Una primavera en el negocio inmobiliario

12/11/2017 | 21:58 |

Por
Rodrigo Alvarez

   Si hiciéramos una encuesta entre inversores, constructores y desarrolladores concluiríamos que estamos ante una nueva ola de crecimiento. En los negocios la intuición y el oportunismo son claves, pero las razones que explican ésta visión generalizada van más allá de una mera corazonada.

   Tengo el placer de participar del posgrado de gestión de negocios de real estate de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), un ámbito que permite la interacción con los principales referentes de la industria. En este marco el director financiero de una de las empresas líderes detallaba lo que considera los determinantes del optimismo. Veamos.

   En primer lugar, el resultado de la Ley de Exteriorización de Capitales (Blanqueo) fue excepcional. Se regularizaron bienes por US$ 116.000 M de los cuáles alrededor de $34.000 M es cash. Sólo en la Argentina se acumularon US$ 8.000 M disponibles que se podrían volcar a distintos activos, desde inversiones financieras hasta negocios inmobiliarios. En otros términos, hay muchos dólares guardados en cajas de seguridad generando costos y sin devengar rendimiento alguno que más temprano que tarde buscarán negocios atractivos. Si bien los recursos están disponibles hace mucho, lo nuevo es que a partir del blanqueo se pueden usar. Lógicamente, el inversor va a hacer competir distintos activos para diseñar un porfolio diversificado que seguramente va a tener desde Lebac hasta fracciones de negocios inmobiliarios canalizados a través de distintos vehículos.

   El segundo motivo, y tal vez el más relevante, es el resurgimiento del crédito hipotecario; un antes y un después para el desarrollo de los negocios inmobiliarios. La Argentina se encamina a ser una economía normal y esto implica que las propiedades se pueden comprar con créditos a 30 años. Aparece un nuevo mercado destinado a las familias con ingresos de entre $20.000 y $ 40.000 por mes. El mercado es objetivo es enorme: nuestro país tiene un déficit habitacional de 1,5 millones de hogares. El 35% se encuentra en éste segmento objetivo de entre 2 y 4 sueldos mínimos vitales y móviles que conforma la clase media típica que hoy podría acceder a un techo propio. Si bien la demanda de crédito ajustada por UVA (inflación) pareciera estar volando, el recorrido recién comienza. El stock de créditos hipotecarios en relación al PBI es de menos de 1% mientras que en Chile, por ejemplo, representa más de 20 puntos.

   Los desarrolladores tienen ahora un nuevo mercado al cual apuntar que es el usuario final de la vivienda que compra con hipoteca. Antes su cliente era un inversor que hundía su capital en un fideicomiso al costo, a la espera de un retorno aceptable en dólares. Ahora el desarrollador – y el mercado- deberán adaptarse a los requisitos que exigirán los bancos como financiadores intermedios del emprendimientos y esta masa enorme de potenciales dueños.

   Por último, es determinante el efecto de la convergencia macroeconómica. O dicho en otros términos, que la Argentina se está volviendo una economía más previsible. ¿Es cuantificable este efecto? Una forma usual de hacerlo es analizando el costo de financiamiento del Estado Nacional. Cuanto más confiable sea un país menor será la tasa de interés que los acreedores estén dispuestos a exigirle para financiar sus obligaciones. De hecho, en menos de tres años el costo de la deuda argentina pasó de casi 15% anual en dólares a niveles cercanos al 6%. Ustedes podrán decir, qué tiene que ver esta tasa con el valor de una propiedad. En rigor, es la clave para determinar el valor del metro cuadrado. La regla básica es un flujo de fondos traído a valor presente o lo que es lo mismo la suma de todos los ingresos por alquiler que va a generar la propiedad considerando que cuando más me aleje en el tiempo menos valen esos ingresos en términos del presente. ¿Cómo determino cuánto menos vale un dólar recibido en el futuro que un dólar presente? Fácil, considerando una tasa de interés. Los inversores, en general comparan la renta (alquiler) que genera una propiedad en relación al retorno de otras inversiones. Si las alternativas disponibles generan retornos mucho más elevados los inversores se van a retirar del mercado y los precios deberían ajustar a la baja para que el alquiler en términos del valor del inmueble genere una renta más elevada. Por el contrario, si la renta es muy elevada los inversores deberían convalidar precios superiores. Simplificando el análisis, puedo recurrir a la fórmula de una perpetuidad (valor de la renta anual de la propiedad/ tasa de interés). ¿Cuánto debería costar una propiedad que genera una renta de US$ 10.000 anuales? La respuesta es depende de la tasa de interés que considere. Si tomo como tasa relevante (mi sugerencia) el costos de fondeo del Estado Nacional actual (6%) entonces debería costar alrededor de US$ 166.667. Ahora si considerásemos la tasa de interés que tenía la Argentina hace 3 años esa misma propiedad debería valer US$ 66.667. La conclusión es simple, una economía más previsible y estable aumenta el valor de las propiedades. Sólo como ejemplo, esa misma propiedad hoy en Venezuela vale alrededor de US$ 30.000 mientras que si estuviera en los EEUU valdría cerca de medio millón de dólares.

   El optimismo en relación al mercado inmobiliario tiene sus fundamentos. Ya sea por los dólares del blanqueo, la disponibilidad de crédito o la mayor previsibilidad macroeconómica, el sector presenta oportunidades. Esto no quiere decir que todas las propiedades deben subir. Especialistas en el sector, como Juan José Cruces de la UTDT, dice que las propiedades ya están caras. Mi visión es que hay que desarrollar una visión estratégica y operar con precisión en los nichos de valor que se van a generar en los próximos años.

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