Alquileres en la ciudad: ¿se consolidará un cambio de época?

Guillermo D. Rueda

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Periodista. Círculo de Periodistas Deportivos de Bahía Blanca. Fue redactor de la revista Encestando (1985-2000). Desde 1987 trabaja en el diario La Nueva Provincia (hoy La Nueva.). Pasó por las secciones Deportes, La Región y La Ciudad, donde se desempeña actualmente. Está especializado en periodismo agropecuario desde 2001. Miembro de la Asociación Bonaerense de Periodistas Agropecuarios. Responsable de las páginas webs de la Asociación de Ganaderos (AGA) y de Abopa.

—¿Se puede decir que, por primera vez, existe conformismo entre el propietario y el inquilino?

—Sí, hay cierta paz. Hoy se entiende que ninguna de las partes está pidiendo mucho y que la otra no está pagando poco, sino que se trata de algo aceptado.

Lo dijo al martillero y corredor público Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca, en una pintura acerca de la actualidad en nuestra ciudad.

“Pero también es cierto que sucede esto porque venimos de dos o tres años muy tormentosos. Por eso se puede concluir que el balance de 2024 termina en modo positivo”, añadió.

En este sentido, sostuvo que hay que analizar el radical cambio a partir de la mayor libertad a la hora de la contratación.

“Ahora todo indica que se va a prolongar una mayor oferta de propiedades y, al no haber inflación y contratos que se actualicen en forma constante, habrá más gente que vuelva a alquilar. Eso es lo que estamos viendo, al menos para este año”, dijo.

La derogación de la ley de alquileres, a través del DNU 70/2023 del 29 de diciembre, cambió un estado de situación que, tras una medida resuelta oportunamente por los legisladores del propio Congreso de la Nación, había puesto en un enfrentamiento complejo de resolver entre las dos puntas del mercado: el locador y el locatorio.

—Finalmente, la desregulación fue la bisagra que los inmobiliarios decían que debía suceder en esta disputa sin fin...

—En realidad, el presidente (de la Nación, Javier Milei) al asumir dijo que el sector se iba a regular solo, en su visión de economista. Y así pasó.

“Por un lado si quien ofrecía una propiedad pedía algo muy fuera de la lógica, del otro no se la iban a aceptar. ¿Por qué? Por una mayor oferta.

“También vale rescatar que todos aprendimos de que ya no hay desbandes, al menos en lo que se refiere a Bahía Blanca y los alrededores, que es lo uno conoce y no difiere mucho del panorama general.

“Los contratos se han estandarizado, se realizan a 24 meses y en pesos en la gran mayoría, salvo para los casos de barrios cerrados o en las capitales de provincia, donde se maneja otro mercado”.

—¿Cómo se realizan los ajustes de los valores en los alquileres?

—Son actualizaciones, ya no ajustes, que se hacen con un índice que dispone el Banco Central (de la República Argentina, BCRA), que se concretan cada cuatro meses y que, incluso, es bastante probable de que en este 2025 caiga en desuso y se haga en forma semestral.

“Si el índice de precios (IPC) va a moverse por debajo de un 3 %, la actualización de hoy, que es cada tres o cuatro meses, acaso incluya una decisión en ese sentido”.

Un mercado que se regula

En otro tramo de la charla con La Nueva., Piñero sostuvo que, durante la aplicación de la ley de alquileres, ocurrieron algunos abusos de determinados sectores inmobiliarios, especialmente en las capitales de provincia o en el Gran Buenos Aires.

“En su momento se legisló para todo el país con la intención de corregir eso y la realidad fue que se pasó para el otro extremo”, recordó.

“Se hizo una ley tan proteccionista que no contemplaba algunas cuestiones de este país, como que no se puede poner un valor fijo por un año cuando hay inflación. Eso espantó la oferta”, amplió.

“Ahora, este nuevo Gobierno sostiene algo lógico: que el mercado se regule solo. Y todavía falta, porque hay valores que están llegando a un punto en que deberían corregirse un poco más, pero entiendo que vamos bien”, aseguró Piñero.

—¿Qué es libertad de contratación?

—Que la gente ponga sus propiedades en alquiler; que en realidad eran las mismas de antes, pero las habían retirado. Con sólo eliminar la ley, la oferta de propiedades puestas para alquilar aumentó casi en forma automática.

“Por otro lado, durante 2024 fue bajando la inflación, que era el otro factor que hacía que, a los alquileres puestos en el mercado al valor correspondiente, los propietarios le sumaban algo por encima porque se sabía que la inflación se iba a devorar ese precio.

“Si alguien sale a ofrecer algo tiene que ponerse a un precio de competencia. Eso es bueno para el inquilino y para el sector en general”.

“Hoy, las propiedades que se ponen en alquiler tienen el valor del momento, muy del mercado, y no existen especulaciones sobre si la inflación se va a disparar algo o mucho”.

—¿Ya no hay margen para la especulación?

—No se puede salir con cualquier precio, ya que al haber más oferta cada propietario se encuentra con que si pide un poco más no lo alquilará un mes y lo pierde. Y al mes siguiente lo mismo. Está claro de que existe un clima competitivo.

“En ese sentido estamos muy en la lógica normal de mercado; es decir, si alguien sale a ofrecer algo tiene que ponerse a un precio de competencia respecto del resto. Eso es bueno para el inquilino y para el sector en general”.

—¿Este clima se advierte más respecto de los departamentos?

—Sí, porque se trata de propiedades que, generalmente, ya se construyen para renta.

—¿La palabra previsibilidad será algo corriente durante 2025 en el mercado inmobiliario?

—Cuando hay previsibilidad, o que nuestra moneda no se desvalorice como venía sucediendo, todo es más fácil. Es decir: por qué voy a poner cláusulas para protegerme de determinadas cuestiones que, al final, no van a pasar. La idea es que cuando se atenúa esto todo lo demás es normal.

“Ahora, la gente sabe, más o menos, cuánto ingreso puede tener en el año y así firmará un contrato que, hoy, sabe si dentro de 6 u 8 meses lo va a poder pagar. Eso no pasaba antes.

“De hecho, todavía los alquileres que se hicieron con la ley vieja, que tenían vigencia tres años y están corriendo, recién ahora se están actualizando en forma anual. Por ejemplo, de enero 2024 al mismo mes de este 2025 el salto fue el 190 %.

“Todavía quedan esos problemas donde algunos contratos van a tener un aumento relevante porque están atados a un índice actualizado hace un año. Y desde entonces a hoy subieron los salarios y los precios del IPC. Eso hace que ese índice se mueva y que, por suerte, para el año que viene, desde abril o mayo en adelante, ese salto no será importante porque el ajuste grande de principios de este año que pasó ya no va a corregir”.

Los sectores más demandados

—¿Cuál es la disponibilidad de alquileres en Bahía Blanca en cuanto a departamentos?

—Ahora empiezan a escasear los departamentos chicos que están en un radio susceptible de ser alquilados por la gente que estudia. Se trata del centro, macro centro y barrio universitario y, además, ahora se suma la zona de altos de La Falda, en Bella Vista, porque corresponde a alumnos que cursan en las aulas del predio que la Universidad Nacional del Sur posee en Altos de Palihue.

“Eso tiene una estacionalidad que empieza a darse ahora, en este mes, febrero y marzo. Es una demanda muy alta sobre esas propiedades chicas. Hasta noviembre y diciembre últimos uno encontraba ofertas en los principales buscadores, pero para febrero probablemente ya no se encuentren”.

—¿En cuanto a viviendas familiares?

—Las de 2 o 3 dormitorios siempre escasean. No existen desarrollistas que hagan casas exclusivamente para que alguien las compre y las ponga en alquiler.

“Las que se alquilan siempre son el resultante de familias que ya cumplieron ese ciclo de crecimiento de sus integrantes y hoy se alquilan porque ya no viven en el lugar, o porque fallecieron los titulares. Pero siempre son pocas respecto de la cantidad de gente que las demanda.

“Incluso, por estas características son las que menos admiten una negociación. Es decir, si soy inquilino busco una casa con determinadas características y si hay cuatro o cinco me quita mucho poder de negociación de ofertar y contra ofertar porque hay pocas y son muchos quienes buscan. Acá siempre el dueño tiene una ventaja. Pero eso pasó desde siempre; incluso, pospandemia se acentúa un poco”.

—¿Y en el caso de los locales comerciales?

—En lo comercial hay demandas sostenidas y una migración de determinados lugares céntricos.

“Lo que antes tenía mucha demanda ahora ya no es tan así. Eso se está dando en barriadas importantes de la ciudad, como son los casos de Villa Rosas, Villa Mitre y el eje del noroeste con las calles Don Bosco y Brasil.

“Ahora, si uno recorre advierte que casi no hay locales libres en alquiler y, entre los que están, todos trabajan. Esto sucedió también pospandemia y ha hecho que los valores de los céntricos regulen un poco hacia abajo.

“No se encuentran muchos locales comerciales vacíos en la ciudad. Pero siempre hay que ver el contexto”, dijo Piñero.

“No está ocurriendo que en la ciudad uno se encuentre con muchos locales vacíos. Pero hay que ver el contexto: estamos saliendo de uno de los peores años de recesión del último tiempo, así que comercialmente no se puede decir que Bahía Blanca es una ciudad que lo haya sentido mucho.

 “Probablemente, es consecuencia del manejo entre los propietarios y los inquilinos que han negociado, porque no son pocos los comercios que llevan muchos años alquilando el mismo lugar y ambas partes, generalmente, en los casos de locales comerciales ocurre que, tanto a los dueños como a los inquilinos les conviene que siga esa relación. Muchas veces presentan los números y  finalmente quedarse encontrarse a mitad de camino.

“De hecho, hay contratos que se hacen de entrada por más de cinco años y existen otros que se concretan cada tres. Las actualizaciones se comportan de manera distinta, pero no se ha visto que se desocupen muchos locales, sino que han ido rotando”.

“El inquilino no sólo mira el valor del alquiler” 

—Más allá de los alquileres, algunos inquilinos plantean el alto costo de las expensas. ¿Por qué sucede esto?

—Justamente esta semana me requirieron desde un edificio de grandes semipisos en la primera cuadra de la calle Soler.

“Allí hay inquilinos que pagan alrededor de 600.000 pesos por mes, cuando las expensas ocupan casi la mitad. Eso es mucho, porque significa casi el mismo valor del alquiler. Y el dueño no puede pedir más porque sale todo del bolsillo del inquilino.

“¿Qué pasó? Son edificios que tienen más servicios que otros, portería con ayudante y mucha antigüedad. También ocurrió, desde hace algo más de un año, que el gremio que agrupa a los porteros encontró que existe un determinado artículo de alguna ley por zona fría que era tenido en cuenta y que ahora tienen derecho a percibirlo una remuneración. Eso hizo que, de golpe, algunos sueldos se incrementaran en forma significativa y eso queda reflejado en las expensas. 

 “Estamos hablando de un departamento que ronda los 150 metros cuadrados, con tres dormitorios, tres baños y cochera. Pero se produce la paradoja de que se pague de alquiler lo mismo que  un departamento de un dormitorio en la misma zona.

“¿Por qué? Porque lo limita. El inquilino no sólo mira el valor del alquiler, sino el costo de las expensas que va a tener que afrontar. La suma de los dos ítems da un valor que, en algunos casos, representa alquilar un dúplex o una casa en el macrocentro, o un departamento con mejor ubicación, pero que no tenga esa carga.

“En este caso hay que tener en cuenta que si el edificio ya tiene ese personal debe asumir un salario, más las cargas sociales y demás, de alrededor de 4 millones de pesos por mes. Tampoco es una solución salir a indemnizar a alguien con una antigüedad importante”, sostuvo.

“Este es un caso extremo, pero en otros edificios está pasando algo semejante más allá de la escala”, concluyó Piñero.