Alquileres en Bahía Blanca: un mercado que se encarece por la menor oferta

Guillermo D. Rueda

grueda@lanueva.com

Del Círculo de Periodistas Deportivos de Bahía Blanca. Trabajó en la revista Encestando (1985-2000). Actualmente, desde 1987 es redactor de la sección La Ciudad del diario La Nueva Provincia. Es periodista especializado en el sector agropecuario desde 2001. Miembro de la Asociación Bonaerense de Periodistas Agropecuarios (Abopa). Responsable página web de la Asociación de Ganaderos (AGA).

Desde que entró en vigencia en el país, la denominada ley de alquileres —Nº 27.551, del 1 de julio de 2020— no ha dejado de ser un dolor de cabeza para, justamente, los dos principales actores que la normativa preveía beneficiar: a los inquilinos y a los locadores.

Hoy, lejos aún de una modificación, o de un regreso a la anterior disposición, la situación no podría ser peor.

“Los propietarios están dispuestos a perder plata, mes a mes, en impuestos, expensas y demás antes que volver a alquilar. Es una barbaridad, pero está pasando. Y está claro que acá pierden todos”, dijo el martillero y corredor público Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca.

“Están saliendo del mercado quienes no necesitan de este recurso económico en forma imperiosa”, sostuvo.

“Más complejo es aún que no existen señales para que se revierta”, aseguró.

“Con esta ley (por la Nº 27.551) se preveía una mayor conveniencia para las partes, pero con la inflación galopante que estamos viviendo se convirtió en muy mala”, comentó.

“Además de extender el plazo de los contratos, al pasar de 24 a 36 meses, el Estado se metió en algo que no le correspondía; es decir, en regularle a las partes cuándo y cuánto actualizar, qué índice utilizar y demás”, dijo.

Javier Piñero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca.

“Como toda actividad, está la regulación de la ley y los contratos de locación, pero cuando les decís a las partes que se debe negociar se complica todo. Y la respuesta fue que el mercado, que tiene dos partes, el que necesita alquilar, el locatario, y el que tiene algo para alquilar, el propietario, empezó a retirar la oferta”, explicó Piñero, quien además es docente de la carrera de martillero de la Universidad Provincial del Sudoeste (UPSO) y tasador externo del Banco de la Provincia de Buenos Aires.

“Si uno mira (hoy) se advierte que existen más propiedades en venta, pero es como consecuencia de esta coyuntura”, amplió.

“Todo esto hizo que haya muy poca oferta en alquiler y, por ende, con valores altísimos. ¿Por qué? Porque los propietarios se cubren y arrancan con un valor muy alto porque la inflación los va a ir podando (sic) en el camino”, afirmó.

“Si fuera comprador y tuviese dólares debo tener en cuenta de que bajarán un poco más (departamentos y casas)”.

“Los propietarios ya no quieren seguir conviviendo con esta crisis y quedarse atrasados con los valores. Además, de acuerdo con lo que dicen algunos candidatos para las elecciones venideras, la inflación no va a bajar de los ritmos actuales. Al menos por un año; eso tampoco ayuda”, indicó.

—Piñero, en el último informe del Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca el índice de precios llegó al 10,3 % para un interanual de 119,7 %. ¿Cuánto aumentaron los alquileres en este período?

—Los alquileres se ajustan por ese índice del Creebba y con otro, en promedio, respecto de los salarios. Y estos sueldos ahora se han incrementado en forma significativa; entiendo que estamos en alrededor del 112 %. Es decir, alguien que empezó pagando 50.000 pesos en agosto de 2022 ahora, al mismo mes de 2023, abonó cerca de $ 110.000.

“No es nada novedoso, pero el impacto del alquiler ha pasado a ser algo muy importante para el bolsillo. Normalmente era alrededor del 25/30 % del salario y ahora pasó a ocupar más del 50 %.

“Como en el resto de los rubros, a todos se los está devorando la inflación; a nadie le alcanza (el sueldo) y la coyuntura complica todo. Está claro que nuestro problema de fondo termina siendo de moneda. En este contexto, la gente se cubre de la mejor manera y así lo estamos viendo en el día a día”.

—Si la demanda hoy supera largamente a la oferta, ¿qué debería pasar para que se revierta este proceso?

—Tiene que haber una señal para los tenedores de propiedades que destinan a alquiler. ¿Cuáles? Que llegará una etapa de previsibilidad y que van a tener un poco más de libertad de contratación.

“Es decir, que pase algo parecido en la actividad hasta que salió la ley. O algo semejante a lo que sucede con los locales comerciales, ya que la ley nueva no los tuvo en cuenta porque sólo afectó a las viviendas”.

—¿Cómo se resuelve?

—Es sencillo. Se juntan las partes, acuerdan un monto y se deja escrito un escalonamiento consensuado a actualizar de acuerdo con un determinado índice.

“Si se dejara abierto este punto para las viviendas, como sucedía antes, se generaría una buena señal y volverían muchas de las propiedades que hoy están en venta, que no se venden, al mercado de alquiler. También haría que los valores sean más lógicos.

“Hasta que no pase eso seguirá como sucede hoy: toda propiedad que se deja de alquilar, porque termina un contrato de locación, no vuelve al mercado”.

—¿No alcanza la regulación del Estado?

—El Estado es pésimo administrador de lo propio y se mete a opinar sobre un mercado de privados que se regula solo. Cada vez que lo hizo pasa lo que sucede ahora.

“Lo triste es que los inversores entraron porque confiaron, pero hoy dejan de hacerlo; se van. Y deberán pasar muchos años para volver a seducirlos”.

—¿Qué otra señal debería aparecer?

—Que el Senado de la Nación trate esta ley o, eventualmente, lo que propuso (Javier) Milei, cuando dijo: 'Yo me opongo a cualquier tipo de aprobación porque la negociación del precio debe ser libre'. Esa propuesta es buena. Acá las dos partes se necesitan y no van a negociar a su perjuicio.

“Pero en Senadores no se actúa de acuerdo con lo que gente necesita, sino por la conveniencia de cada agrupación política. Y así lo más probable es que no se trate; es lo que viene pasando.

“El porcentaje del salario asignado a un alquiler era de alrededor del 25/30 %; hoy pasó a ocupar más del 50 %”.

“Por eso hay que dar señales para que se pueda negociar libremente. Así y todo, no habrá una solución inmediata, sino que será un incentivo para empezar a recuperar propietarios”.

—¿Cuál es el panorama de los terrenos existentes en la ciudad?

—Eran los que menos habían bajado porque el costo de la construcción, que se ajusta en parte por el dólar oficial, beneficiaba a quien compraba uno y construía, pero esa historia cambió luego de las PASO por el salto del dólar oficial a 365 pesos. Es decir, empezar a construir pasó, de un viernes a un lunes, por lo menos un 20 % más caro.

“Creo que este mercado será un poco más pesado, pero se seguirá moviendo, porque el dinero nunca desaparece. Cambia de manos, a veces es más lento, a veces más rápido, pero quien lo posee no puede ahorrar indefinidamente, sino que en algún momento lo debe invertir.

“Este no es el Primer Mundo, donde se puede guardar plata por mucho tiempo, más que nada por las experiencias vividas en los últimos 20-30 años donde siempre se está en posición de riesgo”.

A río revuelto, ¿ganancia del pescador?

El mercado inmobiliario bahiense transita, por estos días, una dinámica muy particular.

“Hay gente que está haciendo negocios que, en realidad, no los tenía previstos. Posee billetes de moneda extranjera y, tras una espera, hoy ve una oportunidad”, sostuvo Piñero.

—¿Cómo se explica este momento?

—Supongamos que tenemos una acción de YPF y la venimos peleando desde hace unos meses, pero de golpe sube y salimos a hacer operaciones para que nos tomen esa acción. Esto es lo que pasa con el dólar: hay gente que cuando el billete que tengo va a la suba, sale a comprar porque, siempre, del otro lado hay alguien que tiene más expectativas sobre esa moneda y lo toma con más ganas.

“Si una persona tenía una propiedad en venta, digamos en 50, y hace un rato que no la podía cerrar pero viene alguien y le dice: ‘Te voy 45’, pero del color del billete que uno quiere y se lo toman, se da el negocio. Del otro lado, el tenedor de la propiedad aprovecha esto para salir y volverá, eventualmente, a entrar en otro negocio. Aunque parezca mentira, por estos días se hacen más operaciones cuando pasan estas circunstancias”.

—¿Cuál es el perfil del comprador?

—El muy conservador se queda quieto, pero en los años de experiencia en la Argentina sabemos que no lo será por mucho tiempo. El mercado va a dar un sacudón, como ahora, tendrá un pico, bajará y volverá a andar en los caminos habituales.

—¿Hasta cuándo se pueden hacer estos negocios?

—El que necesite vender, si se pone a tiro con el precio, va a hacerlo. Y es la oportunidad para quien tiene ahorros guardados porque dimensiona la oportunidad, más allá de que cada uno debe dimensionar los riesgos de sus inversiones.

—¿Los precios seguirán en caída?

—No tengo una medición exacta, pero en el año 2018 los inmuebles pararon de subir y empezaron a caer, siempre en dólares. Entonces hubo una burbuja que los había empujado hacia arriba por una combinación de dos variables: créditos UVA y dólar retrasado.

“En 2017 había gente que podía sacar créditos de 600, 700 u 800.000 pesos y eran 50 o 60.000 dólares para comprar un departamento de un dormitorio. Y no importaba que esos departamentos tres años antes valían U$S 50.000 y ellos los compraban en U$S 60.000, porque los iban a devolver en 200 cuotas, en pesos y a una tasa muy conveniente.

Un edificio, ningún cartel de alquiler o venta: una constante.

“El dólar, en 2017, estaba entre 16 y 18 pesos. Los precios subieron hasta 2018, los créditos se cayeron y el dólar empezó a subir. Más adelante, tras el cambio de gobierno, la burbuja se pinchó y los inmuebles que habían subido por eso era lógico que bajaran. Entiendo que, desde entonces, han caído entre un 30 o 35 %”.

—¿De qué dependerá esta tendencia?

—De cuanto nos sigamos devaluando. Ahora, dicho esto, si fuera comprador y tuviese dólares, debo tener en cuenta de que bajarán un poco más. Y podría esperar. Hay gente que lo hace y le puede salir bien si lo que busca abunda, pero si no es así tiene que comprar ahora porque están a un precio bajo porque o salen del mercado o se venden y no tendrá otra oportunidad”.

—Es decir, quienes compraron hace un tiempo perdieron dinero…

—Hubo gente que hace tres años pagó 70.000 dólares por un departamento de un ambiente, pero si lo quiere vender hoy tiene que hacerlo a U$S 40.000. ¿Perdió dinero? Es relativo. Hay que ver de dónde salieron esos billetes, porque esos U$S 40.000 los lleva a una constructora y deja pago en el pozo uno nuevo a estrenar, acaso en 7 u 8 años, y por ahí le cierra el negocio. Por eso, es difícil saber si se gana o se pierde”.

Acerca del mercado inmobiliario local

“El mercado bahiense es el más fuerte de toda la región”, sostuvo Piñero.

“Para muchos de los colegas de otros sitios del país, donde incluso doy conferencias sobre el tema, el mercado inmobiliario bahiense posee excelentes profesionales”, comentó.

“Lo consideran muy pulido, sano y transparente”, sostuvo.

“Es habitual que nos tengan en cuenta de esta manera a partir que, más allá de lo inmobiliario, todo lo que se quiera emprender en Bahía Blanca se puede hacer. ¿Por qué? Muy sencillo, porque están los profesionales para hacerlo. Y eso lo notan desde afuera”, añadió el presidente de la Cámara Inmobiliaria local.