Abrió la oficina municipal de Atención al Inquilino y Consorcista. Un lugar de consulta a la hora de alquilar.

Mario Minervino

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Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

Como muchas de las ordenanzas sancionadas por el Concejo Deliberante, su instrumentación se demora a veces de manera indefinida por su falta de reglamentación, esto es establecer la forma en que se debe aplicar.

Eso ocurrió con la normativa que en 2017 aprobó la creación de la Oficina de Atención al Inquilino y Consorcista (OMAIC), que en los siete años transcurridos desde entonces no se cumplió con ese requisito indispensable para ponerla en operatividad. Hasta ahora.

“El intendente (Federico Susbielles) se reunió con vecinos que le plantearon su preocupación e incertidumbre con la nueva la ley de alquileres aprobada a fines de 2023. A partir de ese encuentro comenzamos a trabajar en la reglamentación de la ordenanza que ahora nos permite poner en funcionamiento esta dependencia”, explicó a este medio Florencia Molini, titular de la Agencia de desarrollo territorial, descentralización y participación ciudadana.

La misma tiene como objetivo “brindar asesoramiento a los inquilinos en su relación con la parte locadora y promover la participación del Municipio en la protección de sus derechos”.

“Nuestra tarea es atender inquietudes y dudas de los inquilinos, colaborar en la elaboración de los contratos y en caso de conflictos establecer una instancia de conciliación entre las partes, todo esto en un marco de participación voluntaria y gratuita”, detalla Molini.

La oficina es atendida por abogados de la planta municipal y funciona de lunes a viernes de 8 a 14 en el local 10 de la terminal de ómnibus, Drago 1900. 

El consejo de expertos

La Ley de Alquileres sancionada en 2020 –en un contexto de pandemia y cuarentena— dejó de tener vigencia en diciembre último, tras el Decreto de Necesidad y Urgencia emitido por el gobierno nacional. Agente inmobiliarios locales nos dieron su punto de vista sobre el tema. 

“La normativa es ahora muy amplia y abierta y le ofrece al inquilino mejores posibilidades porque generó mucha oferta y puede elegir. Es importante acordar en el contrato su duración, que índice de ajuste se adopta para ajustar el alquiler y cada cuanto tiempo se actualiza”, señaló Romina Bonzini, titular de Colaneri Bonzini Propiedades.

Sugirió también prestar atención, en el caso de los departamentos, al valor de las expensas, que además de ser elevadas es habitual se ajusten cada mes.

“Hoy en día hay alquileres que son bajos si las expensas son altas. Por eso es importante conocer bien cómo funcionan”, agregó.

Bonzini vio positivo el actual esquema para alquilar, porque al ser tan abierto a negociación queda atado a la oferta y demanda.

“El propietario tiene cuestiones que regulan mejor el tener alquilado su inmueble y los inquilinos tienen más alternativa para elegir”.

Desde la inmobiliaria Marra-Moscardi resaltaron como punto destacado del cambio que no existe un mínimo legal de duración de un contrato, sino que el plazo se establece entre las partes. 

“Otro punto importante es que ahora el propietario puede resolver anticipadamente el contrato, cuando eso fue siempre facultad del inquilino. Por eso es importante que en el contrato haya una cláusula que evite esa posibilidad, porque sino el locador puede cancelarlo si el alquiler quedó bajo, decide vender o cualquier otra circunstancia”.

Desde Javier Piñeiro propiedades señalaron como positivo que el municipio haya abierto una oficina de asesoría, al tiempo de sugerir la conveniencia de que la misma mantenga contacto con profesionales del rubro para ampliar más el campo de trabajo a partir de esas experiencias. 

“Es importante que se consulte a un profesional de oficio. Hoy un contrato de locación está liberado al acuerdo entre las partes. Entonces hay que saber redactarlo bien antes de firmarlo. Porque si lo que se acordó no se escribe de manera correcta puede ocurrir que luego sucedan  situaciones indeseadas”, indicó Javier Piñeiro.

Sugirió, además, recorrer el inmueble antes de alquilar, verificar el estado de los servicios y acordar las condiciones de entrega del bien.

“Si no se verifican estas cuestiones y después algo no funciona ya es tarde, porque la firma significa que acepté todo como estaba”.

Por último recomendó que se establezca con claridad la forma y el lugar de pago, el plazo para hacerlo y si hay arreglos por hacer a cargo de quién serán los mismos.

Para Sergio Daub, de Daub inmobiliaria, si bien hay completa libertad para pactar todo entre las partes, “la mayoría de las inmobiliarias estamos sugiriendo contratos a dos años y ajustes cuatrimestrales. Lo bueno es que se pueden hacer contratos por plazos menores, lo cual a veces es conveniente ante un panorama económico de incertidumbre”.

Cuatro datos clave

Los cambios más relevantes con la nueva ley son los siguientes:

1) No existe plazo mínimo para un contrato de locación, el mismo será el que pacten las partes.

2) Hay libertad para determinar el precio y la moneda de pago. El ajuste se acordará con algún índice y se puede pactar su periodicidad y el pago.

3) El inquilino puede cancelar el contrato en cualquier momento, pagando una indemnización del 10% del total del contrato restante.

4) Existe libertad para determinar el tipo de garantía y fianza.