Mercado inmobiliario bahiense: sobran los departamentos y se cae la rentabilidad

Redacción de La Nueva.

contenidos@lanueva.com

Audionota: Florencia Albanesi

Guillermo D. Rueda / grueda@lanueva.com

   “Un desastre”.

   Carlos Esteban, presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial de Bahía Blanca, define el balance del mercado inmobiliario 2020 y, sin grandes márgenes (positivos) de cambios, proyecta el futuro inmediato.

   “El año 2020 fue tremendo”, agrega.

   “Casi no hubo renovaciones de contratos de alquileres; se paralizaron las ventas por la incertidumbre creciente y sólo recién ahora quiere moverse un poco con la venta de lotes, como una alternativa para inversores”, sostiene.

Carlos Esteban, titular del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial local.

   También dice que, por estos días, se registra un exceso de oferta de departamentos de un dormitorio y de unidades funcionales.

   “Al barrio Universitario generalmente lo ocupan estudiantes de la UNS. Pero, ni bien se inició la cuarentena, se fueron a sus lugares de origen porque no hubo clases presenciales”, cuenta.

   “No regresaron y no hay estudiantes nuevos. Para esta época del año ya no quedaba un departamento de un dormitorio en alquiler, o funcionales, ya sea en el barrio Universitario o en la zona centro”, indica Esteban.

   “Ahora ni siquiera hay consultas, ya que no se sabe si habrá clases presenciales o virtuales. Las medidas cambian de un día para otro de acuerdo con la marcha de la pandemia”, expresa.

   Como consecuencia de la misma cuestión, el impacto en la rentabilidad de los alquileres en nuestra ciudad es significativa.

   “Los alquileres nunca estuvieron más bajos que ahora”, asegura Esteban, en diálogo con La Nueva.

   “El año pasado tuvimos un piso de 0,20 % (de ganancia); acaso el más bajo de la historia. Pero ahora nos encontramos por debajo de eso”, amplía.

   “Hoy, un departamento de un dormitorio se alquila por alrededor de 11.000 pesos. La pregunta es: ¿cuánto vale comprarlo? ¿5 millones (de pesos)?”, asevera.

   “Es una barbaridad, porque a esos $ 11.000 hay que sacarles el impuesto Inmobiliario; el impuesto municipal; las expensas extraordinarias y hasta el mantenimiento. Por ejemplo, un calefón vale 40.000 pesos; ¡son cinco meses de alquiler! Es imposible mantener algo así”, explica.

   El presidente del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos indica que una rentabilidad normal para los propietarios siempre rondó en el 0,60 o el 0,70 % (mensual del valor del bien).

   “Pero acá el problema es otro: es el poder adquisitivo de la gente; el alto costo de vida. Porque no puede ser que los servicios sean más caros que un alquiler”, comparó.

   “Por ejemplo, si hoy vas a una carnicería y comprás varios cortes gastás como medio mes de alquiler”, agrega.

   La afectación también se extiende a los locales comerciales.

   “Los alquileres de locales y de depósitos han sido los más afectados por la coyuntura económica”, dice.

   “En realidad, todo lo comercial se ha visto fuertemente perjudicado. Si recorremos la ciudad vemos que hay muchos locales, que están vacíos y no se pueden alquilar. También algunos restorans cerraron”, comenta.

   “¿Si hubo rebajas en los montos de los contratos? Sí, pero muchos locales siguieron inactivos”, admite.

“A veces, el alquiler es lo que menos influye en el costo final. Los que suman son los costos fijos; el mantenimiento; los empleados y hasta las cargas sociales. Cuando el comercio no trabaja, es imposible mantenerse”, afirmó.

   Respecto del futuro, Esteban señala que los precios de los alquileres surgirán de la oferta y de la demanda.

   “Si la gente tiene un mayor poder adquisitivo, vamos a trabajar mejor, pero mientras eso no suceda los valores no subirán porque no se podrán pagar. Es una ecuación simple”, comenta.

   También dice que el mercado se va a regular solo y que el Estado no debe involucrarse en esa libre contratación.

   Por otra parte, advierte Esteban sobre las consecuencias de la acumulación de deudas de alquileres de quienes postergaron los pagos al inicio de la cuarentena, en adhesión a una propuesta del Gobierno. Y que, en principio, se deberán poner al día a partir del mes que se inicia pasado mañana, lunes 1.

   En una charla mantenida en agosto último con este medio, Esteban había admitido cierto interés para alquilar casas con jardín y así encontrar los espacios que la pandemia exige.

   “Pero no se avanzó mucho en realidad”, dice.

   “Primero porque no hay tantas. Bahía Blanca no tiene casas buenas en alquiler, porque no se han construido para ese fin. ¿Por qué? Porque es antieconómico. Las que hoy están vacías es por algo circunstancial”, comenta.

   “Es cierto que, por la pandemia, alguna gente se vio encerrada en el departamento y dijo: ‘Quiero algo de verde’. Y, sí, se hicieron algunos alquileres temporarios para este verano, ya sea en el Patagonia o en barrios con pileta. Pero eso no influye en el mercado inmobiliario”, explica.

   Por todo esto, Esteban dice que los inversores no compran propiedades porque no les resultan rentables.

   “Esto es sencillo. Si me remonto a 35/40 años, una casa en alquiler era equivalente a 8 años de contrato. Hoy, esa misma vivienda se ha extendido a 50 años. Cambió la rentabilidad. Eso es determinante”, asevera.

   “Hasta que no se regularice el mercado y hasta que el Gobierno no pueda dar créditos, como sucedió hace algunos años donde aparecieron la inversión y la construcción, estaremos complicados”, augura.

   También sostiene Esteban que hay que lograr incentivos para que el inversor construya viviendas para locación, ya que está comprobado que el Estado no puede darle una vivienda a cada familia.

   “Porque el incentivo para el privado es que el alquiler le rinda”, concluye.

CREEBBA: una encuesta signada por la incertidumbre

   De acuerdo con el Informe Económico Regional del CREEBBA de noviembre-diciembre 2020, el sector inmobiliario bahiense mostró una tendencia regular en el caso de compraventa, y normal para alquileres.

   Según el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, durante este noviembre en nuestra ciudad se ejecutaron un 5 % más de actos de compraventa en términos interanuales.

   Por otro lado, y respecto a igual mes de 2019, se llevó a cabo un 21 % menos de transacciones a través de hipotecas.

   En el trabajo elaborado, y analizando las respuestas de los agentes inmobiliarios, el 46 % espera que la situación económica general empeore en los próximos meses, mientras que el 54 % sostiene que se mantendrá igual. Se resalta que, en ningún caso, se espera una mejora.

   Examinando por rubro, en comparación a septiembre y octubre, la mayoría de las categorías de compraventa presentaron una tendencia regular. Lotes para casas y chalets revelaron una tendencia normal, mientras que para locales fue desalentadora.

  Además, en términos interanuales, el nivel de ventas fue menor para la totalidad de las categorías de compraventa. Este hecho se da —según el CREEBBA— como consecuencia de la inestabilidad cambiaria y de la incertidumbre de los inversores.

   En cuanto a la cantidad de contratos de alquiler, ha sido menor en términos interanuales para la mayoría de las categorías.

   Las casas y chalets presentaron una cantidad de contratos similar a igual bimestre de 2019, repitiendo lo ocurrido durante septiembre y octubre.

   El precio en pesos de los alquileres, en términos interanuales, presentó valores mayores para la mayoría de las categorías, siendo similares exclusivamente en el caso de locales y depósitos.

   Las expectativas, respecto al segmento locativo, revelaron que el 92 % de los consultados por el CREEBBA consideró que la situación seguirá dentro de los niveles vigentes. El 8 % restante aguarda que exista una recuperación en la actividad del rubro.

   Los consultados comentaron que existe incertidumbre respecto a lo que ocurrirá durante este año con el tipo de cambio, principalmente, lo que afectará la compraventa de inmuebles.