Construcción: ¿cuáles son las alternativas de desarrollo en Bahía Blanca para 2022?

Redacción de La Nueva.

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Audionota: Mariano Muñoz

Mario Minervino / [email protected]

   A pesar de un 2020, donde la actividad económica del mundo se paralizó como consecuencia de la pandemia, la industria de la construcción se mantuvo a flote, con valores por debajo de la media y meses de completa inactividad, pero asomando sus ladrillos por encima de la marea más alta.

   Cerrando 2021, la mirada comienza a posarse sobre el nuevo año. Aunque el cambio en el calendario no sea más que un hecho simbólico, de alguna manera cumple con el mito de renovar expectativas y de creer que todo puede mejorar.

   Pero la construcción, más allá de sus singulares características, no logra ser una isla en un mar de incertidumbres como es la economía argentina.

   A la pregunta de qué puede esperarse para el año venidero, economistas y desarrolladores inmobiliarios —consultados por La Nueva.— se animan a imaginar un panorama favorable, basado en hechos concretos y en las conductas históricas de los inversores.

   Sin embargo, hay factores que se plantean como claves para impulsar esa mejora.

   Uno de ellos es la generación de nuevas líneas de créditos hipotecarios, confiables y accesibles. Otro es el lanzamiento de obras públicas y, finalmente, un plan razonable que impulse el blanqueo de dólares que, hoy, se mantienen fuera de todo circuito económico.

   Los actores clave de la cadena de la construcción y el desarrollo inmobiliario hacen sus consideraciones sobre un mercado trascendente para cualquier reactivación laboral que se considere.

Un buen refugio

    En tal sentido, para el economista Francisco Rinaldi hay un componente que permite ser positivo para el año próximo: que la construcción siempre resulta “un buen refugio para quienes deben invertir su dinero”. Y que en nuestro país existe una realidad que puede alentar esa situación.

   “De acuerdo a algunos cálculos hoy hay 400 mil millones de dólares fuera del sistema, en cajas de seguridad, abajo del colchón o fuera del país”, indica.

   “Hoy están en estudio planes para alentar el blanqueo de ese dinero. Si eso sucede, si ingresa ese dinero, en general el 50 % se destina a la construcción”, detalla.

   En la medida que ese monto, por poco que sea, ingrese al mercado, la construcción se reactivaría. “Siempre se considera el activo más seguro; por eso, gran parte de esa masa de dinero va a la construcción”, añade.

Francisco Rinaldi.

   Una lectura desfavorable es que, en 2022, habrá una baja en los créditos ProCrear, que este año fueron grandes dinamizadores de la actividad.

   “Es una mala noticia. Pero hay otra buena: habrá más fondos para vivienda social, unos 90 mil millones de pesos, seis veces más que los que hubo este año. Eso es interesante”, dice Rinaldi.

   El economista Mauro Trellini considera que el año 2022 será “muy complicado para la actividad económica en general”, aunque reconoce que la construcción tiene “su locomotora propia”, la cual, con menor o mayor aceleración siempre va hacia adelante.

   “El sector inmobiliario en la Argentina es distinto al del cualquier país normal, porque siempre fue el refugio de ahorro de los que no quieren ir a la formalidad del sistema”, asegura.

   “Tiene una dinámica propia que se ha bancado todos los avatares de la economía”, detalla.

Mauro Trellini.

   Este es su argumento para augurar un panorama favorable; incluso, en un mercado inmobiliario donde, explica, los precios de las propiedades, en dólares, están generando la rentabilidad de alquiler más baja de la historia local y, quizá, del mundo.

   “Pero siempre aparece la necesidad de dónde volcar los ahorros y allí sigue estando el ladrillo como gran alternativa”, insiste.

   “Si los precios de las propiedades bajaran, las perspectivas serían mejores y habría mayor demanda al aumentar la rentabilidad para los inversores”, agrega Trellini.

   Para el economista Oscar Liberman, la construcción ha sido uno de los sectores que mejor ha reaccionado a la crisis y el que mejor perspectiva tiene para el año 2022, aunque con una salvedad: “Hay un lado bueno y un lado malo”.

   “Hoy la construcción tiene un nivel récord de recuperación y con buena perspectiva para el año próximo. ¿Cuál es la parte que uno pone de duda? En la construcción los ciclos son menos violentos porque manejan acciones a largo plazo, con obras en marcha que no se detienen”, explica.

Oscar Liberman.

    “Lo llamativo es que las razones que están estimulando este ritmo no son las que uno pondría primeras en el ranking. Lo bueno sería que las obras fueran consecuencia de un crecimiento económico genuino, con estabilidad y una cadena consistente en el precio de los insumos, en el costo, en la capacidad  de ingreso del que compra y en la renta que genera”, dice.

   “Pero hoy no sucede eso. Se va al rubro como un refugio de la inversión, en un país sin moneda y pensando en el plazo largo aunque no sea rentable”, describe.

   Liberman piensa el año 2022 con una fuerte presencia del Estado con obras de infraestructura (“lo cual es bueno”), pero  lejos todavía de ser un negocio genuino donde esa presencia no sea determinante.

“Insisto: es posible que el año que viene sea mejor para la construcción, pero no por las razones que deberían ser”, aclara Liberman.

   Para los denominados desarrolladores inmobiliarios el año 2022 es pura incertidumbre desde lo económico, aunque gran parte de los consultados tienen emprendimientos en marcha, o próximos a comenzar, con lo cual el panorama desde lo laboral aparece como alentador.

Economía: cómo y cuándo

   El ingeniero Ariel Arias, de Benedictino SA, explica que su empresa tiene proyectos en marcha y otros por iniciar. Y no sólo en nuestra ciudad, sino también en Neuquén, Monte Hermoso y Montevideo, en el Uruguay.

Ariel Arias.

   “Tenemos ansiedad por empezar. Esperamos hacerlo después de las fiestas de fin de año, aunque siempre con la incertidumbre del caso: en cómo evolucionará la economía”, sostiene.

   Bruno López, integrante del grupo Sur Desarrollos Inmobiliarios, coincide en que 2022 el sector de la construcción tendrá el desafío de sortear los vaivenes que plantee la economía en torno al tipo de cambio, la inflación y la falta de créditos. 

   “También creo que la ley de alquileres tuvo un efecto desalentador para el inversor de vivienda. Todo va a depender entonces de cómo sean abordados estos temas de la macroeconomía para dar estabilidad al mercado en general”, detalla.

   En contrapartida a este panorama incierto, el profesional menciona la existencia de un interesante ánimo pospandémico (“muy emocional”) que, de alguna manera, predispone al inversionista y al consumidor a “hacer y recuperar el tiempo perdido”.

   “Es algo que se está notando en el cierre de este año y es esperable se sostenga el año próximo”, agrega.

Bruno López.

   Otro dato interesante que verificó en 2021 fue la demanda de viviendas suburbanas y una tendencia al desarrollo de viviendas premium.

   “Son muy valorizados la seguridad, en primer lugar, y los espacios verdes privados, tanto los grandes balcones y terrazas, con lo cual creo va a haber un fuerte desarrollo en torno a eso”, dice.

   “También la vivienda para alquileres temporarios tiene, hoy, una rentabilidad interesante y es esperable un crecimiento sostenido”, agrega.

   El Grupo Sur tiene en marcha una torre de 20 pisos en Sarmiento al 1300, con pisos de 520 m2 y semipisos de 260 m2, con terrazas con vegetación y sectores semicubiertos y descubiertos que dan lugar a livings exteriores.

   En el venidero año iniciará un edificio —en altura— en avenida Alem al 500 y varios desarrollos edilicios en Monte Hermoso.

  También ha fortalecido la dedicación al diseño y construcción de viviendas en barrios privados, con trabajos contratados en nuestra ciudad, Buenos Aires, Uruguay y Miami.

   Para la ingeniera Silvana Ciucci, titular de Fesuma SA, existe —en nuestra ciudad— una demanda de propiedades, principalmente de los sectores de mayores recursos, donde el valor del metro cuadrado es más alto.

   “Es un panorama complicado. Tenemos que lidiar con una merma en el poder adquisitivo de la gente; un país con su moneda devaluada; sin créditos bancarios y con problemas en la entrega de materiales”, detalla la profesional.

Silvana Ciucci

   Para el año 2022 la empresa tiene obras por comenzar y otras en marcha, aunque siempre en medio de una situación de incertidumbre.

  Al igual que otras constructoras locales, la localidad balnearia de Monte Hermoso sigue siendo un lugar donde la demanda mantiene buen ritmo.

   “Es un lugar diferente porque hay inversores de todo el país. En nuestra ciudad esa demanda está acotada a inversores locales y de la zona”, señala Ciucci.

¿Cuál es la lectura global?

   No cerró de la mejor manera el Gobierno nacional el año 2021.

   La falta de aprobación del presupuesto 2022 —que se volverá a discutir en marzo venidero— se ha plantado como el primer escollo a la hora de desarrollar estrategias y llegar a un acercamiento en la preocupante situación que enfrenta como deudor, que es del Fondo Monetario Internacional (FMI).

   Sin embargo, las últimas semanas del año se ha ocupado de considerar la posibilidad de gestionar nuevos créditos inmobiliarios y, sobre todo, la manera de calcular su actualización, buscando así activar el mercado de la construcción.

   Fuentes ligadas a la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), y a la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), aseguran que el oficialismo discutirá estas cuestiones.

   Incluso, entre los desarrolladores inmobiliarios se multiplica el interés, tanto por esta opción como por el pautado relanzamiento del blanqueo.

   Las líneas de crédito que se consideran estarán atadas a la variación del índice de salarios en lugar de seguir a la inflación, tal como ocurre en los aún vigentes créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), diseñados a 30 años.

   La propuesta es que los nuevos préstamos se otorgarán en unidades Coeficiente de Estabilización de Referencia y el índice del costo de la construcción, para el acreedor, y en base al Coeficiente de Variación Salarial para el deudor.

   Para garantizar esto, el Gobierno promoverá la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción que tendrá por objetivo compensar las diferencias.

   La iniciativa modifica las perspectivas de quienes pretenden acceder a la vivienda propia ya edificada. También flexibilizaría el acceso a fondos para quienes apuntan a construir una casa, hacer reformas o cambiarla.

"La creación de alternativas de crédito hipotecario debe ser prioridad para un Gobierno atascado en términos de políticas habitacionales", sostuvo una fuente vinculada a Camarco.

   Desde la SCA, Darío López, su titular, afirmó que estas herramientas son claves para apuntalar una construcción que crece, pero necesita de los bancos para consolidar su recuperación.

   “Los UVA por inflación fueron una bomba de tiempo. Se necesita corregir eso", señaló.

   Si se establece un crédito que genere certidumbre es claro que las personas elegirán pagar la cuota de una vivienda propia antes que un alquiler.

   Más allá del desequilibrio en el valor de la cuota que sumaron los UVA, el mercado está expectante por una nueva línea de crédito para la vivienda.

   El déficit habitacional en nuestro país es del orden de los 3 millones.

   La mayoría corresponde a familias de clase media, que necesitan una ayuda, y los especialistas aseguran que no dudarán en una opción que se ajuste a la par de los salarios.

   En simultáneo, el Gobierno considera lanzar un Régimen de Incentivo a la Construcción, una herramienta de blanqueo que este año no logró los resultados esperados.

   Establecido en marzo de 2021, fijó exenciones para el impuesto de bienes personales en inversiones efectuadas antes del cierre de 2022 y por dos períodos fiscales.

   También contemplaba una flexibilidad con los impuestos de ganancias y de transferencia de inmuebles. Sin embargo una demora en su reglamentación impidió su aplicación en tiempo y forma.

El blanqueo es considerado importantísimo para el desarrollo inmobiliario.

   El lanzamiento de este año no prosperó porque se hizo en un momento de desánimo social, y sin claridad respecto de la operatoria de los bancos. Se especula que, si se relanza, muchos inversores traerán sus dólares desde el exterior, o donde los tengan guardados, con voluntad para comprar terrenos y activar proyectos.

Las viviendas unifamiliares

   El año 2021, con menos restricciones sanitarias y una economía descontrolada la construcción volvió a demostrar su calidad de refugio para inversores.

   En la ciudad sumó, entre enero y noviembre, permisos para construir 204.248,31 metros cuadrados (m2), un 143 % más que los 83.890,93 m2 del año anterior.

   Incluso, noviembre 2021 se convirtió en el segundo mes con más superficie tramitada (21.709,38 m2), superando a octubre en un 30 %.

   Las viviendas unifamiliares siguen siendo el destino dominante, con el 45,86 % de los permisos, seguido por las ampliaciones (24,30%) y “otros” (11,61 %).

   Con porcentajes bajos siguen los emprendimientos multifamiliares (11,26 %) y los locales (9,41 %).

El m2 más bajo (por lejos) de los últimos años

   Si alguien quiere confirmar lo inestable que es el mercado nacional en materia económica, una buena manera es observar cómo ha variado el costo del metro cuadrado (m2) de construcción en los últimos cinco años.

   Quienes construyen hoy un edificio en altura generan un producto de 611 dólares el m2, uno de más bajos de los últimos años.

   Ese mismo emprendimiento en el año 2017 exigía 1.188 dólares por unidad; es decir que, en el último mes de 2021, se cotiza un 46 % menos que cinco años atrás.

   Los datos fueron tomados del sitio web Reporte Inmobiliario.

   A nivel local, la revista Obras & Protagonistas evalúa mes a mes, desde hace 30 años, tres modelos de inmuebles.

   Para el caso de una vivienda tipo barrio de 57 m2, el valor del m2 a noviembre 2021 es de 426 dólares. En un edificio en altura asciende a 482 dólares. En ambos casos un 41% por encima del valor de enero 2021.

   Para esos mismos modelos, la publicación tenía, en agosto de 2017, de 914 y 1043 dólares el m2 respectivamente; es decir, la misma realidad de tener hoy un 50 % menos el valor del m2.