A la espera de la corrección

Inmuebles: los agentes ven oportunidad de compra por la inevitable baja de precios

24/5/2020 | 08:00 |

El retroceso del metro cuadrado en dólares para las unidades nuevas presionará al mercado del usado, de acuerdo con los profesionales locales del sector. 

Francisco Rinaldi

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frinaldi@lanueva.com

Poca demanda y oferta abundante. Precios en dólares muy bajos para los inmuebles nuevos, lo que obligaría a una corrección de los usados, que, inevitablemente, quedarán sobrevaluados frente a las unidades a estrenar. 
Todo dado para hacer del mercado inmobiliario bahiense una verdadera oportunidad para quienes tengan ahorros en dólares, chance nada despreciable, si se piensa que las propiedades son el único activo cuyo derecho de propiedad desde finales de los 70 a la fecha no ha sido vulnerado. 
Pero para conocer la visión de los agentes, La Nueva. consultó a cuatro profesionales bahienses: Johanna Macagno, martillera especializada en Desarrollo Urbano y cuarta generación en la firma fundada en 1928, Ana Crantosqui, martillera  y profesora del Taller de Tasaciones de la Cámara Inmobiliaria local, Carlos Spinelli (hijo), licenciado en Administración de la UBA y parte de  la tercera generación de inmobilarios junto a su padre y su hija, y Mariano González Carrasco, titular de González Ceñera Propiedades, firma con más de cuarenta años en el mercado.  
A cada uno de ellos, se les preguntó: 
1) ¿Considera que es el momento adecuado para comprar?
2) ¿Cómo se están comportando los precios en dólares?
3) ¿Ha recibido consultas de interesados por comprar?
4) ¿Que factores pueden reanimar la compra de acá a fin de año?

Carlos Spinelli (hijo)
1) Hoy el mercado inmobiliario muestra poca demanda y mucha oferta. La lógica económica indicaría que es un buen momento para por lo menos sentarse a negociar". 
"En esa negociación quien realmente esté dispuesto a vender, va a estar obligado a ceder en sus pretensiones económicas. 
2) Hoy todavía estáticos en la mayoría de los casos, pero expectantes. Los propietarios aún no han bajado sus pretensiones, aunque van a tener que hacerlo para poder vender sus inmuebles, porque los precios no pueden mantenerse o aumentar si no hay compradores. 
3) Recibimos consultas de inversores y de empresas constructoras y en mucho menor medida, de usuarios finales. 
"La cantidad de consultas es menor al parate pre pandemia. Pero estamos convencidos que el mercado inmobiliario tendrá un movimiento creciente en lo que resta del año".
4) Obviamente, mayor estabilidad. También ayudaria mucho un cambio en las condiciones de pago y financiación en las ventas de pozo, la vuelta del crédito hipotecario y una disminución de los valores de comercialización. 
Ana Crantosqui
1) Como consecuencia de un necesario reacomodamiento en los valores de los inmuebles en términos de dólar, los  inversores, como también aquellos que ya dispongan de ahorros en dólares, podrán encontrar ¨valores de oportunidad¨ en el mercado. Quienes logren identificar estas oportunidades, habrán encontrado un momento más que adecuado para comprar.
2) Es inevitable no pensar su necesaria corrección. Hoy nos encontramos con un costo constructivo que, medido en dólares, ha disminuido considerablemente en comparación con 2019, por lo cual, el mercado de los usados debe corregir sus precios, porque el mercado de lo nuevo lo empujará, necesariamente, en esa dirección.
"Hay una gran oferta a un precio que ha quedado desactualizado, y en contraposición, una demanda casi apagada, por eso, quienes deseen vender, deberán tomar conciencia de la realidad del mercado".
3) Si. Los clientes que tienen ahorros en dólares cuentan con mayor poder de negociación y desean concretar negocios. Algunos con intensión de inversión y otros aprovechan la oportunidad de comprar su vivienda propia. 
4) Sin lugar a dudas el acceso a crédito hipotecario es la herramienta mas fuerte para reanimar un mercado tan castigado, como también lo es la estabilidad cambiaria. 
"Sin embargo, en cada ciclo del mercado hay diversos motores que reaniman la inversión, porque esta demostrado que históricamente el ladrillo es el elegido como 'el resguardo de valor mas seguro'. 
"Las tasas de interés actuales poco tentadoras, la incertidumbre cambiaria, el temor al elegir como proteger los ahorros que tanto esfuerzo han costado, son algunas de las razones a favor de las propiedades". 
Johanna Macagno
1) Si. Consideramos que es momento para quien cuente con el dólar billete y pueda aprovechar oportunidades que se dan en este contexto. 
2) Notamos que existe una tendencia a la baja en los valores en dólares, entre un 10 y un 20%, sobre todo en lo que se refiere a lo residencial, no así en el mercado de los terrenos, ya que muchos de ellos se ofrecen en pesos a cuotas fijas; por lo cual consideramos que es el segmento más conveniente para invertir, sobre todo, en un contexto inflacionario como el actual. 
"Es importante agregar que el costo de construcción por m2 en dólares bajó notablemente, por lo tanto, la demanda se vuelca más a la compra de terrenos para construir que a viviendas terminadas". 
"Un dato no menor en cuanto a la construcción, es la posibilidad de etapabilizar la inversión acorde a las posibilidades de cada cliente".
3) Las consultas se mantienen, los clientes en este momento buscan oportunidades para invertir. 
"El tipo de cliente es consumidor final en su mayoría, y también tenemos casos que lo hacen como refugio de capital para mantener sus fondos en una inversión segura, como lo es el mercado inmobiliario, debido a la pérdida de confianza en el mercado financiero".
4) Claramente la apertura de una línea de créditos a tasas competitivas, y otro factor sería la estabilidad del dólar a mediano plazo.
Mariano G. Carrasco
1) Hoy, para aquellos que tienen ahorros en dólares,  están apareciendo en el mercado interesantes oportunidades a valores notablemente mas bajos que a principio de año, lo que le da al comprador  lo que le da al comprador mayo poder de negociación.      
"También veo posibilidades en las permutas, que estaban repuntando antes del aislamiento". 
2) Los valores de los inmuebles no están siguiendo el aumento del dólar, por el contrario.   
"Una causal de este fenómeno, entre otras, es el precio, en dólares, del m2 de construcción que se ubica, históricamente, en uno de los valores más bajos". 
3) Las consultas han comenzado en estos últimos días, si bien las concreciones formales son imposibles a raíz de que la actividad notarial está a la espera de la respectiva habilitación municipal y provincial. 
4) Para las personas sin ahorro no vemos un horizonte bueno.  
"Los dos grandes actores que van a reanimar el mercado serán la permuta, ya que por su modalidad, es atemporal, por lo que será lo primero que va a empezar a arrancar cuando se levante el aislamiento.
"Obviamente, también quienes poseen ahorros en dólares empezarán a mover el mercado". 

 

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