Lenzi: La condición esencial es minimizar la especulación

Redacción de La Nueva.

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 "Si hay tanto suelo disponible y vacante dentro del ejido urbano de la ciudad de Bahía Blanca, entonces, ¿por qué está tan cara la tierra?", se preguntó el arquitecto Marcelo Lenzi, a modo réplica a las observaciones que se han hecho, en las últimas semanas, al Plan Director del Periurbano Bahiense y Centros de Interés Turístico Ambiental, uno de los capítulos del proyecto de reformulación del Código de Planeamiento Urbano.

 Lenzi tiene a su cargo la coordinación de la unidad encargada por el gobierno municipal de realizar la mencionada reformulación, cuyo cuerpo normativo se encuentra en análisis en el Concejo Deliberante.

 En el capítulo en cuestión, se propone la rezonificación y ampliación de las áreas suburbanas que se encuentran a la vera de las rutas de circunvalación de la ciudad, sectores a los que se denomina como periurbano.

 La superficie presentada en el proyecto avala la asimilación de espacios actualmente rurales a la vida suburbana, priorizando la creación de cinco villas turísticas ubicadas en General Cerri, paraje Los Mirasoles, Cueva de los Leones, valle medio del Napostá (en el sector del puente Canesa) y valle del arroyo Sauce Chico, siendo estos sitios no excluyentes, lo que implicaría que, en un futuro, se podrían incorporar más.

 Lenzi, al defender el trabajo, dijo que, del total de la tierra que está vacante dentro del sector urbano, la que se encuentra en situación de mercado es una porción muy pequeña.

 "Esta no es una opinión personal, sino que es una certeza a la que se arribó luego de un estudio muy exhaustivo que se realizó en la unidad", sostuvo.

 Si bien admitió que, dentro de sector urbano queda suelo vacío, un alto porcentaje del mismo no está liberado al mercado, lo que hace que, para el eventual comprador, sea semejante a un espacio construido.

 Indicó que, de acuerdo con los estudios realizados, el 23% de los espacios vacíos interiores está en una situación difusa, porque son suelos de fraccionamientos particulares de 100 o 50 años atrás, que no generaron desarrollo por falta de inversión, por descontrol en términos de acumulación de deudas, por herencias vacantes o por no encontrarse dueños reales.

 "Otra fracción de ese suelo vacío está retenida en la expectativa de que el mercado vaya elevando su valor y esa especulación radica en que el avance de la ciudad mejore las condiciones de mercado de ese suelo", puntualizó.

 También afirmó que hay una gran parte de ese suelo antiguo que periódicamente se va reciclando, "algo que yo defino como volver a lavar la ropa vieja", remarcó.

 "Es decir que, si se hubiesen completado todos esos vacíos, la ciudad hubiese quedado en una condición correcta, pero eso no es lo que sucedió; por lo tanto, hay algo que no funciona y que se debe corregir y para esto hay un solo actor que puede hacerlo, que es el Estado", afirmó.

 Agregó que, por el contrario, mientras todo esté en una situación difusa, "los pocos y caros espacios liberados quedan en alta expectativa, desde el punto de vista del mercado, lo que hace que sólo los pueda adquirir un segmento muy escaso de la población".

 Lenzi afirmó que la gran mayoría de los sectores medios y medios bajos de la ciudad tienen dificultades importantes de acceso al suelo; precisamente, porque lo que sale a la venta "tiene valores muy altos".

 "Por ejemplo: el Plan Hábitat nos informó que en la ciudad hay unas 6 mil familias en demanda de terrenos, pero que no los pueden adquirir por sus altos valores", reafirmó.

 Asimismo, admitió que, obviamente, la línea tradicional del desarrollo de una ciudad es desde el centro hacia los bordes, pero afirmó que esa no es la única opción.

 "También se puede hacer desde la periferia hacia el centro, en una acción controlada y ordenada por el Estado, para alentar el desarrollo de la actividad privada", apuntó.

 "Además, creo que hay que reconocer que existen muchos sectores del denominado periurbano que ya están zonificados y nominados como zonas urbanas y, en algunos casos, al igual que lo que sucede en el ejido interior, empiezan a presentar el déficit de los viejos fraccionamientos y por eso es que urge tomar cartas en el asunto", subrayó.

 En ese orden, puso de manifiesto que lo que se trata de evitar con la ordenanza del periurbano es que una operación de desarrollo se convierta en un operación de valores de mercado.

 "Por eso es que los proyectos que se presentan para tales desarrollos tengan que generar todas las coberturas de servicios, por lo que no sé cuáles son los riesgos de los que muchos han hablado en estas semanas", agregó.

 Informó que todas las operaciones previstas están reguladas por cupos urbanizables, los que se irán redefiniendo cada cinco años, "y lo que se va a poner en juego con el cupo inicial del proyecto es una superficie notoriamente inferior, en cantidad de parcelas, a lo que actualmente ya está normado en el periurbano.

 "Y si se diese el caso de que se presente un proyecto sin los estándares básicos exigidos, el emprendimiento no se habilitará. Es decir, que la norma que hemos propuesto es muy sencilla y la mitad de su articulado, precisamente, está referida a recaudos y garantías para que el espíritu original no sea vulnerado", apuntó.

 Reiteró Lenzi que "se trata de cambiar la inercia de ir reciclando en el mercado de los terrenos la misma ropa vieja de siempre por un stock de ropa nueva y esto urge hacerlo, porque no se puede seguir perdiendo tiempo en el control de esos territorios exteriores", afirmó.

 Informó que se pretende un periurbano calificado y que, como el producto que se pone en juego es de mayor estándar, precisamente por estar muy calificado, automáticamente se cambian los valores referenciales de los suelos que no tienen esas calidades.

 "Posiblemente, esto no sea del agrado de algunos, pero es necesario decir que terrenos interiores que hoy se cotizan sin tener inversión van a variar en su valor", advirtió.

 Asimismo, Lenzi se mostró molesto con la observación del arquitecto Jose María Zingoni conocida días atrás, referida a que el énfasis puesto en la normativa proyectada sobre el periurbano "mostraba que los intereses del código van de la mano con los intereses económicos de los particulares".

 "Creo que una aseveración de ese calibre pone al descubierto el desconocimiento de todo el proceso, donde se han abordado todos los temas que antes permanecían ausentes. Por ejemplo: uno de los problemas de la ciudad es la dinámica del suelo, que viene de larga data, y que nunca había sido modificada. Entonces, vuelvo a preguntar por qué la ciudad tiene áreas sin desarrollo y suelos fallidos, siendo que, en paralelo, es explícita la necesidad de suelo", opinó.

 "Concretamente, propongo que me digan en qué punto de la norma se advierte una supuesta discrecionalidad de un sector por sobre otro", desafió.

 También en respuesta a consideraciones de Zingoni (respecto de que la reformulación del código debía ser la expresión legal de un plan y que no estaba claro cuál era ese plan en la normativa propuesta), Lenzi puntualizó que la dinámica de la actual reformulación no responde a los formatos tradicionales.

 "Opera sobre criterios y lineamientos generales y acciones puntualizadas sobre sectores particularizados y esto es un plan. Lo que sucede es que la secuencia de acciones particularizadas es la que establece sus lineamientos. Es una dinámica de corte contemporáneo, a diferencia de la vieja estructura de los planes que se agotaba rápidamente con el transcurso del tiempo. Además, debo decir que este no es un proceso declamatorio, sino que se trata de un proceso fáctico, posible", argumentó.




El debate

 El arquitecto Lenzi recordó que, oportunamente, todos los proyectos se plantearon públicamente, con la condición de que, en el intercambio de ideas, se debía hacer primar el argumento sobre la opinión.

 "Es decir, que las opiniones tuviesen su debido fundamento, y todos los participantes de la unidad de reformulación sostienen que las observaciones que ahora se conocen deberían haberse hecho en esa deliberación, que se enmarcó en las actividades de la Agenda de Desarrollo Local, que funciona en el Concejo Deliberante".



Textual

* "Sobre las condiciones de una ciudad integrada, inclusiva y eficiente no hay desacuerdos, pero ninguna de estas cualidades es reflejo de la situación actual".
* "El 95% del suelo está formulado con anterioridad a la ley de suelo de 1977. No hay patrones de planificación y en situación de mercado sólo se encuentra el 3%".
* "En los últimos 20 años, sólo se produjeron unas 5.000 parcelas de nuevo suelo, pero se desarrollaron en los intersticios de viejo suelo".
* "Lo que en otras ciudades se pondera parece negarse aquí. La actual accesibilidad al suelo de la ciudad es absolutamente crítica. La falta de acciones sobre la materia mantiene cautiva a una población mayoritaria con un escaso porcentaje en situación de mercado y a precios innacesibles".
* "La ordenanza que versa sobre el periurbano se puede sintetizar en los siguientes puntos:

 --Evita la clásica especulación inmobiliaria por asignación de normas urbanas.

 --Pasa de un proceso de subdivisión de suelo sin inversión a un escenario de concurso con propuestas de inversión sólo si hay ganancia para la ciudad en calidad urbana de servicios y espacios públicos.

 --Garantiza el desarrollo con la definición de un cupo urbanizable y método de puntaje en las propuestas; dicho de otra manera: la que no califica en los parámetros básicos no accede a compulsar.

 --Valoriza de forma aplicable las condiciones del paisaje.

 --Califica las puertas de la ciudad con áreas de servicios.

 --Anticipa el destino público de los mejores valores ambientales y paisajísticos del partido en operaciones de interés turístico.