¿Hay un reordenamiento del mercado inmobiliario bahiense tras la inundación?

Guillermo D. Rueda

[email protected]

Periodista. Círculo de Periodistas Deportivos de Bahía Blanca. Fue redactor de la revista Encestando (1985-2000). Desde 1987 trabaja en el diario La Nueva Provincia (hoy La Nueva.). Pasó por las secciones Deportes, La Región y La Ciudad, donde se desempeña actualmente. Está especializado en periodismo agropecuario desde 2001. Miembro de la Asociación Bonaerense de Periodistas Agropecuarios. Responsable de las páginas webs de la Asociación de Ganaderos (AGA) y de Abopa.

Las consecuencias de la inundación trágica del último 7 de marzo en nuestra ciudad tienen continuidad con el paso del tiempo en distintos ámbitos de la vida cotidiana. Una presunción existía sobre un eventual reordenamiento del mercado inmobiliario, o de la ubicación geográfica de los inmuebles, ya sea en cuanto a los alquileres como a la venta de departamentos y viviendas.

En ambos casos las situaciones no son semejantes, siempre de acuerdo a la zona de afectación tras la caída de casi 400 milímetros en el casco urbano de una ciudad de 323.357 habitantes (Indec, 2022).

“La gente no está dispuesta a pagar más por una casa ubicada en un lugar que no se vio afectado por el agua, pero ese detalle se está usando como argumento para defender un precio”, dijo el martillero y corredor público Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca.

“Si alguien tenía una propiedad y no lograba venderla, ahora cuenta con una razón extra y lo dice: ‘Acá no se inunda”, agregó.

“Creo que, por el tiempo que dure en la memoria de la gente este tema, que será un par de meses más, el argumento se justificará porque es algo real. Refuerza el argumento de venta, pero no pasará de ahí, ya que no provocó que los valores subieran”, comentó.

Piñero también citó otras particularidades.

“Hay gente que decidió poner en venta la propiedad porque sufrió la inundación y no tiene la capacidad económica, ni las ganas, de acomodar todo lo que se deterioró. Y así en algunos lugares han salido en hasta un 20 % menos de lo que valía antes de la lluvia”, contó.

—Hay carteles de venta en la zona de avenida Alem, casi Florida, por ejemplo…

—Ignoro esa particularidad. Sospecho que puede ser, más allá de que se inundaron, por la tipología de las viviendas que responden a construcciones de los dueños originales; esto es, mucha madera, ladrillo vista y demás. Ahí el costo de reposición es alto y, por otro lado, entiendo que la mayoría de los tenedores hoy son los descendientes de quienes las hicieron y suele ocurrir que, cuando hay que hacer gastos importantes, prefieren desprenderse porque no tienen la misma emocionalidad como la del primer dueño. Sin duda que esas ventas son resultado de la inundación, ya que no casualmente salen todas en el mismo momento.

“Otros casos se ven en calles cercanas al Paseo de las Esculturas. También es gente mayor que no tiene ganas, o energías, de tener su casa en construcción mientras viven. O a veces pasa cuando son familias que se fueron abriendo y no viven ahí; o quienes no quieren invertir y deciden sacarse la propiedad de encima antes poner un poco cada uno. ¿Por qué? Porque ya no les parece rentable lo que retribuye posteriormente”.

—La inundación influye en la decisión...

—Sí. En casos que nos han llamado, a los tasadores, nos encontramos con gente que este tema aceleró la toma de decisiones que, quizás, se iban a considerar más adelante cuando hubiera que ponerle dinero a la propiedad.

“Esto hace que, al aumentar la oferta en barrios puntuales, mientras estas propiedades estén en venta va a haber oportunidades, pero aclaro: en cuanto se vendan tres o cuatro, los valores de las restantes volverán a lo que era antes.

“Es como un hot sale de viviendas, porque sólo algunos toman la decisión de vender y no es porque se deprimió el mercado inmobiliario en esa zona. Hoy no hay 500 o 1.000 casas en venta, sino que sólo existen 50, 70 u 80”.

—¿Qué sucede con los alquileres?

—Los únicos lugares que hoy siguen con valores que no se pueden recuperar son en las zonas donde todavía no se arregló el tema calles y aledaños, que es todo el contorno del canal (Maldonado), como en cercanías de Avda. La Plata.

“Si uno tiene una propiedad ahí, se le desocupó por la inundación y la está poniendo en alquiler, es difícil conseguir buenos valores como antes.

“Pero si nos vamos a otras zonas más céntricas, como el eje Urquiza, en Napostá, ahí no se notan cambios. Para los alquileres por períodos de 12, 24 o 36 meses no tienen reparos de pensar que va a volver a ocurrir otra inundación y se siguen pagando los valores que se pagaban hace tres meses”.

—¿De qué manera fueron afectados los locales comerciales?

—Hay gente que perdió el inquilino, a quien se le estropeó la mercadería, se quedó sin stock y sin respaldo al no trabajar por un tiempo, pero hubo otra a la que se le fue el inquilino y pudo realquilar a un valor mucho mejor porque el local estaba bien ubicado.

“La realidad es que, si bien le costó, el movimiento económico comercial céntrico parece tener buenas expectativas en varios rubros. Es por eso que estoy escuchando valores de alquileres que me sorprenden y que nunca pensé que se podían alcanzar. Por ejemplo, un local estaba alquilado en 800.000 pesos, se fue quien estaba por la inundación, y quien llegó firmó por un millón y medio.

“Hay gente que entiende que esto fue excepcionalísimo, que no va a volver ocurrir y que le vino bárbaro que se hayan desocupado algunos locales para alquilarlos. Obviamente que cada propietario verá cómo se flexibiliza con los valores o no, pero lo cierto es que no hay una caída en la demanda de locales”.

—¿Se pagaron a tiempo los alquileres tras la inundación?

—No sabemos de nada extraño que haya ocurrido. Sí de algunos casos con menos empatía que otros, pero nada de conflictividad; no al menos a nivel de conocimiento de nuestra Cámara. Y, en muchos casos, sucedió al revés: algunos propietarios dejaron que se postergaran los pagos por uno o dos meses. Básicamente, hubo mucha comprensión”.

Más allá de los dólares del colchón

—¿Medidas como la salida del cepo o el eventual uso de los dólares del colchón pueden ayudar a la reactivación del mercado inmobiliario?

—Hay que aclarar que las decisiones de compra de inmuebles tienen una maduración de dos o tres meses; es decir, el que hoy se encuentra con que tiene esas ventajas no se verá en el mercado en lo inmediato.

“Sí va a ayudar a decidir a gente que estaba un poco limitada porque no podía conseguir dólares, o si los tenía y los compró durante mucho tiempo, no los podía utilizar abiertamente. Estas medidas van a disparar más voluntades de compra que, a la postre, el que tenía una propiedad y logra venderla, va a salir a invertir o a construir; es decir, la rueda va a ayudar a mover el sector.

“Por eso entiendo que el movimiento general de liberación del cepo provocará, en cinco o seis meses, un incremento en la cantidad de ventas”.

—¿Y los anunciados créditos hipotecarios en dólares?

—No sé cuánta gente potencialmente puede tomar esos créditos, más allá de que en la práctica ocurre porque el UVA, si bien no está en dólares, es casi una milésima parte del metro construido y más o menos se mueve parecido. Ahora, por ejemplo, está más caro el metro construido que el dólar.