Bahía Blanca | Jueves, 01 de diciembre

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Alquileres en su peor momento: poca oferta, precios altos y baja rentabilidad

El mercado inmobiliario local atraviesa un complejo momento en el cual todas las partes se ven perjudicadas. El resultado es la escasísima oferta de inmuebles, propietarios que eligen vender, montos elevados y hasta contratos fuera de la ley.

Por Mario Minervino / mminervino@lanueva.com

   Casi sin propiedades para alquilar, con valores locatarios por debajo de la media histórica en relación al valor de la propiedad pero por encima de los actuales salarios, con una ley inadecuada para tiempos inflacionarios, el mercado inmobiliario local atraviesa un complejo momento en el cual todas las partes se ven perjudicadas.

   De acuerdo al censo 2001 –cuyos resultados al menos ya están disponibles--, el 45% de los habitantes del centro de nuestra ciudad son inquilinos, porcentaje que disminuye en los barrios de la periferia o más alejados, donde un promedio del 75% de los inmuebles son ocupados por sus propietarios.

   Por eso el mercado de alquileres es un tema delicado y sensible, que incumbe a miles de hogares en momentos en que la sociedad atraviesa una situación económica con una inflación incontrolable, el peso que se devalúa de manera constante, los sueldos que se ubican en valores cercanos a la línea de pobreza y nuevas leyes que, buscando corregir o mejorar este panorama, han resultado completamente inadecuadas, tanto para quienes pretenden alquilar como para los propietarios.

   El resultado final es un mercado local con escasísima oferta de inmuebles en alquiler, propietarios que eligen vender, montos elevados o desactualizados y hasta contratos firmados fuera de la ley, con los consiguientes riesgos.

Una ciudad sin carteles

   Casi no se ven carteles de “se alquila” en la ciudad. Es el testimonio concreto de la baja oferta. Una vivienda o departamento que se publica para alquilar no llega a estar más de un día disponible.

   Lo curioso es que pese a que la demanda es alta el mercado no puede sacar demasiado provecho de eso porque los propietarios consideran que hoy no es rentable rentar sus bienes. Los recursos de la gente son limitados, completamente desfasados por la inflación.

   Romina Bonzini, titular de Colaneri Bonzini Propiedades, calificó de “rara” la actualidad del sector, “como todo el mercado en general, producto de la incertidumbre económica y la elevada inflación”, indicó.

   “Tanto los propietarios como las inmobiliarias vemos que alquilar inmuebles hoy no resulta rentable. Antes una persona se jubilaba y si tenías algunos departamentos para alquilar en unos meses podías planear un viaje o remodelar su casa. Hoy no. Con esas propiedades tienen el dinero resguardado en ladrillos pero no pueden ahorrar con lo que cobran por alquilarlos. Si además tienen que hacer arreglos en las propiedades es posible que estén varios meses sin percibir rentas”, detalló.

   Ante esa realidad muchos propietarios han dejado de alquilar y se inclinan por vender esos inmuebles, o cederlos a un familiar e incluso dejarlos cerrados, inactivos.

   “En ese contexto crece la demanda y la mayoría de los inquilinos y propietarios tratan de extender los contratos vigentes, acordando un alquiler. La falta de créditos hipotecarios hace además imposible pensar en construir”.

   Bonzini apuntó, además, lo negativo que ha resultado la nueva Ley de alquileres, pensada en tiempo de pandemia pero que terminó perjudicando a todos.

   “Con una economía como la nuestra, con alta inflación, es completamente perjudicial firmar contratos por tres años, con una clausula de ajuste anual y una tasa establecida por el banco Central. Hay que repensar esa ley para que no perjudique a las partes y beneficie a ambas”.

   Por último mencionó requisitos a cumplir al momento de alquilar. Por un lado, tener al menos dos garantes con empleo estable, recibos de sueldos e ingresos adecuados.

   “La nueva ley pide un mes de depósito en efectivo, pero no todos están en condiciones de afrontar ese pago, con lo cual la firma de documentos sigue siendo una alternativa. Eso es algo que se charla entre las partes”, indicó.

   En el caso de los departamentos se suma un componente extra: el pago de las expensas, en algunos casos iguales o superiores al alquiler. Eso obliga a los propietarios a resignar sus aspiraciones a la hora de establecer el valor final y compensar lo elevado de los gastos comunes.

   “Las expensas han tenido aumentos enormes y se ajustan de manera periódica. Eso obliga a bajar el precio del alquiler para que la suma total sea razonable”, detalló Bonzini.

   Por último, un detalle no menor, la gente ya no se interesa tanto por conseguir algo en el centro, sino que busca precios más accesibles en los barrios.

   “Se alejan para pagar menos e incluso para tratar de acceder a una casa con un patio o un dúplex”, detalló.

Alquileres altos

   Para el ingeniero Sergio Daub, de Daub Inmobiliaria, el mercado inmobiliario “está difícil”, con muy pocas propiedades en alquiler y muchas en venta.

   “La nueva ley de alquileres ha impulsado a los propietarios a retirar sus inmuebles, no les resulta rentable alquilarlos”.

   “A pesar de que los alquileres están bajos en relación al valor de las propiedades, para la gente son valores elevados porque es época de bolsillos flacos. La inflación desdibuja todo y hace que los ajustes anuales sean inadecuados a esa realidad”, manifestó.

   Coincidió con otros colegas en que la nueva ley de alquileres no se condice con la realidad del país.

   “Es imposible pensar un contrato por tres años con ajustes anuales que además ni siquiera pueden discutir las partes. Eso hizo que cientos de propiedades dejaran de estar disponibles para ser rentadas”.

   Mencionó que tampoco resulta viable la exigencia del depósito en efectivo alquilar, dinero que además debe ser reintegrado al terminar el contrato, al valor del último alquiler.

   “Nada de eso se puede aplicar. Se terminan haciendo acuerdos de otro tipo, más accesibles y adecuados, incluso por fuera de lo que establece la nueva ley”.

   En el caso de los departamentos destacó que si no se establece un valor medio, considerando las expensas, se corre el riesgo de que los inquilinos empiecen a adeudar esos gastos comunes. Finalmente indicó que quienes tienen recursos para rentar una casa tratan de hacerlo en un barrio parque o cerrado.

   Los estudiantes de la región, por otro lado, buscan departamentos en el barrio universitario y el resto están aceptando propiedades en todos los barrios.

   “La falta de oferta lleva a tomar lo que se encuentra. Hoy se alquila absolutamente todo”.

Un mamarracho

   Jorge Pinto, integrante de Pinto & Asociados Consultora Inmobiliaria, habló de un mercado “bastante dinámico" donde hoy “existe una demanda imposible de satisfacer”.

   “Notamos la búsqueda de departamentos y casas de uno y dos dormitorio, algo que está faltando, para lo cual no hay oferta”, detalló.

   El empresario mencionó que si bien los alquileres pueden parecer elevados al firmar el contrato, la inflación se encarga de que a los seis meses ese importe se desdibuje.

   “El problema es que hoy cualquier alquiler supera los valores históricos en relación con los sueldos”.

   Agregó una ventaja que mantiene todavía en nuestra ciudad: los garantes no necesitan ser propietarios, sino que es suficiente que tengan un trabajo estable y recibo de sueldo.

   “En general dos co-deudores que sumen con sus ingresos al menos cinco veces el valor del alquiler pactado. El depósito se negocia con un documento porque el locatario debe ya afrontar demasiados gastos, entre el mes adelantado, el sellado del contrato, la certificación de la firma y el porcentaje de la inmobiliaria”.

   Pinto no tiene dudas calificar como “un mamarracho” a la nueva ley de alquileres: “ha perjudicado al mercado, por igual a locatarios y a propietarios”.

   Señaló, además, que hoy lo poco disponible se alquila de inmediato.

   “Si bien la gente busca una vivienda cerca de su trabajo o de la escuela de sus hijos, no hay mucho para ver y eso acelera las decisiones. Una curiosidad que notamos es que hay una gran demanda para conseguir casas en General Cerri, un lugar tranquilo y con valores accesibles”.

El riesgo de lo ilegal

   Mariano González Carrasco, de la firma González Ceñera propiedades y vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria local, confirmó la poca oferta, sobre todo de viviendas, y la muchísima demanda para alquilar, la cual creció además con el regreso de la presencialidad en las universidades.

   “La nueva ley ha retraído la oferta. Quienes alquilaron antes de noviembre de 2021 quedaron con valores bajos porque hasta ese momento casi no había demanda, era muy difícil alquilar. Luego de la pandemia mucha gente de la región volvió a buscar departamentos, lo cual generó un alza de precios importante, pasando casi al doble. Por eso también se verifica a veces tanta diferencia entre lo que se está pagando de hace un año y los nuevos montos”, explicó.

  Para los departamentos las expensas siguen siendo determinantes, por eso muchos buscan departamentos internos o en edificios de tres pisos con escaleras, que no tienen gastos.

   “La situación es más preocupante en los locales comerciales, sobre todo en las galerías, donde los gastos comunes suelen superar el valor de los alquileres”.

   Si bien mencionan a la zona norte como la más buscada, en general la elección del sitio se relaciona con la cercanía al trabajo, al lugar de estudio o de familiares o con los barrios donde los valores son más bajos

   En relación a la nueva ley de alquileres, no dudó en indicar que “no solo no mejoró nada” sino que, por el contrario, “retrajo muchísimo la oferta”.

   “Muchos propietarios decidieron vender porque la rentabilidad y el riesgo de alquilar es alto. La obligación de hacer contratos por tres años, con ajustes anuales, no sirve en un país con inflación. Si no estuviese ese componente no sería un problema”.

En contra de la ley

   Javier Piñeiro, de la firma Javier Piñeiro propiedades y presidente de la Cámara inmobiliaria de Bahía Blanca, alertó en particular sobre una situación que ha detectado y que califica de mucho riesgo.

   “Se están haciendo locaciones con ajustes semestrales, contradiciendo la ley vigente. Es importante aclarar que todo contrato debe ser por 36 meses, con actualización anual. Cualquier otro tipo es nulo y ambas partes están desprotegidas. Si alguien pagó por un contrato fuera de la ley debería reclamar la devolución del dinero y pedir la confección de un convenio como la ley indica”.

El sufrimiento de los inquilinos

   Son muchas las personas que por diversas circunstancias comienzan a buscar nuevas viviendas donde instalarse. Es entonces donde se encuentran con una realidad que dificulta, y mucho, sus aspiraciones.

   Los siguientes son algunos testimonios de bahienses que atraviesan esa situación:

--“Vivimos en un departamento con dos habitaciones con nuestros hijos de 7 y 3 años. El mayor ya invita amigos pero comparte la habitación con la hermana. Pide un aro de básquet, necesita más espacio. Nos pusimos a buscar algo, a mirar casas con patio, pero la verdad es que nos piden un dinero imposible de pagar, arriba de los 100 mil pesos, lo cual es inaccesible a pesar de que tenemos trabajo estable, tanto mi marido como yo. Por otra parte necesitamos mantener la cercanía con mi familia y el colegio. Con lo poco que hay para ver es imposible encontrar algo”, señalaron Laura y Daniel.

--“El propietario me dijo que ponía en venta el departamento y entonces me puse a buscar algo y resultó una odisea. Poco y nada para ver y a precios de locos. Por suerte finalmente no lo pudo vender y renovamos contrato por un año más. Espero que en ese tiempo la situación mejore, porque hoy hay poco para alquilar, todo medio pelo y te piden una barbaridad”, manifestó Paula.

--“Hoy vivimos cada uno en su casa y buscamos algo para ir juntos a vivir, pero encontramos una oferta muy escasa. Recorrimos las calles y vemos carteles de casas y departamentos en venta, pero para alquilar poco y nada. En cualquier barrio una casa de dos habitaciones no baja de 100 mil pesos. Los departamentos en el centro rondan los 70 mil. Además necesitas tener dos garantes y nos han llegado a pedir hasta tres meses de alquiler anticipados para ingresar. Primero buscábamos algo en el centro, donde hemos vivido siempre, pero ya desistimos de esa idea y ahora miramos en distintos barrios, pero sigue siendo difícil encontrar, por la poca oferta y por los valores, elevados para nuestros sueldos”, contaron Romina y Mario.