¿Invierto en ladrillos o bonos?

Rodrigo Alvarez

Se trata de una competencia entre pesos pesados. Es una decisión difícil para los inversores que piensan en dólares y buscan generar una ecuación riesgo-retorno atractiva. La inversión inmobiliaria goza de muy buena reputación en el mercado local, mientras que los títulos públicos ofrecen una fuente de renta elevada, de gran liquidez y bajo costo de transacción. Sin dudas, en la Argentina que viene ambas alternativas son prometedoras.

Dentro de la inversión inmobiliaria existen distintos tipos de activos. Cada uno de ellos tiene distintos atributos, riesgos asociados y en consecuencia deberían tener distinto rendimiento esperado. Como señalé en columnas anteriores existe una relación directa entre riesgo y retorno: a mayor riesgo de la inversión, mayor es la expectativa de ganancia que tiene que generar esa inversión.

Supongamos que soy un inversor que busca generar una renta para complementar mi ingreso. Entonces puedo comprar un departamento para alquilar y de esta forma obtener un flujo adicional mes a mes. ¿Existen riesgos en esta operación? En general son bajos. Algunos para tener en cuenta son que el inquilino no cumpla con los pagos o las dificultades que pueda tener para alquilarlo. Es claro que el que elige este tipo de activos está pensando en el mediano y largo plazo. El retorno está asociado a la revalorización que año a año tenga la propiedad sumada a la renta mensual que pueda generar. El primer elemento lógicamente depende de cómo evolucione el mercado (oferta y demanda) para el tipo de inmueble seleccionado y la zona dónde realicé la compra. El segundo, en general es muy bajo: entre 2% y 5% anual. Dentro de los contra, se trata de una inversión que exigen gran capital y los costos de transacción son elevados (inmobiliarias, escritura e impuestos).

Para los que quieren asumir algo más de riesgo, en busca de una mayor capitalización, se destaca la tierra. Los loteos han probado ser una buena alternativa para multiplicar el capital. Se trata de una inversión de mediano y largo plazo cuyo riesgo está asociado a varias cuestiones. Que el desarrollador cumpla con las inversiones pactadas y en consecuencia la propiedad se revalorice y el mercado (es decir la demanda) empuje. No genera renta (ingresos mensuales) por lo que se le debería exigir no menos de 10% anual en dólares.

Dejo para el final una de las estrellas de los últimos años: los llamados fideicomisos al costo. En este caso el inversor hace pagos parciales con la expectativa de hacerse de una propiedad, cuando el constructor termine la obra. Muchas veces me han consultado si una expectativa de ganancia de 30% en dólares es suficientemente atractiva para este tipo de vehículos. Mi respuesta es: ¿qué riesgos están asociados? Yo diría que son cuatro: normativo, del proyecto, de construcción y por último el comercial y de mercado. El primero tiene que ver con los cambios normativos y las aprobaciones que tiene que tener el proyecto antes de comenzar a ejecutarse. El segundo aspecto se refiere tanto a la definición del proyecto como al vehículo de inversión seleccionado. En el caso del fideicomiso es importante que la estructura legal sea sólida, transparente y proteja los derechos del inversor. Son frecuentes las demoras en la ejecución de las obras por problemas de fondeo o incluso más graves, como desvío de fondos a otros proyectos del constructor. Luego sigue la etapa de construcción, que tiene los riesgos inherentes a la actividad sumados a las dificultades para proyectar costos en la Argentina. Por último, está el riesgo comercial y de mercado. En el caso de los proyectos grandes, es usual que se lancen a la ejecución sin tener garantizado el 100% del fondeo. Si las preventas no son exitosas, el inversor inicial del fideicomiso seguramente enfrente demoras significativas hasta hacerse de la unidad terminada. El riesgo de mercado, lógicamente esta asociado a la capacidad de vender la unidad terminada una vez finalizado el proyecto.

Está claro entonces que el riesgo asociado a la compra de un departamento terminado es muy inferior al de la inversión en un fideicomiso al costo. En este último caso, mi recomendación es evaluar en forma muy detallada cada uno de los riesgos señalados, si es posible contando con la ayuda de uno o varios profesionales especializados en este tipo de negocios. Por último, vale señalar que se trata de una inversión de muy baja liquidez hasta que se termina el proyecto (por lo general 3 años). Volviendo a la pregunta original, un retorno total de 30% (o 9,1% anual) dado el nivel de riesgo luce magro. Me inclino a un retorno superior a 40% en tres años o su equivalente 12% anual para proyectos muy bien estructurados.

Después de estas reflexiones espero que quede claro que no toda inversión inmobiliaria está sujeta a los mismos riesgos. De las analizadas la única comparable a un título público es la compra de una propiedad para alquiler. Un bono del Estado Nacional también ofrece la posibilidad de generar una renta mensual, que dependiendo del las características del bono puede oscilar entre 4 y 7% anual y la posibilidad de revaluación si el riesgo argentino sigue bajando. En este sentido, me inclino por incluir títulos en la cartera de ahorro ya que aportan liquidez; esto es la posibilidad de hacerme del capital en 48 horas con mínimos costos de transacción. Nunca compararía una inversión en un desarrollo inmobiliario o un fideicomiso al costo con un título público porque el riesgo asociado es significativamente mayor.

En el balance final, lo importante al momento de realizar una inversión es entender los riesgos asociados a la misma, analizar si son compatibles con mis objetivos de inversión y por último exigir una rentabilidad acorde. La Argentina ofrece muchas alternativas para optimizar el ahorro. Es momento de poner a trabajar esos dólares guardados en el colchón de una manera inteligente.