Mercado inmobiliario en la ciudad: ¿cuáles son las razones de la reactivación?

Guillermo D. Rueda

[email protected]

Periodista. Círculo de Periodistas Deportivos de Bahía Blanca. Fue redactor de la revista Encestando (1985-2000). Desde 1987 trabaja en el diario La Nueva Provincia (hoy La Nueva.). Pasó por las secciones Deportes, La Región y La Ciudad, donde se desempeña actualmente. Está especializado en periodismo agropecuario desde 2001. Miembro de la Asociación Bonaerense de Periodistas Agropecuarios. Responsable de las páginas webs de la Asociación de Ganaderos (AGA) y de Abopa.

Copiando el rumbo de los vaivenes económicos del país, el mercado inmobiliario en Bahía Blanca muestra una reactivación en los últimos meses tras la derogación de la denominada ley de alquileres, la misma que inquilinos y propietarios denostaban por igual.

“En uno de los portales de oferta de alquileres de nuestra ciudad, donde se encuentra registrada la mayoría de las casi 140 inmobiliarias, en diciembre último se apreciaba una disponibilidad de 100 unidades. Hoy, la oferta es de casi 300 alternativas”, dijo Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca.

Pero el nuevo panorama no pasa sólo por la oferta.

“En aquella oportunidad costaba conseguir departamentos de un dormitorio en pleno centro a $ 200.000 y hoy existen, en ese mismo valor y en el mismo sector, más de 300 unidades que van desde los $ 160.000 hasta los $ 200.000; es decir, los mismos costos que se pagaban hace 7 meses con la diferencia que existe el triple de oferta”, agregó.

“¿Por qué sucede? Porque hay libertad de contratación y porque aparecieron más oferentes en el mercado que, en su momento, se habían ido”, agregó.

“Es cierto que los alquileres no bajaron de precio en forma puntual, pero en un contexto donde todo sube que no aumenten más del valor de ingreso no es un tema menor. Después están las actualizaciones por el índice normal, claro”, sostuvo.

“Hay dos factores muy importantes a destacar: el mercado se reguló bastante en favor del inquilino, porque ahora tiene más para elegir e, insisto, los valores están amesetados en el menor de los casos”, dijo Piñero.

“¿Cómo es la situación para el propietario? Mejoró para ellos también. Pero me detuve en los inquilinos porque el año pasado los dueños de los departamentos ni los publicaban, ya que los pocos que había se encontraban alquilados. Estaban en lista de espera y quienes los pretendían no tenían mucho para elegir”, recordó.

“Ahora, los mismos colegas me dicen que tardan un mes, o un mes y medio, para alquilar la propiedad; es decir, hay una ventana de tiempo para elegir”, diferenció.

“Todo parece indicar que el mercado de los alquileres va a estar más normal; es decir, quien busca va a encontrar, aunque el dueño no podrá entusiasmarse con los valores, porque si le queda un mes libre perderá una fracción importante en el año”, sostuvo.

“Quiero decir: no puede pedir cualquier cosa, se tiene que adecuar el valor de mercado y eso es lo más saludable que nos puede pasar”, expresó.

Piñero también comentó —en diálogo con La Nueva.— que a esta altura se debe mencionar otro factor clave en la cuestión inmobiliaria: la baja de los índices de inflación.

“Todo parece indicar que el mercado de los alquileres va a estar más normal; es decir, quien busca va a encontrar”, dijo Piñero.

“Con este nivel inflacionario todo pasa a ser más normal”, admitió.

“¿Si los valores de los alquileres son ideales ahora? No digo que sea así”, aclaró.

“Generalmente, un alquiler no impactaba más del 20-25 % sobre el valor de un ingreso promedio y hoy sabemos que no se llega a ese valor. Es decir: aún es mucho lo que impacta respecto de los salarios. ¿Qué significa? ¿Qué los alquileres están altos? ¿O los salarios son bajos? Acaso esto último. Pero lo bueno es que hay oferta”, explicó el titular de la Cámara Inmobiliaria local.

La derogación de la ley de alquileres, la Nº 27.551, la concretó el actual Gobierno nacional a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 y está en vigencia desde el último viernes 29 de diciembre.

“Tras haberse derogado una ley que no le gustaba a nadie y quedar más libre, salvo que haya abusos, que hasta ahora no se ven, la tendencia es que haya mejor mayor cantidad de oferta y que los valores sean más razonables”, dijo.

También contó que, incluso en el momento de mayor inflación, los niveles de morosidad no han sido relevantes y sólo se han expresado en el 2 % de promedio habitual.

Respecto de la vigencia de los contratos, el dirigente sostuvo que la gran mayoría se hace por un período de 24 meses.

“Se parte de un valor inicial y se actualiza cada cuatro meses por el índice ICL (Indice para Contratos de Locación) o por el IPC (Indice de Precios al Consumidor). Cualquiera de los dos tiende a oscilar a un promedio parecido”, afirmó.

“Quienes lo hicieron con el IPC a principios de año ahora están casi sin moverse, porque los precios que estaban en alza ahora dejaron de subir por el ritmo de la inflación, y quienes acordaron con el ICL tuvieron un salto grande al principio, pero después se empezaron a planchar”, indicó.

Sobre las compras y las ventas

Respecto de la venta de departamentos, Piñero sostuvo que hoy la oferta es muy amplia, por lo cual existe volumen suficiente para quienes quieran comprar —con los anunciados créditos— y aprovechar que, aún, se mantienen precios relativamente bajos.

“Hoy existen (en la plaza) unas 800 unidades en oferta por debajo de los 55.000 dólares, valores que, en la edición anterior entre los años 2016 y 2018 de créditos hipotecarios, estaban un 20-30 % por encima de los actuales”, detalló.

“Para quien sepa leer el mercado, y tenga la posibilidad de comprar un inmueble, hoy la recomendación es que lo haga porque tiene la posibilidad de elegir entre muchos y a un mejor precio que en un futuro no muy lejano”, añadió.

“¿Las casas? El mercado es mucho más acotado. No son inmuebles que se construyan específicamente para vender, por lo cual el crecimiento de la demanda actual por los tomadores de crédito que han salido al mercado agotará más rápidamente la oferta y, quizás, se produzcan alzas en algunos barrios más temprano respecto de las que reflejen los departamentos”, sostuvo Piñero.

“Hoy existe mucha demanda para comprar desde los 50.000 hasta los 80.000 dólares. Gran parte está motorizada por gente que hizo la consulta con el banco, donde tiene acreditación de haberes o su cuenta precalifica para un crédito hipotecario; y sobre esos montos salieron a buscar”, dijo.

“Lo que no conozco aún es el nivel de concreción. ¿Por qué? Porque entre la precalificación, que se encuentra la propiedad y la gente puede señarla, o reservarla, hay entre 45 y 60 días más para toda la operación adentro del banco y, recién ahí, se inician los protocolos”, contó.

“Pero como en la Argentina desde 1970 todas las operaciones de este tipo se hacen en dólares y acá estamos hablando de ese tiempo de gestión, es probable que el costo pueda variar en forma significativa. Y está claro de que los créditos de los bancos se otorgan en pesos”, sostuvo Piñero.

“En algunos créditos puede pasar que alguna gente, que estaba con números muy finos, si el dólar se va para arriba no podrá terminar de concretar la compra. Ese dato no se termina de saber hasta que la operación está concretada”, expresó.

Los precios de los inmuebles tienen una movilidad de entre un 5 % al 8 % por año y pocas veces representan un salto significativo.

“También creo que la gente que sale a comprar no es la misma que la de los créditos UVA de hace cinco años, ya que no son quienes se compran su primera vivienda, muy ajustaditos, sino que están comprando la segunda o son otro nivel de tomadores de crédito”, contó.

“Esto es porque se requieren de ingresos por encima de los 2,5 millones de pesos, por lo menos del tomador, y de un 20 % o 25 % de su parte para inicialmente comprar la propiedad, (ya que) el resto se lo da el banco. ¿Si hay unidades? Depende. Para comprar departamentos sí. Porque desde 40.000 hasta 50.000 dólares hay una gama muy amplia”, dijo.

Piñero agregó que para quienes buscan adquirir casas no resulta algo sencillo, ya que el mercado está mucho más acotado.

“En el segmento de los 70.000 u 80.000 dólares no hay tantas casas. Y si hay oferta se venderá rápido. Eso está claro”, afirmó.

En otro tramo de la charla, el agente inmobiliario admitió que, en caso de concretarse un número significativo de créditos hipotecarios para el segmento de compra de departamentos entre los 50.000 y los 60.000 dólares, es probable que haya un reacomodamiento de precios.

“Seguramente sucederá eso. Hace 6 u 7 años, cuando estuvieron los UVA, esos departamentos de un dormitorio que hoy se consiguen por 40.000 dólares se vendían por U$S 70.000. Ahora, tengo mis dudas si los departamentos valían U$S 70.000, ya que los valores habían subido porque había muchos compradores en plaza, como también respecto de esos U$S 40.000. Esto me indica que debería haber valores medios entre esas dos cifras”, describió.

También sostuvo que los inmuebles, de todos modos, se mueven de un 5 a un 8 % por año y que no habrá un salto representativo de golpe. Y que, como hay muchos en el mercado, son los que más tardarán en aumentar.

Finalmente, Piñero se refirió a tres cuestiones clave que son determinantes para este nuevo clima dentro del sector inmobiliario: los mencionados créditos hipotecarios; el blanqueo de capitales lanzado por el Gobierno nacional y el retorno a un margen de rentabilidad anual de retorno del alquiler de un departamento del 5 % anual cuando, en el año 2021, era del 3 %.

Bochile: “Más demanda por departamentos de un dormitorio”

“Estamos viendo más oferta de departamentos en alquiler, lo que ha hecho que, en algún punto, se estabilicen los precios, o por lo menos dejen de subir como pasó en los meses de enero y febrero cuando había poca oferta”, dijo Lucas Bochile, de Bochile Inmobiliaria.

“A medida que se fue flexibilizando el mercado por la desregulación y aparecieron los contratos a dos años, que pueden pactarse libremente y ajustes trimestrales, apreciamos que los propietarios tomaron la decisión de ofrecer más departamentos”, agregó.

“No tanto respecto de casas, porque esta oferta viene siendo escasa desde hace varios años”, indicó Bochile, en diálogo con este medio.

—¿La caída de los niveles de inflación también influye para este reacomodamiento?

—Sin dudas. Si bien los ajustes se hacen con el IPC del Creebba (Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca) o el ICL del Indec, vemos que hay una desaceleración y que ya no se convalida el costo de los alquileres previos. Hoy los propietarios empiezan a escuchar ofertas, ya que prefieren tenerlo alquilado y no desocupado.

—La situación es distinta respecto de diciembre de 2023…

—Muy diferente. Veníamos de una ley de tres años con ajustes anuales y eso ha cambiado totalmente. Y para bien, porque apareció la oferta.

“Esto es muy esperanzador para el mercado de alquileres, porque volvió la confianza para comprar y alquilar, cuando en años anteriores se desestimaba.

“Del mismo modo, los constructores vuelven a pensar en hacer viviendas chicas, de alrededor de 40 metros cuadrados, para que los inversores las afecten a la renta”.

—¿Crees que esta situación tiende a amesetarse?

—Sí, totalmente. Por lo menos en la demanda que más hay, que son los departamentos de un dormitorio.

“También por ahí puede ser un poco estacional, porque hoy por hoy la gente está acomodada y los departamentos ocupados, o ya se han firmado los contratos, pero en octubre y noviembre empieza el pedido de gente de la zona que busca un lugar para sus hijos que vienen a estudiar. Ahí veremos cómo reacciona el mercado”.

—¿Cuál es el panorama en cuanto a la compra y venta de departamentos y casas?

—Entre este primer y el segundo trimestre hubo muchas consultas y se hicieron más operaciones de departamentos chicos, de un dormitorio en promedio.

“De todos modos, lo que vimos en las últimas semanas es la aparición del crédito hipotecario. Los bancos están ofreciendo varias líneas y hay muchas consultas, aunque aún pocas concreciones.

La derogación de la ley de alquileres (Nº 27.551) ha sido determinante para una suerte de normalización del mercado.

“Sabemos de jóvenes que ya empezaron a buscar porque el banco les otorgó la carpeta y tienen entre 60 y 90 días para encontrar la propiedad. Es todo muy incipiente”.

—¿Hay unidades para responder a la demanda de departamentos de un ambiente?

—En principio sí. Pero hay que cumplir con los requisitos, como tener la escritura y el plano aprobados. Sucede que hay muchas unidades nuevas que se están terminando, o que se concluyeron recientemente, que aún no poseen esas formalidades.

—¿En qué moneda se concretarán las ventas con créditos hipotecarios?

—Los propietarios siguen pidiendo dólar billete, ya que todavía el mercado no está preparado para hacerlo de otra manera. Pero los créditos de los bancos se otorgan en pesos.