El Código de Ordenamiento Urbano, camino a su discusión final

Mario Minervino

mminervino@lanueva.com

Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

Mientras el equipo de trabajo de la municipalidad ajusta las últimas páginas, considera sugerencias, modifica artículos y termina de limar el documento, el Concejo Deliberante aguarda la llegada del nuevo Código de ordenamiento urbano y territorial (COUT), para proceder a su evaluación, consideración y eventual aprobación. La expectativa es que antes de terminar el mes el documento esté en el legislativo y que sea aprobado antes de terminar el año.

Ha sido una tarea enorme la realizada, ajustando normativas con leyes provinciales, buscando consensos, proponiendo objetivos, tratando de tener el mejor diagnóstico posible de situación y, tarea incierta si las hay, anticipar y definir el futuro de la ciudad.

Porque un Código de este tipo es de una complejidad enorme, significa ponerse de acuerdo sobre qué ciudad se quiere tener. No se trata de decidir dónde o cuánto se puede construir: hay que compatibilizar vivienda, tránsito, infraestructura, ambiente, patrimonio, actividades productivas, espacios verdes y valor del suelo, y convertir todo eso en reglas claras, justificadas y sostenibles.

Pero además, interpretar este documento es algo que no se pueda hacer con liviandad, cuestionando uno o dos renglones. 

Hay que entenderlo en su totalidad, hay que tener un criterio y una formación para tener lecturas correctas.

No se puede concentrar la atención en que altura tendrán los edificios o el uso de un terreno sin considerar el tránsito, los servicios, espacios verdes y equipamiento. 

Debe resolver los conflictos propios de una ciudad que reúne viviendas junto a comercios, industrias junto a barrios, edificios históricos junto a nuevas construcciones, áreas inundables junto a sectores urbanizados. Se trata de definir un modelo de ciudad, de lograr la mejor ciudad posible.

Miradas

Ha habido en estos meses muchas miradas sobre el COUT. Lo han considerados vecinos, profesionales, entidades, políticos, inversores, economistas. Todos coinciden en algo: no se puede tener a la ciudad atada a una normativa sancionada hace 35 años. Es tan ilógico como suponer que la nueva reglamentación tenga validez en 2061, un desatino.

Para el arquitecto José Zingoni, secretario de Planeamiento urbano, son varias las cuestiones que la nueva reglamentación busca mejorar. 

“Personalmente elijo tres: controlar, con cuidado, la expansión urbana; darle fuerza al indicador de densidad para calcular el potencial de construcción del suelo e incorporar variables ambientales”.

Hay también un pensamiento para equilibrar cómo crece la ciudad, alentar la ocupación de determinados sectores. 

“El desarrollo de una zona tiene que ver con la demanda, el código puede alentar o no. Hay casos (cerca del centro) con muchas cualidades a los cuales la gente no va. Conclusión, queda un suelo sobrevaluado, caro, que no es usado por nadie. En otros casos, hay demanda pero el código no brindaba indicadores sobre qué construir. Estamos mejorando esa oportunidad”.

Un punto delicado en la mirada de los especialistas es el crecimiento en extensión que ha tenido Bahía Blanca, siendo una de las ciudades de la provincia con menor densidad poblacional.

“Hay un freno significativo a eso, bajo parámetros técnicos y ciertos, como ser la disponibilidad de agua. Se tomaron medidas que reducen el área urbana y el área complementaria, que si bien no impiden desarrollos, cada uno será analizado de manera individual. Clarificar las zonas de borde y la contribución por valorización son dos formas eficaces de controlar esa expansión”, indica.

Una cuestión puntual refiere, por caso, a la avenida Alem, una calle destacada por su espacialidad y paisaje que desde hace décadas viene modificando su perfil residencial para sumar edificios en altura y, sobre todo, de carácter gastronómico. 

“Hay algún cambio para la avenida, pero no es significativo; entendemos que el carácter actual es el adecuado”, señala Zingoni.

Por último, Zingoni resaltó la participación de distintos sectores.

“Hay que subrayar el compromiso de los colegios profesionales y de otros grupos en la lectura y análisis del COUT. Eso nos sirve para mejorar, enriqueciendo la propuesta. También es muy importante como se acercaron los bloques del Concejo, participando en reuniones que nos permitieron informarlos del trabajo”.

Camino al Concejo
** “El código es un instrumento para una ciudad en donde el futuro ya nos dice presente. Es muy importante que las oportunidades encuentren el marco normativo adecuado para dar seguridad en las decisiones. Es también un desafío, un medio para conseguir una Bahía Blanca con un desarrollo que se caracterice por su sostenibilidad, accesibilidad y resiliencia”. (José Zingoni, secretario de Planeamiento Urbano).

** “Se fueron aportando cuestiones. Vimos algunas zonas que aparecían homogéneas, donde no se identificaban cosas preexistentes y calles que merecían estar particularizadas. Aportamos sugerencias que fueron consideradas. Preparar un Código es un trabajo titánico, para una ciudad de una complejidad grande y en un tiempo acotado. Es algo auspicioso haber llegado hasta acá y es importante armar un observatorio que evalúe en el tiempo las propuestas. La planificación exige un monitoreo continuo”. (Juan Boiardi, presidente colegio de Arquitectos).

** “Recepcionamos inquietudes y sugerencias de colegas y le dimos un esquema desde el colegio. Sugerimos cambios en el estacionamiento en viviendas multifamiliares, hicimos un planteo fuerte con el otorgamiento de factibilidades y delimitamos un perímetro diferente al de los desarrolladores, un poco más amplio. En líneas generales el COUT es bueno”. (Ricardo Kloster, presidente colegio de Ingenieros).

** “Estuvimos trabajando, hicimos observaciones relacionadas con los indicadores de subdivisión, las cuales fueron consideradas. Nos pareció acertada la decisión de considerar los estudios realizados con anterioridad, no dilapidar el trabajo que se hizo antes”. (Reenaldo Beain, presidente colegio de Agrimensores).

** “Nos preparamos para considerar el COUT entendiendo su envergadura, un hecho significativo, histórico por lo que significa para la ciudad. En este tiempo nos hemos juntado con los funcionarios a estudiarlo y esperamos la versión final”. (Alvaro Díaz, concejal Unión por la Patria).

** “Tenemos el proyecto hace meses, lo analizamos con asesores y mantenemos reuniones periódicas con José Zingoni, con los colegios profesionales y los desarrolladores. En mi caso he elaborado proyectos para tener una ciudad más permeable y colocar barreras forestales en los ingresos. Venimos analizando todo”. (Fabiana Ungaro, concejal Avanza Bahía).

** "Nos dieron el primer borrador en agosto y empezamos a trabajar con Zingoni y su equipo, participaron todos los bloques. Queremos escuchar a todos y para eso organizamos de reuniones de trabajo y seguimos abiertos a toda sugerencia”. (Gisela Caputo, presidenta Concejo Deliberante).