Ley de alquileres: ¿qué pasará en el mercado bahiense?

Guillermo D. Rueda

[email protected]

Periodista. Círculo de Periodistas Deportivos de Bahía Blanca. Fue redactor de la revista Encestando (1985-2000). Desde 1987 trabaja en el diario La Nueva Provincia (hoy La Nueva.). Pasó por las secciones Deportes, La Región y La Ciudad, donde se desempeña actualmente. Está especializado en periodismo agropecuario desde 2001. Miembro de la Asociación Bonaerense de Periodistas Agropecuarios. Responsable de las páginas webs de la Asociación de Ganaderos (AGA) y de Abopa.

“Se debe redactar, y muy bien, cuál es la voluntad de las partes. ¿Por qué? porque no existe una ley detrás que diga, punto por punto, cómo se tiene que escribir”.

La declaración corresponde al martillero y corredor público Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca, a propósito de la derogación de la ley de alquileres Nº 27.551, que concretó el Gobierno nacional a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, en vigencia desde el último viernes 29 de diciembre.

“La verdad es que se nos presenta una oportunidad para ser prudentes y coherentes, porque venimos de una ley que es culpa de los abusos. Si bien en Bahía Blanca el tema está más cuidado, ya no existe margen para cláusulas insólitas, sea de los locatarios como de los locadores”, agregó.

“Por ejemplo, ya no sirve copiar los modelos de contratos, sino que hay que hacerlos de acuerdo con la voluntad de las partes. Es libertad, pero con más responsabilidad”, dijo.

“Básicamente, se trata de volver a creer que estas cuestiones inmobiliarias se arreglan entre las partes y no con el Estado en el medio”, sostuvo.

Piñero también dijo que ahora se vuelve a confiar en la denominada libre contratación, la que existía con anterioridad y cuando casi no había regulaciones sobre los alquileres.

“¿Qué pasó entonces? El Estado empezó a meterse. Y por eso hay que hacer un poco de autocrítica también. Se metió porque vio desmanejos y abusos, especialmente en el AMBA y, como todo en este país, lo que sucede allá se legisla para toda la Argentina”, añadió.

Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca.

“Así empezaron las restricciones. Cuando hay un mercado de oferta y demanda y aparece un tercer actor sucede lo del último tiempo: una de las dos partes, en este caso la oferta, se retrae. Bueno, ahora se busca volver al equilibrio y por eso mi impresión es positiva”, indicó.

El directivo del sector comentó, en diálogo con La Nueva., que existen posibilidades de que las partes puedan convenir contratos de alquiler que no siempre son los que la ley indica.

“Si hay dos partes que se ponen de acuerdo en tiempos, valores y tipo de pago, ya pueden avanzar”, explicó.

Si bien la medida comenzó a tener vigencia el viernes 29, los contratos recién se empezaron a concretar en esta primera semana de enero.

“Ya no sirve copiar los modelos de contratos, sino que hay que hacerlos de acuerdo con la voluntad de las partes”, dijo Piñero.

“Muchos colegas me dijeron que recibieron consultas de propietarios para ver si podían poner en alquiler el inmueble a partir de las nuevas condiciones. Es una buena señal, porque eso hará que bajen los alquileres y que haya un mayor equilibrio de mercado”, indicó.

Respecto de los plazos de los contratos, a nivel local y de la provincia de Buenos Aires para el caso de viviendas, Piñero dijo que si las partes no dejan escrito un plazo, el tiempo será de dos años.

“Para ser prudentes, con los colegas proponemos hacer contratos por 24 meses, porque sabemos que era lo que funcionaba hasta 2020”, afirmó.

“Después, el decreto dice que hay libertad para hacer contratos por más o menos años. Este punto es importante. Ejemplo: Bahía Blanca tiene la particularidad de convocar a estudiantes de toda la región, pero en muchos casos no hay seguridad de una estadía por 24 meses, cuando eso insume todos los gastos de sellado y demás. Si hay dudas, se puede hacer por 6 meses, o un año, y los costos, que van en proporción al monto final del contrato, van a ser más pequeños”, aseguró.

En cuanto al ajuste del valor de los alquileres, el directivo comentó que, si bien se puede pactar libremente, la idea es estipular que cada 4 meses haya una actualización.

“El DNU dice que las partes pueden acordar qué método utilizar. En este caso, la mayoría va por el lado del Indice de Contrato de Locación (ICL). Pero se puede hacer de otra manera, como montos fijos y demás. En todos los casos, hay que tener en cuenta que el contrato es ley para las partes”, resaltó.

La moneda es otro punto a considerar.

“Se realiza en pesos, aunque entiendo que si las dos partes manejan otra alternativa se puede hacer. De todos modos, desaconsejo fijar un alquiler en una moneda con la cual alguien no cobre su salario”, explicó Piñero.

El depósito en garantía puede convenirse como lo deseen las partes.

“Lo normal es que siempre existan, porque cuando el dueño le da la llave de propiedad a alguien debe tener un depósito, o un aval, por si esa persona deja la propiedad y aparecen cuestiones por reparar”, sostuvo.

“Hasta ahora se estipulaba que sean, por lo menos, dos meses de alquiler, o se puede entender con un depósito en dólares. No estoy tan de acuerdo con que el depósito sea un mes de alquiler y que no se actualice, ya que debería ser un monto semejante al último mes pagado. Eso hay que redactarlo bien”, indicó.

Sobre la rescisión del contrato, la razones pueden ser del locatario o del locador.

A la hora de alquilar, ahora se puede avanzar si las dos partes se ponen de acuerdo en tiempos, valores y tipo de pago.

“El inquilino tiene la facultad de irse antes. Anteriormente, lo que debía hacer era, por lo menos, haber transcurrido 6 meses de contrato y el día que se iba dejaba pago un mes y medio, o un mes hacia adelante de acuerdo con la marcha del contrato”, detalló.

“Ahora el DNU dice que el inquilino se va cuando quiere y lo que debe hacer es pagar el 10 % de lo que le queda del resto del contrato. Si uno saca la cuenta es un poco menos de lo que era antes. Si alguien se marcha en el mes 3 de un contrato de 24, deberá pagar el 10 % de los restantes 21 meses”, explicó.

También dijo Piñero que el locador puede incumplir algunas de cuestiones acordadas, como que el lugar sea no habitable y, si se prueba, en esos casos simplemente se rescinde el contrato.