Construcción en la ciudad: se transita uno de los años de menor actividad de la última década

Mario Minervino

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Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

Con la tramitación de expedientes para construir 72.694 metros cuadrados (período enero-noviembre), este año se apresta a convertirse en el que menos superficie se gestionó en los últimos diez años en Bahía Blanca.

El valor se ubica, incluso, por debajo de los valores registrados en 2020, cuando la pandemia canceló todo tipo de actividad por dos meses y paralizó varios emprendimientos en marcha.

Los datos surgen de la estadística que cada mes elabora la División Central Territorial de datos, dependiente de la Subdirección de Planeamiento Urbano del municipio de Bahía Blanca.

En la comparativa con los valores de idéntico período 2023 se registra una disminución del 41 %; es decir, este año hubo 50.754 metros cuadrados (m2) menos, equivalente a 845 departamentos de 60 m2 cada uno.

En el interanual mensual —comparando noviembre de este año con noviembre 2023—, la baja resulta más notoria, con un 61,20 % menos de superficie, con permisos para 4.973 m2 contra 12.815 m2 del año anterior.

Otro parámetro que considera la Central Territorial es la declaración de obras ya ejecutadas pero no declaradas; esto es, realizadas de manera ilegal —en el sentido de no haber cumplido con las exigencias de la municipalidad en la materia— y regularizadas tiempo después.

Son las conocidas obras sin permiso, las cuales pueden haber sido realizadas a lo largo de este año, o en anteriores, con lo cual no se pueden relacionar con una época en particular.

Sumando las dos formas —con permiso y sin permiso— este año se gestionaron 152.342 m2, un 19,50 % menos que idéntico período de 2023.

Lo que resulta singular este año es que los “sin permiso” superaron —en superficie— a las presentaciones nuevas, con la declaración de 79.648 m2 realizados “a espaldas” del municipio; es decir, el 52,31 % del total de m2 tramitados entre enero y noviembre.

Esta situación vuelve a poner en escena una modalidad que tiene décadas de práctica: construir sin la presentación previa de planos, que debieran ser revisados para verificar que se ajusten a las normativas vigentes, sin el pago de los derechos de construcción, sin la intervención de un profesional que garantice la calidad estructural o de diseño de la obra e, incluso, evitando presentar planos de las instalaciones.

La deficiencia en el control por parte de la comuna es siempre indicada como la principal causa de esta conducta, que admite, además, que una vez terminada la obra se haga la presentación de una acotada documentación y se pague la multa correspondiente pero, ante la obra ya materializada, la misma no reciba observaciones ni se exijan ajustes o correcciones.

Por último, en relación a las obras presentadas para su ejecución a lo largo de este año, siguen siendo predominantes las viviendas unifamiliares, con el 56,49 % de la superficie.
Siguen los proyectos multifamiliares (19,10 %); el rubro Otros (10,27 %); locales (8,97 %) y ampliaciones (5,16 %).

El metro cuadrado

No hay desarrollador, inmobiliaria o economista —entre los varios consultados— que se anime a decir, hoy, con cierto grado de precisión el valor del metro cuadrado de construcción.

Se trata de una referencia de uso tradicional al querer establecer el precio de una propiedad, más allá de ser un número que lejos está de abarcar todas las variables que admite una obra en cuanto a diseño, calidad de los materiales, ubicación en la ciudad y tipo de terminaciones.

Uno de las entidades que calcula ese dato es la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (Apymeco) que, para diciembre, estableció un costo de $/m2 1.567.825 + IVA, para una vivienda multifamiliar en un edificio de planta baja y nueve pisos.

En la comparativa con los valores de idéntico período 2023 se registra una disminución del 41 %; es decir, este año hubo 50.754 m2 menos.

También sugiere un valor en dólares, moneda habitual en toda tasación de inmuebles, de U$S/m2 1.472, siendo octubre último la primera vez que esa cotización es la misma para el dólar oficial que para el dólar blue.

Lo particular de nuestra economía es que utilizar la moneda estadounidense no garantiza estabilidad en el precio. Por caso, en julio de 2018, una propiedad se cotizaba a 800 U$S/m2 mientras que en octubre 2023 ese valor trepó a 1.750 U$S/m2.

Otro sitio de consulta es el de Reporte Inmobiliario, que trabaja en conjunto con la universidad CEMA (Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina) y ReMax.

Para noviembre de este año estableció en 2.028 U$S el valor del m2.

Por último, a nivel local, la referencia es el detallado análisis que elabora desde hace 30 años la publicación Obras & Protagonistas, que considera tres modelos edilicios.

Para una vivienda unifamiliar en planta baja, de 67 m2, establece un costo en $/m2 906.491. Resulta más elevado, $/m2 1.011.199 para una de dos plantas y 165 m2 y ubica en $/m2 931.429 un departamento en altura.

Permisos tramitados

Enero-noviembre (2015-2024)

Año.........Metros cuadrados
2015...........222.333
2016...........159.981
2017.......... 185.180
2018....... ...217.856
2019..........146.967
2020.......... .83.891
2021...........204.248
2022..........169.095
2023...........123.448
2024.............72.694