Los funcionales ya no interesan y los departamento de un dormitorio son la estrella: las demandas de la ciudad en el nuevo año

Mario Minervino

[email protected]

Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

Audionota: Marina López

Pocas cosas tan cambiantes en los últimos años como el mercado de la construcción. Tan cambiante como la economía, el dólar, la política de créditos bancarios y la inflación, todos componentes a los que está atado ese ámbito.

Por eso siempre resulta interesante consultar a sus protagonistas, entre ellos desarrolladores e inmobiliarias, para conocer las condiciones actuales, en un momento que la economía ha logrado cierta estabilidad y la gente comienza a tomar créditos para la compra de inmuebles.

Los consultados coinciden en señalar que se verifica un movimiento que empieza a ser importante, con un aumento de la oferta y la demanda y con expectativas por superar los últimos muy malos años. 

En este contexto la consulta es saber, además, qué busca hoy la gente, qué unidades prefiere y a qué presta atención a la hora de cerrar una operación.

Calidad y ubicación

El desarrollador Pablo Rueda, titular de Rueda & Asociados, señaló que luego de atravesar “años muy duros”, sin créditos y con baja capacidad de ahorro, se está comenzando a salir del letargo.

“Venimos de una venta de propiedades muy quieta. Eso originó un exceso en la oferta de departamentos, sobre todo los de un dormitorio, que ahora poco a poco se están liquidando. Los propietarios no vendían porque los valores estaban por debajo del costo de construcción”, explicó. 

Y añadió: “En el segundo semestre 2024 empezó a haber más operaciones, tendencia que creo que continuará en 2025, con créditos cada vez más accesibles. Eso hace que empiece a terminarse ese stock de unidades y a moverse la construcción al valorizarse las unidades”.

En cuanto de las comodidades buscadas, Rueda mencionó que hay muy poca demanda de monoambientes y cada vez más consultas por departamentos de un dormitorio.

“Los monoambientes son muy chicos, por eso la gente prefiere pagar un poco más y tener un dormitorio. Porque además no es una tipología tipo loft como en Buenos Aires --que llegan a 60-70 m2— sino que acá son de 25-30 m2, muy difíciles de vender. La gente prefiere estirarse e ir a un dormitorio, de entre 40 y 60 m2. Ese sigue siendo el gran caballito de  batalla, el que se vende masivamente”, detalló. 

Otra demanda en aumento es la de dos y tres dormitorios, en cuyo caso resulta clave la ubicación y la calidad de terminaciones.

“La gente busca unidades en avenida Alem, Yrigoyen, Rodríguez, Caronti, Casanova, 19 de Mayo. Sigue habiendo una tendencia muy marcada a ubicarse a cinco-seis cuadras de la plaza Rivadavia. Ya a diez cuadras cuesta mucho más vender”.

El otro gran detalle es que los compradores exigen cada vez más calidad y ya no se fijan únicamente en el precio.

“Todo lo que es de calidad media-baja cuesta mucho vender. La gente busca buenas aberturas, porcelanato y calefacción por radiadores. Hay departamentos de un dormitorio que, con superficie y ubicaciones parecidas y valores entre 60 mil y 90 mil dólares, es más fácil vender el de 90 si tiene mejor calidad”.

Calidad y servicios

El ingeniero Ariel Arias, titular de Benedictino SA, coincidió que casi no existe en la ciudad demanda de monoambiente y para que interesen tienen que tener mucha luz y ser vivibles.

“Lo que más se busca son de un dormitorio, que son un poco la estrella, y se presta atención a la calidad. Hoy es estándar que tenga calefacción central, porcelanato, dos baños y buena carpintería. Hace unos años eso era calidad superior, hoy es lo básico”.

En el caso de dos dormitorios se busca que cuenten con terraza, un pequeño gimnasio, algún sector de parrillas y espejo de agua. El mercado de tres dormitorios está más equilibrado, “sin mucha oferta ni mucha demanda”.

Resaltó la importancia de los créditos hipotecarios, que tracciona la venta de departamentos terminados, empujando a la construcción de nuevas unidades.

“Creo que la venta por créditos va a seguir creciendo, la gente se va animando a solicitarlos y los precios se vuelven razonables porque a los compradores les preocupa más la cuota que el número final”.

Monte, renta en el mar

Aldo Braccini, titular del estudio Braccini Rega Arquitectura y ex presidente del Colegio de Arquitectos, indicó que nuestra ciudad tiene hoy un mercado inmobiliario “completamente distorsionado”, producto de haber atravesado muy malos años, con muy poca oferta y valores en dólares extremadamente elevado.

“Hoy la gente se inclina por la calidad, el diseño y la ubicación. Hay interesados en todos los modelos, pero para un inmueble destacarse tiene que tener buen diseño, buena terminación y ubicación; ese es el secreto. Nosotros estamos haciendo algunos funcionales, pero son de 42 m2 --antes eran de 30 m2--, los de un dormitorio son de 50 m2 y los de dos tienen que tener dos baños y cochera. Hay demanda para todos, pero se elige no sólo por el precio sino también por estas condiciones”.

Mencionó como el sector más demandado el de un dormitorio.

“Para competir con lo existente ofrecemos departamentos de un dormitorio, pero de más m2, con calefacción central y balcón, así no queda encasillado tanto en ser de un dormitorio sino en su calidad. Los semipisos y pisos son también muy buscados”.

Por último destacó la inclinación de muchos inversores de construir en Monte Hermoso.

“Si bien no es barato construir en Monte y los impuestos son altos, los alquileres temporarios generan muy buena renta, mucho más que en Bahía Blanca. La expectativa ahora es que con la liberación de los alquileres se genere también en la ciudad una ganancia adecuada y que la construcción vuelva a ser una forma interesante de mantener un capital y obtener una renta interesante”. 

Por último, el arquitecto Marcelo Soteras, de Fideiurbana, definió al mercado inmobiliario actual como “muy raro”.

“A los departamento funcionales cuesta venderlos, departamento de un dormitorio todavía hay muchos disponibles, con lo cual habría que apuntar a construir de dos o tres dormitorios, si es posible como semipisos, pero es para un mercado de más poder adquisitivo, en un momento en que el metro cuadrado está muy caro, con un semipiso cómodo de 70-80 m2 en 180 mil dólares. No sé si en la ciudad se pueden pagar esos valores”.

Otra mirada

Javier Piñero, titular de la Cámara Inmobiliaria, detalló que el mundo de las inmobiliarias no necesariamente se mueve en concordancia con el de los desarrolladores.

“Ellos tienen una percepción de las necesidades y construyen en ese sentido. Nosotros detectamos cual es la situación actual”, explicó.

Coincidió en que la demanda de departamentos de un dormitorio es la más fuerte, la cual se acentuó mucho con los créditos para unidades de entre 40 y 60 mil dólares.

“El de dos dormitorios es un segmento más bajo, sin tanta demanda, en parte porque quienes compran lo hacen para tener una renta y les termina resultando más conveniente la unidad de un dormitorio, que tienen un público más grande”.

Señaló como una curiosidad que “casi no hay demanda” de unidades de tres dormitorios.

“Incluso pese a que la diferencia de precio puede ser mínima se inclinan por el de dos. Y si el de tres no tiene cochera es imposible de vender. Se trata de personas que ya criaron a sus hijos y vuelven al centro, a un departamento. Es un segmento que busca unidades de 100 m2, en calles como 19 de Mayo, Yrigoyen y avenida Alem”.

El mercado de casas también está teniendo empuje, principalmente las de entre 90 y 100 mil dólares, en cualquier barrio de la ciudad.

“Creo que empujado por quienes ven que el costo de la construcción se duplicó en dólares mientras que las viviendas usadas no subieron”.

Por último indicó un detalle particular: los departamentos que más se buscan son los que tienen calefacción con caldera y buenas aberturas.

“Hay casos de unidades similares, con calefactores a menor precio y la gente prefiere pagar más si tiene caldera. Al estar los servicios caros se busca gastar menos en el acondicionamiento de aire. Los de menor consumo son los de mayor demanda”.