Construir sin permiso: una modalidad que no se detiene

Mario Minervino

[email protected]

Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

No es un mal nuevo ni novedoso. Por el contrario: la modalidad de construir sin permiso (SP) –es decir, sin realizar los trámites previos ante la municipalidad--  conforma una práctica que históricamente se ha verificado en nuestra ciudad y que mantiene una paridad en cuanto a cantidad de superficie con quienes lo hacen cumpliendo con los pasos legales correspondientes.

Las obras SP tienen incluso su lugar en las estadísticas que elabora la División Central territorial de datos, que identifica tanto a aquellas presentaciones realizadas en tiempo y forma y cumpliendo con los debidos requisitos como a las que se realizan de manera ilegal y que luego son declaradas mediante otro tipo de tramitación.

Una prueba de esta situación es que en lo que va de 2024 (enero-septiembre) se han gestionado la construcción de 119.722 metros cuadrados (m2), de los cuales 59.467 m2, es decir el 49,67%, corresponde a obras ejecutadas sin haber pasado por los controles de la comuna y, en muchos casos, sin ajustarse a las normativas vigentes en cuanto a usos, superficie, ocupación del suelo y otras exigencias. 

De lo instalada que se encuentra esta práctica da cuenta un informe realizado en 2008, luego de una intervención en el área de Contralor de Obras Particulares, que indicaba la existencia de un "ineficiente paradigma burocrático", la completa falta de planificación para “ejecutar y controlar", además de una total "inobservancia de ordenamiento de expedientes", la carencia de medios técnicos "elementales para cumplir esa labor" y la inobservancia del "deber de celeridad" en los trámites.

Sobre las obras sin permiso se mencionó que conformaba una actividad "alentada desde la propia comuna” y que, según datos que se manejaban, “en los últimos tiempos se habían realizado construcciones sin permiso por 2.300.000 m2”.

Es difícil establecer cuánto ha cambiado desde entonces, qué controles se han implementado y cuál es la estrategia que seguirá la actual gestión municipal. Entre tanto, los números dejan en claro que la mitad de lo declarado este año ha sido realizado de manera ilegal en algún momento.

Un flagelo con ventajas

El arquitecto Juan Boiardi, presidente de la delegación local del Colegio de Arquitectos, definió a la modalidad SP como un verdadero “flagelo” y mencionó que uno de los motivos por el que ocurre es cuando se busca sacar ventajas en el proyecto a partir de realizar intervenciones que la normativa no permitiría.

“Hay que tener en claro que se trata de una práctica de vieja data y que muchas gestiones municipales no han tenido una vocación de control, cuando el municipio es el único que tiene poder de policía sobre el territorio”. 
Recordó que entre 2002 y 2006, gestión de Jaime Linares, se firmó un convenio por el cual los colegios profesionales aportaron personal para ampliar el control de las construcciones.

“Construir sin permiso permite en muchos casos ocupar más terreno del que permite la ley, hacer más superficie de la autorizada o destinar inmuebles a usos no permitidos. Una vez concretada la obra se hace una presentación, se pagan los derechos de construcción y, a lo sumo, alguna multa. Pero no se trata de un ahorro de dinero, porque a la hora de presentar los papeles los costos son similares. Pero sí logran hacer algo que va en contra de lo reglamentado y que nadie manda a corregir”, detalló.

Por último, el profesional señaló que esta modalidad conlleva varios riesgos al prescindir de la participación de un profesional, con lo cual no existe un detalle preciso de lo realizado y de su resolución estructural.

“Cuándo después una obra tiene dificultades o un temporal las derriba, nadie se hace responsable. Es un riego que se asume. Construir sin permiso es claramente antirreglamentario, afecta el código de convivencia  y se comenten abusos. Ante este panorama, lo ideal sería desalentar esta práctica, aumentar el valor de los derechos de construcción para los infractores y eventualmente cobrar una sobretasa hasta que esa construcción ilegal se adecúe a la reglamentación”.

No hay premios ni castigos

El secretario de la delegación local del Colegio de Ingenieros, Ing. en Construcciones Pablo Ascolani, manifestó que construir SP es una modalidad que se ha instaurado como consecuencia “del típico no pasa nada”, donde pareciera que “todo es lo mismo”.

“No digo que haya que premiar a quien cumple con las presentaciones correspondientes, pero sí castigar a aquellos que hacen las cosas por fuera de la ley, sin respetar las normativas y reglamentaciones”.

Entre los motivos que llevan a prescindir de una presentación en tiempo y forma, Ascolani mencionó que son las personas con mayor poder adquisitivo las que contratan profesionales para el diseño de sus viviendas, porque buscan no sólo legalidad sino también un buen proyecto.

“Hubo un tiempo en que además todo trámite de construcción se topaba con una burocracia tremenda en la municipalidad, con demoras y cuestionamientos. Eso desalentaba a hacer presentaciones. Hoy se ha agilizado y sabemos que se trabaja para mejorar ese funcionamiento”.

Por otro lado, el SP es un trámite que se hace con la obra ya realizada, que incluso no exige algunos de los planos que se presentan cuando se hace de manera legal. Por otro lado, construir sin cumplir con el reglamento puede ser perjudicial para otros vecinos y generar riesgo con la obra.

“Todas esas cosas deben ser evaluadas y que el municipio genere un sistema ordenado, simple y seguro. Hay que modificar cierta burocracia interna que afecta la marcha de los expedientes y que deriva en que algunos profesionales hasta se desentiendan de su seguimiento. Es algo que hay que revertir con criterio y que muchas veces depende de decisiones políticas”.

Por último indicó que al mejorar los mecanismos de recepción y tramitación se puede ir desalentando la idea de construir sin permiso.

“Además, hay que intensificar los controles. De nada sirve modificar códigos y la normativa si después nadie verifica que eso se cumpla”.