¿Conviene o no?

Llegar al crédito para vivienda se hace más difícil en Bahía Blanca

28/4/2018 | 08:41 |

Suba de tasas y dólar complicado de domar se combinan para endurecer las condiciones de acceso para los nuevos solicitantes de préstamos indexados en la ciudad. 

Fotos: Emmanuel Briane y Sebastián Cortés La Nueva

Francisco Rinaldi

frinaldi@lanueva.com

     Que el precio del dólar suba no es una buena noticia para el mercado inmobiliario bahiense. Y en uno que encontró en el financiamiento bancario a un aliado de peso, la suba en las tasas de interés, que casi toda la banca local decidió recientemente, tampoco lo es. 
Es que los bancos con presencia en la ciudad aumentaron la Tasa Nominal Anual (TNA) para los nuevos préstamos hipotecarios ajustables por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), dificultando el acceso para quienes deseen obtener su crédito hoy con relación a 2017, de acuerdo con un relevamiento realizado por “La Nueva.”. 
     Los datos surgen del Régimen de Transparencia Financiera del BCRA -que publica datos informados por los bancos en forma regular- y de la consulta personal entre las diferentes entidades financieras. 
     Del lado de las inmobiliarias bahienses se admite que tanto las nuevas condiciones crediticias como la volatilidad cambiaria ralentizaron la operatoria. Culpan, en esencia, a las demoras en el otorgamiento, aunque algunos agentes mantienen su optimismo. 
     “El mercado está parado. Los préstamos tardan 120 días en salir y eso, en un contexto de suba del dólar, afecta a los niveles de ventas”, señaló el asesor inmobiliario  Oscar Doria, de Doria-Rodríguez Hurtado Propiedades. 
     Así, del lado de los bancos, la falta de fondos frescos para aplicarlos a nuevos créditos para vivienda obligaron a la actualización de las tasas de interés entre marzo del año pasado y abril del corriente, tarea a la se abocaron, en lapsos temporales distintos y con intensidades igualmente  diferentes, casi todos.  
     El fondeo vía depósitos bancarios encuentra su limitante en que el ritmo de crecimiento de las colocaciones en el partido de Bahía Blanca (se expandieron 7% entre el cuarto trimestre de este año e igual lapso de 2017) no siguió al del crédito a privados, que, apuntalado en buena parte por los hipotecarios, fue del 9% entre los últimos tres meses de cada año, de acuerdo con el Central.  
      Con todo, las entidades financieras esperan que la ley de Reforma del Mercado de Capitales -hoy demorada- les permita captar mayor cantidad de recursos para colocar nuevos créditos -y amortiguar el riesgo de impagos- a través de la securitización, una operación por medio de la cual se “empaquetan” los préstamos otorgados a sus clientes, transformándolos en títulos que se colocan, a su vez, entre inversores institucionales. 
     "Los bancos prestaron dinero de sus depósitos en plazo fijo, concentrados en plazos muy cortos, a   30 años. Por este motivo, esperan por la nueva ley de Mercado de Capitales para poder ampliar la securitización de los hipotecarios. Y como los títulos se repagan a los inversores  con la cuota que abona quien sacó el préstamo, necesitan hacerlos más atractivos, por eso subieron las tasas", explicó el economista Ariel Setton. 
      Vale aclarar que la suba de tasas aplica sólo para los nuevos solicitantes y es independiente del mecanismo de ajuste, que afecta a quienes ya tienen su crédito adjudicado. 
     Para ellos, la suba de la cuota nada tiene que ver con los nuevos costos financieros, sino que deviene de la modalidad de actualización que sigue el préstamo, que evoluciona en consonancia con la inflación minorista. 
     “El préstamo UVA se actualiza en función del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que sigue al Indice de Precios al Consumidor, es decir, la inflación minorista”, explicó el experimentado docente -hoy jubilado- de Matemática Financiera en varias casas de altos estudios de la ciudad y el resto del país, Oscar Biondini.
     Las recurrentes variaciones del tipo de cambio hacen la otra parte. 
     “Hay más incertidumbre. Es sabido que el mercado inmobiliario argentino está dolarizado, y como el crédito es en pesos, cuando demora en salir, se genera un defasaje      que aleja a los compradores del inmueble". 
     "Por eso, insistimos en que la operatoria tiene que ser mucho más ágil”, señaló el número uno del Colegio de Martilleros bahiense, Carlos Esteban. 
      Más difícil llegar
    Independientemente de la forma de ajuste de la cuota, los bancos locales que ofrecen créditos para vivienda UVA incrementaron las tasas de interés. 
Sumado a los recientes avatares del dólar, quien quiere hoy sacar un préstamo para comprar su inmueble bajo esta modalidad, la tiene más difícil.
     El Banco de la Nación Argentina, el más activo en lo que hace a otorgamiento de hipotecarios, dueño de alrededor del 50 por ciento de la cartera de financiaciones a nivel país, aumentó su TNA del 3,5 al 6,5% entre junio del año pasado al mes en curso. Dicha TNA aplica exclusivamente para quienes acrediten sueldos en la entidad. Para el resto, pasó del 4,5 al 8% en el mismo lapso. 
     A la nueva TNA (6,5%), la cuota a abonar en mayo para quien logró su hipotecario en abril de este año en la entidad fundada por Carlos Pellegrini será de 6.447 pesos por cada un millón de pesos otorgados a plazo máximo (30 años), casi un 41% más cara con respecto a lo que debería haber abonado si hubiese sacado el mismo préstamo, pero en octubre de 2017, con la TNA del 3,5%, estimó Setton. 
     Como corolario, el ingreso mínimo requerido para acceder pasó desde los 18.320 pesos (octubre de 2017) a los actuales $ 25.788. 
     El Nación alineó sus tasas con respecto a lo que ocurre en el resto del sistema financiero local, ya que quienes participan activamente del mercado de hipotecarios, dejaron sus tasas de interés dentro del rango del 6,5 al 8,5% para quienes acrediten haberes y del 7,90% al 8,5% para quienes no. 
     El otro público -el Bapro- hizo lo propio al fijar sus nuevas tasas para clientes con cobro-sin cobro de haberes del 5,9%-7,5% respectivamente a los actuales 7,90%-9,90%. 
    Además, informa, junto con el ICBC, el Credicoop y el Macro, un plazo de otorgamiento de 20 años, 10 menos frente al resto. 
Precisamente, el Macro, reportó al Central en mayo del año pasado tasas del 3,5% y del 6,5% para quienes cobren y no cobren -respectivamente- en ese banco. Hoy exhibe intereses del 7,5% al 8,5% para ambas bandas. 
     En tanto, siguiendo del lado de los privados, el ICBC corrigió sus Tasas Nominales del 4,99% al 6,9% de mayo de 2017 al 6,9%-8,5% actuales, iniciativa que emularon del Francés (6,9% para clientes a 8,5% para quienes no lo son), y el Galicia (pasó de informar tasas del 5,9% al 7,90% en marzo de 2017 a las actuales 7,5%-8,5%) y el Santander Río (4,95%-6,70% en agosto de 2017 a 6,90%-8%). 
      La banca cooperativa (el Credicoop) informó al regulador bancario tasas del rango del 4,90%-6,69% al 6,90-7,90% entre julio de 2017 y marzo del corriente. 
     

     ¿Conviene todavía? 
     Sabiendo que sacar hoy un hipotecario UVA es más difícil que hace un año atrás ¿sigue conviniendo?
     Para Biondini, la cuenta es clara. “Quien sacó un UVA el año pasado tuvo un alza acumulada a la actualidad del 22% en la cuota, midiendo con relación a lo que pagó  inicialmente". 
      "Comparando con el alza de las remuneraciones de los trabajadores estables, que aumentaron 28% en igual período, claramente la cuenta cierra. El problema es que es una alternativa sólo válida para quienes tienen un trabajo estable, ya que para el resto, claramente no lo es”. 
     Esteban señaló que el mecanismo de ajuste “no es un problema, porque al que alquila, también le van a subir lo que tiene que pagar”.  
    Para Setton, el préstamo UVA “permite a la gente obtener una vivienda, algo muy difícil de lograr con un crédito para vivienda tradicional, donde las cuotas iniciales son muy altas, ya que las tasas de interés no bajan del 23/24% anual”. 
     “El problema es que se pierden grados de libertad frente a los préstamos hipotecarios clásicos, ya que, históricamente, cuando las condiciones económicas empeoraban, sobretodo, cuando se aceleraba la inflación, el deudor hipotecario se beneficiaba, al contrario de lo que ocurre ahora”, finalizó. 
 

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