La ciudad se extiende: el 40 % de la superficie en construcción está en la periferia

Mario Minervino

mminervino@lanueva.com

Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

Audionota: Mariano Muñoz (LU2)

La tendencia no es nueva, pero cada año se consolida y fortalece. Bahía Blanca sigue teniendo los mayores porcentajes de expedientes iniciados para nuevas construcciones en barrios alejados del centro, tanto a partir de nuevos loteos como en barrios existentes.

Del total de expedientes tramitados durante el año 2022, el 40,6 % corresponde a 19 barrios de la periferia, para construir el 40,3 % del total de superficie presentada.

Así lo indican las estadísticas que lleva adelante la Central Territorial de Datos de la subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano municipal, que determinan, en base a los permisos de construcción recibidos durante el último año, cuáles son los barrios donde más expedientes se iniciaron para viviendas uni y bifamiliares.

La lista es liderada por Palos Verdes, Patagonia y Molina Campos, con el 7,6 % de los permisos, porcentaje que representa —además— el 12,1 % de la superficie total gestionada a lo largo del año: unos 21.000 metros cuadrados.

El segundo lugar corresponde a un barrio nuevo, con la particularidad de haberse iniciado —de manera casi simultánea— la construcción de las 527 viviendas que lo conforman. La referencia es para el conjunto habitacional generado a partir del Programa de Crédito Argentino del Bicentenario (ProCreAr) —instrumentado desde la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses)— que ocupa 15 manzanas en tierras que fueran propiedad del Ejército Argentino, sobre la ruta nacional 33, a la altura de la calle Luis Vera. A este emprendimiento corresponde el mayor número de permisos gestionados: 11,4 % que, en superficie, representa el 6,1 % del total.

El tercer lugar lo ocupan Cenci, Nueva Belgrano y Los Olivos, con el 6,9 % de los expedientes y el 5,5 % de superficie.

Se ubica luego un barrio histórico como es Aldea Romana, junto con Las Acacias (I y II) y Los Horneros, reuniendo el 6 % de los permisos y el 5,6 % de la superficie.

La expansión

Los datos anteriores dan cuenta que Bahía Blanca se consolida como una ciudad que se consolida en extensión, donde su densidad (cantidad de habitantes por hectárea) es cada vez más baja y la denominada mancha urbana crece 2,4 veces más que el aumento poblacional.

De hecho, está entre las ciudades del país con menor densidad poblacional. Así al menos lo determinó el estudio realizado (en 2016) por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), entidad que analizó 33 centros poblacionales para entender cómo habían crecido en un período de diez años (2006-2016).

Ese grupo de ciudades —que incluye a Bahía Blanca— en 2006 ocupaban 530.008 hectáreas con 25.209.075 habitantes, lo cual implica una densidad promedio de 47,6 hab/ha. Diez años después, la superficie aumentó un 16 %, llegando a 619.283 hectáreas, con un crecimiento del 14 % de la población, con lo cual la densidad promedio se redujo a 46,5 hab/ha.

Este dato es significativo si se considera que los especialistas en cuestiones urbanas consideran que una densidad de 90 hab/ha es la adecuada para un adecuado funcionamiento de una ciudad, adhiriendo así al modelo de la “ciudad compacta” antes que el de “ciudad dispersa”.

“El crecimiento de la mancha urbana por encima de su aumento demográfico implica costos altos para el Estado y para la población a la hora de proveer servicios básicos (agua, saneamiento, recolección de residuos, transporte y demás) y equipamiento social (comercios, escuelas, centros de salud). También es importante evitar que existan tierras vacantes, sin uso (los denominados vacíos urbanos)”, señala el CIPPEC.

Si lo sugerido como densidad es 90 hab/ha y la media de 33 ciudades del país es 47, es simple entender que el crecimiento en extensión de Bahía Blanca la aleja cada vez más de poder generar un funcionamiento óptimo, ya que su densidad es de apenas 27,1 hab/ha.

En 2006 Bahía Blanca ocupaba 9.900 hectáreas de tierra. Una década después pasó a 11.415 hectáreas, 2,4 veces más que su crecimiento poblacional. De las 1.509 hectáreas ocupadas que se sumaron, el 83 % corresponde a viviendas residenciales. Por otra parte, existen 595 hectáreas de suelo —un 5,21 % del total— que no se utiliza a pesar de estar bien ubicadas y disponer de todos los servicios, propiedad de privados, entidades estatales o especuladores.

El problema

El arquitecto Martín Castro, director general de Planificación y Desarrollo Urbano de la municipalidad, trabaja desde hace tiempo en la elaboración de un nuevo Código de Planeamiento Urbano, un trabajo indispensable para una ciudad que cuenta con una normativa de hace más de 30 años, actualizada y modificada de manera aislada.

Se pretende, por un lado, anticipar con sus medidas un modelo de crecimiento y, por otro, mejorar la situación de estos barrios periféricos que se van consolidando sin tener los servicios elementales ni el equipamiento social adecuado, por caso escuelas, comercios o centros de salud.

Martín Castro, director general de Planificación y Desarrollo Urbano.

“Las zonas que más crecimiento han experimentado en la última década son las que menos servicios tienen. De hecho se genera la curiosidad que los barrios donde construye gente de clase media o alta comparten la misma problemática que los más vulnerables: ambos carecen de agua, cloacas, gas y pavimento. Unos y otros se ubican en áreas semiurbanizadas que no verifican los requerimientos de la ley provincial 8912 que regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo”, explica Castro.

A la pregunta de por qué la gente elige vivir en la periferia, las razones son variadas. En algunos casos resulta más accesible adquirir un terreno o un inmueble en esos lugares antes que en el centro.

“También hay cierto romanticismo con la posibilidad de vivir cerca de la naturaleza y la pandemia ha generado una tendencia a eso. Otros quieren simplemente salir del centro o evitan vivir en departamentos”, detalla Castro. 

La ciudad se consolida como una ciudad que se consolida en extensión, donde su densidad (cantidad de habitantes por hectárea) es cada vez más baja.

Ante esa realidad, el municipio apunta a mejorar la situación de estos barrios, buscando reservar terrenos para ser destinados a un equipamiento comunitario que evite a sus habitantes tener que trasladarse todo el tiempo a lugares distantes para atender sus necesidades básicas.

Otra problemática es que muchos de los barrios que han surgido están organizados en parcelas de grandes dimensiones, con los cuales es difícil que se densifiquen.

“Por otra parte, hay sectores con manzanas sin subdividir a pesar de disponer de todos los servicios. Esto se verifica, por ejemplo, en calles Zelarrayán y Castelli. Desde la municipalidad venimos ensayando una política fiscal que busca que esos lotes se vendan, porque están quietos por una cuestión especulativa. La presión la concentramos en esos lugares  que reúnen todas las condiciones para edificar y que cuentan con servicios”, explica Castro.

Crear subcentros

Ante el hecho consumado de una ciudad que se extiende, el nuevo Código de Planeamiento busca mejorar esa situación, creando subcentros barriales y así tener condiciones más adecuadas para que sus habitantes puedan prescindir de ir al centro todo el tiempo.

“Debe haber áreas, con servicios para la atención de primera necesidad, que funcionen como centros alternativos. Es lo que se pretende materializar con las intervenciones que se están llevando adelante en Villa Mitre o en la avenida 14 de Julio y que queremos extender a calles Don Bosco, Terrada, a los barrios del ProCreAr, Hernández, la ex ruta 33 o Avda. Arias. Es decir, potenciar esos lugares mejorando sus espacios públicos, mediante un tratamiento particularizado y que estén equipados de la mejor manera”, dice.

Otra situación que preocupa al municipio es que muchos barrios se conforman a partir del bajo precio de sus terrenos, con el detalle, no menor, de que la mayoría de esos lotes no tienen papeles de propiedad.

“Es importante que antes de comprar un lote los vecinos se asesoren, que vengan al municipio para saber si es o no apto. En la zona de Villa Harding Green y Viajantes del Sur, por citar un caso, se han vendido decenas de terrenos en lugares donde ni siquiera está generado el loteo ni abiertas las calles”, detalla Castro.

Estos adquirentes van a tener severos problemas a la hora de pedir los servicios. Ninguna prestataria se los va a dar, porque no pueden generar para esas tierras un número de partida y mucho menos escriturar.

“Conscientes de esta situación hemos generado una ordenanza para permitir, a quienes han caído en esa situación, que puedan regularizarla parcialmente y  presentar los planos sin permiso. Pero es una realidad que gente inescrupulosa sigue vendiendo terrenos donde no existe nada y a cuyos habitantes les va a costar muchísimo tener los servicios de forma regular”, admite.

“La expansión desmedida crea una ciudad nueva sin servicios”

El arquitecto José María Zingoni es especialista en temas urbanos, docente de la UNS y fue director del Plan Estratégico de Desarrollo de Bahía Blanca elaborado durante la gestión del intendente Jaime Linares. Es palabra autorizada para analizar la situación de la ciudad.

—“La tendencia a radicarse y construir en la zona alta o hacia el norte viene de hace varios años. Es algo que se retroalimenta y que sigue la lógica de una ciudad abierta, con loteos nuevos donde la gente puede tener financiación con un valor inferior al del área central”.

Arq. José María Zingoni.

—“Ante esta situación es necesario pensar en un planeamiento adecuado, no sólo desde la municipalidad sino desde todos los sectores, porque la demanda de infraestructura y la presión sobre el área central se hace cada vez más fuerte. Vivir en las afueras implica, en cálculos estándar, tener dos vehículos por familia y realizar al menos cuatros viaje al centro cada día, lo cual genera una situación perjudicial en términos de carga ambiental, tráfico y tiempo. Por otra parte, la zona alta es la que menos equipamiento tiene y, al no disponer de escuelas, comercios y salas sanitarias, la movilidad vehicular aumenta”.

—“Un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) marca la importancia de limitar toda expansión urbana. Lo plantea en términos del costo de infraestructura que genera para la ciudad y el déficit para prestaciones, como la recolección de basura o el transporte de pasajeros. La expansión hay que manejarla con mucho cuidado porque puede ser el eje de un grave problema: tener zonas vacías donde se dispone de todos los servicios y generar una ciudad nueva que carece de la indispensable infraestructura”.

“La gente vive en barrios sin escuelas, ni clubes ni comercios”

Horacio Varela se ha especializado en el estudio de las problemáticas urbanas de Bahía Blanca. Es ingeniero civil, docente de la UTN y dio a conocer también su visión de la ciudad.

—“El crecimiento en extensión se puede analizar desde dos vertientes. Una, la voluntad de la gente de vivir en una casa, con patio y alejada del centro. La pandemia tuvo mucho que ver en esto. Hoy, todos acceden a un auto y la tecnología les permite trabajar desde sus casas. Los centros pierden protagonismo como el lugar donde se encuentra la gente”.

Ing. Horacio Varela.

—“Por otro lado, la infraestructura que hay que generar para esos barrios es un desafío enorme, porque la gente se va a vivir a lugares donde no tiene cerca escuelas, lugares de compra o clubes. Los barrios están desprovistos de ese equipamiento social porque durante mucho tiempo se ha hecho infraestructura sobre la infraestructura, lo cual es un error porque genera mucha movilidad, el uso de dos autos por familia y el funcionamiento constante de los ‘papás-taxi”.

—“También este crecimiento en extensión genera un impacto en el mercado inmobiliario. Hoy, hay 1.300 departamentos de un dormitorio que no se pueden vender y los de dos dormitorios tampoco, porque la gente elige vivir en una casa. El gran desafío es entender esta situación y actuar para corregir tantos las carencias barriales como las congestiones que tenemos en el centro”.

"La ciudad ideal debería mezclas barrios de distintos estratos sociales"

El arquitecto Juan Boiardi es el presidente del Distrito X del Colegio de Arquitectos, con sede en nuestra ciudad. Destaca la necesidad de ocupar tierras vacantes y generar una ciudad con subcentros.

El crecimiento hacia la periferia es un proceso que lleva décadas de consolidación y el puntapié inicial fue la mejora en la conexión que generó el eje Sarmiento-Cabrera. A partir de ahí y de manera sostenida algunos lugares que eran zona de quintas pasaron a tener un marcado desarrollo que terminó involucra a todos los barrios del lugar.

Creo que el único tema perjudicial en este esquema es el de los servicios, que en la medida que te alejas del centro de complica llevarlos así como la necesidad de crear nodos comerciales. También crece el flujo vehicular y su impacto ambiental y en el tráfico.

Ahora, antes que la mancha urbana se expanda, Lo mejor que le puede pasar a la ciudad es completar su tejido y algunos sectores que, apuntalados por planes de viviendas, comiencen a ocuparse y movilizarlos. Por último, el acceso al suelo establecen un fuerte direccionamiento socio económico hacia determinados sectores urbano cuando el ideal sería tener un desarrollo donde convivan distintas clases sociales, situación que en este modelo de ciudad no existe.