mayor problema son los plazos administrativos. Una demora en la aprobación de planos o en la factibilidad de servicios puede alterar toda la ecuación financiera. Los costos fijos siguen corriendo aunque la obra no empiece", señaló.

Por esa razón, recomendó coordinar desde el inicio los procesos ante municipios y organismos provinciales, y prever escenarios alternativos de precios y plazos. "Gestionar la incertidumbre es tan importante como calcular el presupuesto", advirtió.

La disponibilidad de materiales también se convirtió en un factor determinante. Las restricciones a la importación y la concentración de la oferta local generan variaciones de precios entre una etapa y otra de la obra. Para evitar desfasajes, los especialistas recomiendan acopiar o asegurar materiales clave al inicio del proyecto.

Sistemas constructivos

En relación con los sistemas, la arquitecta sostuvo que el método tradicional sigue siendo el más difundido y de mayor durabilidad, aunque pierde competitividad frente a los costos laborales.

La mampostería húmeda y el hormigón armado ofrecen solidez y flexibilidad estructural, pero requieren más tiempo y mano de obra", explicó.

Por el contrario, las construcciones en seco ganan espacio por su eficiencia temporal.

"Permiten reducir hasta la mitad los plazos de ejecución y controlar mejor el presupuesto. Al usar paneles industrializados y estructuras livianas, se limitan los desperdicios y el consumo de agua", detalló.

Una alternativa intermedia es el sistema mixto, que combina estructura tradicional con cerramientos en seco.

"Resulta especialmente útil en viviendas unifamiliares. Permite aprovechar la resistencia del hormigón en planta baja y la rapidez del sistema liviano en plantas superiores o ampliaciones", comentó.

Evolución y perspectiva

La arquitecta Mariana Lucangeli coincidió en que el contexto actual exige planificación y control.

"El margen de error es cada vez menor. Hoy una mala decisión en el momento de comprar materiales o contratar servicios puede desbalancear toda la obra", advirtió.

Lucangeli detalló que la estructura principal —ladrillos, losas y cubierta— representa cerca del 26% del presupuesto total, mientras que las instalaciones de agua, gas y electricidad suman otro 10%. Los revestimientos, pinturas y terminaciones explican un 22%.

"Son porcentajes que pueden variar, pero sirven para entender dónde se concentran los mayores costos y qué conviene priorizar en cada etapa", explicó.

Para la especialista, el contexto actual muestra un cambio de comportamiento en el sector.

"Hay menos margen para improvisar y más atención a la eficiencia. Los proyectos exitosos son los que combinan planificación técnica, seguimiento financiero y control de plazos. Construir una casa es posible, pero requiere un enfoque profesional más riguroso que en años anteriores", concluyó.