¿Cómo se calcula el m2?

La construcción en dólares está en el valor más bajo de los últimos 20 años

5/9/2020 | 07:00 |

“El m2 actual es sólo comparable al registrado en la crisis de 2001”, coincidieron en señalar varios desarrolladores de nuestra ciudad. Para quien tiene dólares, es un buen momento para invertir. 

Foto: Pablo Presti-La Nueva.

Audionota: Danilo Belloni

Por Mario Minervino / mminervino@lanueva.com

  El mundo de la construcción resume, desde hace décadas, toda la complejidad y variedad de elementos que componen el costo de una vivienda a partir de un dato que se presenta como contenedor de todas las variables que intervienen en su determinación.  

   Es el “costo del metro cuadrado (m2)”, referente al momento de saber el precio que puede tener determinado inmueble. 

   La referencia sigue teniendo vigencia, y son varias las fuentes –revistas, entidades, consultoras—que cada mes calculan ese valor de referencia, en algunos casos con una especificidad en cuanto si se trata del valor para una vivienda en planta baja, un dúplex y un departamento de un edificio en altura, con un detalle de los materiales utilizados, un dato ilustrativo para un número que en realidad admite una gran variación en base a distintos tipos de materiales que puedan ser utilizados en la obra. 

   Hoy el mercado inmobiliario atraviesa una crisis adicional e inédita como consecuencia de la pandemia, que ha establecido una paralización de las obras, complejidad a todas las operaciones inmobiliarias y un panorama económico general cada día más complejo.  

   En ese contexto, el valor del m2 de construcción no es ajeno al particular momento. La curiosidad es que, de acuerdo a varias fuentes consultadas, el mismo se ubica entre un 30 y un 50% por debajo del valor que, en dólares, tenía dos años atrás, lo cual ha colocado a la adquisición de inmuebles, para quien posee esa moneda norteamericana, en un momento ventajoso para invertir en ladrillos.  

   A la pregunta del millón (¿a cuánto está el m2 de construcción en Bahía Blanca?), la respuesta expresada en dólares puede admitir alternativas, desde el momento que la moneda norteamericana no tiene una única cotización, algo habitual en el país, y que incluye, por caso, el dólar ahorro, el blue ó paralelo, el liqui, el oficial, el mayorista, el minorista, el de bolsa, el del banco Nación, entre otras variantes. 

Desarrolladores urbanos 

   Los desarrolladores urbanos consultados trabajan en el mercado local desde hace años, con obras concluidas, otras en marcha y otras por venir. Por eso su mirada resulta crucial para conocer qué valores se manejan en el actual panorama. 

   Para Darío Faure (titular de Faure, Auditoría & Inversiones)  el momento actual es complejo, “solo es comparable con la crisis de 2001”, aunque refirió que aquella fue “más severa”.  

   “Ese año el valor en dólares de la construcción estaba más bajo que el actual. Un departamento de 40 m2 se vendía en 25 mil dólares (625 U$S/m2)”, detalló. 

   Con varios emprendimientos edilicios en marcha –en su mayoría edificios en altura—señaló que hoy el valor de venta de una unidad nueva se ubica entre 1200 y 1300 dólares el m2.  

   “Son datos de operaciones reales que se realizaron en los últimos días”, mencionó. 

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   Para el arquitecto Marcelo Soteras (Fideiurbana Desarrollos), el valor de venta se ubica hoy en Bahía Blanca entre 1.050 y 1.150 dólares el m2, con un costo de materiales y mano de obra que ronda los 600 dólares el m2.  

   El valor final surge al adicionar a ese costo los honorarios profesionales, pago de servicios y factibilidades, derechos de construcción, administración y valor del terreno, entre otros.  

   “El m2 actual es sólo comparable al registrado en la crisis de 2001”, dijo. 

   Para Pablo Rueda, (Rueda & Asociados) el único dólar que se debe utilizar al momento de evaluar el valor del m2 de construcción es el “dólar billete”, el papel que se cotiza como blue o informal, “el valor más cercano  la realidad que permite hacer una comparativa de la evolución del costo del m2 en el tiempo”. 

   “En 2002/2003 el valor de venta de un inmueble se ubicaba en 600/700 dólares el m2. Para 2006 ese valor se duplicó y se mantuvo hasta 2012/13. A partir de ese momento comenzó a subir, hasta alcanzar, en 2015, los 2.000 dólares por m2. Ahora ese valor está en la mitad, 1.000 dólares el m2, para un costo de materiales y mano de obra de entre 500 y 600 dólares el m2”, señaló. 

    A la consulta de porqué el costo de obra está tan bajo en relación a un par de años atrás, su explicación es que muchos materiales (como los metalúrgicos o el hormigón) se cotizan con el dólar oficial, debajo del valor del dólar billete. A eso se suma que el gremio de la construcción lleva casi un año sin paritarias, con lo cual el costo de la mano de obra también está devaluado. 

   Para Enrique Wasserman (Galak-Wasserman SA), el valor de comercialización del m2 en nuestra ciudad se ubica entre los 90 mil y los 100 mil pesos, sin incluir el terreno que, explica, siempre se cotiza en dólares, “sin importar de que dólar se hable”. 

   “Eso no significa que el mercado no muestre igual cierta retracción en el valor de la tierra, pero esa baja en su precio es siempre en dólares”, indicó. 

   Wasserman habla del costo del m2 de una obra en pesos, no en dólares.  

   “Tomamos nuestra moneda porque la dolarización es compleja desde el momento que existen varias cotizaciones. Por eso el resultado de convertirlo a dólares es tan variable como la referencia que se tome. Un departamento de 50 m2 que se vende a 7,5 millones de pesos varía entre 60 y 100 mil dólares según lo divida por el dólar oficial o el del mercado paralelo”, detalló. 

   De todas maneras aporta algunos datos concretos que dan cuenta de la realidad del sector. 

   “Para nuestra empresa, un fideicomiso en 2016 para una obra significaba el aporte de una cuota mensual de 5 mil dólares. Hoy ese pago se redujo a la mitad”. 

La mirada del CREEBBA 

   En su informe de agosto de este año, el Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca (CREEBBA) ubica el valor del m2 (material más mano de obra) en 50 mil pesos, siempre en alza desde el seguimiento que hacen de ese dato desde 2011, que cotizaba a 5 mil pesos. 

   En dólares lo ubica en 650 el m2, exactamente la mitad de lo que cotizaba en 2016, que alcanzó el pico de los últimos diez años. 

   “Gran parte del estancamiento en el aumento de precios se debe al aislamiento, la imposibilidad de las fábricas de continuar con su producción y de la mano de obra de retornar el trabajo. Eso generó falta de precios de referencia válidos para la construcción. Por su parte, medido en dólares se observa una tendencia con mayores oscilaciones. Durante 2020 se conjuga un estancamiento en los precios en pesos, con un crecimiento constante del tipo de cambio que deprecia, mes a mes, el valor en dólares del m2”.

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