La cuota de un crédito UVA es 160 % más cara que un alquiler

En bahía blanca

La cuota de un crédito UVA es 160 % más cara que un alquiler

26/1/2019 | 08:40 |

La fuerte inestabilidad cambiaria y su correlato en las tasas de interés le asestó un duro golpe a una de las principales consignas de la administración macrista. 

Francisco Rinaldi

frinaldi@lanueva.com

Fue uno de los caballitos de batalla del Gobierno de Mauricio Macri: que la cuota de un crédito indexado para vivienda no superase el valor de un alquiler. 
Pero de aquel eslogan plagado de buenas intenciones hoy apenas queda eso: la cuota inicial de un préstamo UVA para una vivienda céntrica en la ciudad es entre  un 163 y un 125  por ciento más cara con respecto al alquiler. 
Así, un préstamo para adquirir una vivienda ubicada hasta 10 cuadras de la plaza Rivadavia, con una superficie de 65 a 100 metros cuadrados cubiertos -valor actual aproximado de 100 a 120.000 dólares- apta para un crédito ajustado por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) del Banco Nación (Tu Vivienda), tenía, en las condiciones vigentes al mes pasado, una cuota inicial de 31.549,55 pesos. 
Dichas condiciones eran: 
* Tasa de Interés Nominal Anual (TNA) del 10%. 
* Relación cuota-ingreso del 25%. 
* 30 años de plazo. 
* Requisito de cobro de  haberes en la entidad pública y adhesión a un paquete de servicios de la entidad. 
* Financiamiento de hasta el 80% del valor de la propiedad.  
* Dólar promedio mensual-comunicación "A" 3.500 del BCRA- para diciembre de 2018 en 37,8852 pesos por unidad. 
La misma vivienda se rentaba a unos 12.000 a 14.000 pesos mensuales -según agentes consultados por este diario- con lo cual, la primer cuota del UVA necesaria para comprarla resultó hasta un 163% más cara. 
El mismo ejercicio, pero para finales de 2017, arroja resultados totalmente inverso. 
Es que a diciembre de 2017, con una TNA del 5,5% (también con requisito de cobro de sueldos en el Banco) y un dólar promedio del BCRA de $ 17,70, la cuota inicial de un UVA Banco Nación para la vivienda en cuestión era de $ 9.567,70, alrededor de un 70% más baja con respecto a la actualidad. 
Por aquel entonces, los alquileres se firmaban a valores que oscilaban entre los  9.000 y 10.000 pesos mensuales -se actualizaron a razón del 32% a diciembre de 2018, de acuerdo con los datos del Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca-Argentina (CREEBBA)-  lo que equiparaba bastante lo que debía pagarse de cuota inicial con relación a la renta mensual. 
Capítulo aparte merecen las condiciones de acceso actuales versus las de finales de 2017. 
Por aquel "lejano" 2017, atento a la relación cuota-ingreso del 25%, debían demostrarse ingresos conjuntos mensuales de alrededor de 38.270 pesos, nada imposibles para una pareja de asalariados bahienses en blanco que se desempeñaba en el sector privado, cuyo sueldo medio rondaba, a esa fecha, los 26.300 pesos por trabajador, de acuerdo con la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que se utiliza para actualizar las jubilaciones tras la reforma de 2017. 
Pero las cosas, en apenas un año, cambiaron notoriamente. 
Es que los 126.198 pesos de ingresos conjuntos necesarios para acceder a un UVA hoy, dejan afuera a más de un bahiense, ya que son un 230% más elevados con relación lo solicitado en el último mes de 2017. 
Actividad
Las condiciones prohibitivas para comprar viviendas a crédito hirieron fuerte a la actividad inmobiliaria de nuestra ciudad. 
Los datos hablan por si sólos: de acuerdo con el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, durante el mes de noviembre de 2018 (último dato disponible) se realizaron 320 actos de compraventa, decreciendo un 3% respecto a octubre y aproximadamente un 9% en términos interanuales. 
Y las cifras de compras con hipotecas son directamente para el olvido: las transacciones realizadas por medio de hipotecas decrecieron ampliamente tanto respecto al mes pasado (-73%) como en comparación a noviembre 2017 (-92%). 
“Hoy no se vende nada, pero yo no bajé los valores porque nadie los baja. De todas formas, al que me viene a comprar, con la plata, no tengo ningún problema en hacer una rebaja. Está muy duro el mercado”, señaló a La Nueva. un experimentado operador bahiense. 
La explicación para el enorme desfasaje entre cuotas y salarios no tiene otra explicación que la enorme inestabilidad cambiaria sufrida por nuestro país durante la segunda mitad del año pasado, y de cuyos efectos, aún hoy, no consigue recuperarse. 
Así, asumiendo  que el valor en dólares de la propiedad no bajó (sigue en 120.000 dólares, según admiten los propios inmobiliarios), su precio en moneda local es, actualmente, más del doble más alto con relación a 2017. 
Pero no es todo. Si se agrega que el Banco financia hasta el 80% del valor de la propiedad, acceder a un UVA hoy exige un ahorro previo no menor a los 909.000 pesos, algo que pocos tienen. 
Según el Banco Central, los fondos otorgados en hipotecarios UVA en el país fueron en octubre un 77% menos que en marzo, cuando se había llegado a un récord de $ 13.937 millones (o $ 322.615 por minuto).
Propuestas varias 
Claro que el ajuste de la cuota de un UVA es un motivo de desvelo entre quienes ya tienen su crédito (y su casa). 
La enorme pérdida del poder de compra del salario y la posibilidad de que la cuota ajuste por la inflación, asusta a más de uno, a pesar de que el propio presidente se comprometió a evitar que la misma se dispare demasiado. 
Pero hay varias iniciativas legislativas que esperan tratamiento para llevar tranquilidad definitiva al deudor UVA. 
Una de estas pertenece al legislador por el Frente Renovador Marco Lavagna. 
En esencia, la idea es iniciar un fondo fiduciario que se alimente, primeramente, con fondos del Tesoro nacional y un 10% de utilidades del BCRA. 
Más adelante, el fondo – bautizado como Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria- se retroalimentaría de la siguiente manera: cuando los asalariados perciban un aumento por encima de la inflación que es hasta un 5% más alto con respecto al promedio de los precios minoristas, los trabajadores no deben aportar nada al Fondo. 
Pero cuando la suba salarial está por arriba de ese porcentaje, los deudores UVA deberían hacer su contribución por el monto que resulte de esa diferencia, por lo que tendrían que afrontar una cuota más elevada en esas circunstancias.
Se agrega un seguro fijo, de monto a definir, que se paga siempre y contribuye a alimentar al fondo, junto con las inversiones financieras que se realicen.
Bajo un escenario contrario, como lo fue el del año que nos dejó, cuando la inflación excede a los salarios, el deudor resulta protegido porque su cuota se actualiza por el aumento salarial emergente del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que estima el INDEC y no por la UVA-inflación.
Por el lado de los bancos, seguirían cobrando en UVA, siendo “compensados” por el Fondo, que posee el seguro fijo, las diferencias salarios-inflación, los aportes originales más las inversiones.
El sistema de seguro o “Swap” propuesto en este proyecto de ley fue implementado exitosamente por México después de su crisis de 1995 en años de alta inflación, volatilidad macroeconómica general y salida de una crisis bancaria traumática, según aseguran sus impulsores. 
Arriba, pese a todo
El año cerró con permisos presentados para construir 345.216,56 metros cuadrados, contra los 297.040,48 presentados en 2017. La diferencia de 48.175,68 m2 equivale a un barrio con 1.100 viviendas del plan federal (unidades de 44 m2).
   Este crecimiento amerita sin embargo una observación. Parte de los m2 corresponden a obras realizadas en ejercicios anteriores, que no habían sido declaradas hasta ahora.
   Si se comparan únicamente los permisos para obras nuevas, el crecimiento en relación a 2017 ha sido del 9,90%, con 21.543 metros cuadrados más. 

Mustang Cloud - CMS para portales de noticias