Hoy sobran departamentos en Bahía Blanca, pero podrían faltar en 2027
Desde la Cámara Inmobiliaria señalan que se ofrecen a valores contenidos por la amplia disponibilidad. Y estiman una caída de hasta 40% en las compraventas.
El mercado de alquileres de Bahía Blanca atraviesa actualmente un momento de amplia oferta, especialmente en el segmento de departamentos chicos. La situación representa una oportunidad para quienes buscan alquilar, aunque desde el sector inmobiliario advierten que podría ser transitoria y que el escenario podría cambiar de manera significativa durante 2027.
Javier Piñero, integrante de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca, explicó que en los últimos meses aumentó considerablemente la cantidad de propiedades disponibles.
"Hoy hay oferta, digamos que hay una amplia oferta desde los últimos tiempos", señaló durante una entrevista en el programa Noticias en Compañía, que se emite por LU2.
Según señaló, una de las particularidades que presenta actualmente el mercado es la diferencia entre los alquileres que continúan vigentes y aquellos departamentos que quedan vacíos y deben volver a salir al mercado.
"Los que quedaron vacíos se están ofreciendo prácticamente a los mismos valores que hace cinco o seis meses", aseguró.
Mientras tanto, los inquilinos que ya ocupan una propiedad continúan afrontando las actualizaciones previstas en sus respectivos contratos. Esa situación genera una diferencia entre quienes permanecen en una vivienda y quienes buscan alquilar una unidad que acaba de quedar desocupada.
"En algunos casos, para volver a conseguir un inquilino, hay que bajar el precio", indicó Piñero, quien estimó que la diferencia puede llegar al 20%.
Para quienes están buscando departamento, el referente inmobiliario consideró que el contexto actual es favorable.
"Es el mejor momento porque va a encontrar la mayor oferta y va a poder encontrar los mejores precios", sostuvo.
Piñero vinculó la mayor disponibilidad con distintos factores. Por un lado mencionó el contexto económico y, por otro, los cambios que se produjeron en el ámbito universitario.
Además señaló que la posibilidad de cursar determinadas carreras de manera virtual modificó las necesidades de muchos estudiantes que anteriormente debían instalarse en Bahía Blanca durante buena parte del año.
"Hay una cantidad de departamentos chicos que quedaron disponibles", explicó, al referirse especialmente a uno de los segmentos que más sintió ese cambio.
Piñero también dijo que la situación actual no necesariamente representa una nueva normalidad, sino por el contrario, considera que Bahía Blanca podría atravesar durante el próximo año un proceso de crecimiento que impactará directamente sobre el mercado habitacional.
"El año que viene va a ocurrir exactamente lo inverso, y habrá poco y más caro", anticipó.
La llegada de empresas, trabajadores y nuevas inversiones aparece, según su análisis, como uno de los principales factores que podrían impulsar nuevamente la demanda.
"Va a venir gente, van a venir empresas, va a haber inversiones y eso va a generar una demanda de viviendas que hoy todavía no estamos viendo en toda su dimensión", planteó.
La oportunidad para los propietarios
El escenario actual tampoco debería ser desaprovechado por quienes tienen propiedades desocupadas, según contó Piñero, quien recomendó utilizar este período de mayor disponibilidad para mejorar las unidades antes de que vuelva a crecer la demanda.
"Hoy hay mano de obra disponible para hacer arreglos, para pintar, para poner en condiciones un departamento", apuntó.
La recomendación apunta a que los propietarios aprovechen el momento para realizar tareas de mantenimiento y puesta en valor, antes de que un eventual aumento de la actividad económica vuelva a incrementar la demanda de trabajadores y encarezca esos trabajos.
El análisis de Piñero no se limita al mercado actual de alquileres. También planteó que el crecimiento que podría experimentar Bahía Blanca abre una oportunidad para quienes inviertan en la construcción de viviendas destinadas a la renta.
"En dos o tres años la vivienda de renta va a escasear", afirmó.
Según explicó, la experiencia de otras ciudades que atravesaron procesos de fuerte crecimiento permite anticipar que, cuando aumenta la llegada de trabajadores y empresas, la demanda habitacional suele crecer con rapidez.
"Cuando empieza a llegar gente por trabajo, esa gente necesita dónde vivir. Y si no se construye ahora, después vamos a tener un problema de oferta", subrayó.
Incluso estimó que la demanda de mano de obra vinculada con ese proceso podría mantenerse elevada durante varios años, con una perspectiva que llega hasta 2030.
"Hay que mirar lo que va a pasar de acá a tres o cuatro años y no solamente lo que está pasando hoy", planteó.
En cuanto al mercado de compraventa, el panorama es menos dinámico que el registrado durante 2025. Piñero estimó que actualmente las operaciones se encuentran entre un 30% y un 40% por debajo de los niveles del año pasado, que había sido particularmente favorable para el sector debido al impulso que tuvieron los créditos hipotecarios.
"El año pasado fue muy bueno para la compraventa porque los créditos hipotecarios le dieron mucho movimiento al mercado", señaló.
Sin embargo, el aumento de las tasas de interés terminó ralentizando el acceso al financiamiento.
"Hoy el crédito está más caro y eso hace que mucha gente que tenía la posibilidad de acceder ya no pueda hacerlo", señaló.
De todos modos, desde el sector inmobiliario mantienen expectativas de que el escenario pueda mejorar en los próximos meses, especialmente si las medidas destinadas a dotar de mayor liquidez a los bancos permiten ampliar nuevamente la oferta de préstamos.
Piñero estimó que en un plazo de 60 a 90 días podría comenzar a observarse una mayor disponibilidad de fondos para créditos hipotecarios.
"Si los bancos tienen más plata para prestar, seguramente vamos a empezar a ver una recuperación", consideró, aunque aclaró que el acceso seguirá siendo limitado para buena parte de la población.
La relación entre ingresos y cuota
Piñero también cuestionó las condiciones que actualmente establecen algunas entidades bancarias para acceder a un crédito.
Puso como ejemplo un préstamo de US$ 80.000, cuya cuota podría ubicarse cerca de los $800.000 mensuales. Si se aplica una relación cuota-ingreso del 25%, el solicitante debería demostrar ingresos de alrededor de 2,5 millones de pesos.
Sin embargo, señaló que algunas entidades continúan estableciendo ingresos mínimos cercanos a los 3,5 millones de pesos.
"Hay algo que no coincide. Esa diferencia podría comenzar a revisarse si mejora la disponibilidad de fondos y los bancos vuelven a competir con mayor intensidad por colocar créditos. Cuando haya más plata disponible, seguramente las condiciones van a empezar a acomodarse", concluyó.