Alquileres: lo que hay que saber del nuevo decreto que congela los valores

Redacción de La Nueva.

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Francisco Rinaldi

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La pandemia genera zozobra y angustia en los miles de inquilinos bahienses que desconocen cuándo y cómo abonar sus alquileres. Del otro lado, los propietarios, en más de un caso, personas mayores que utilizan la renta que perciben como un necesario complemento para sus ingresos jubilatorios, tienen, también, idéntica preocupación. 

Concretamente, las dudas surgen por el DNU 320/2020 que, entre otros puntos, “congeló” los valores locativos a marzo del corriente. 

Pero para intentar evacuar esta y otras inquietudes, La Nueva. invitó al presidente y vice de la Cámara Inmobiliaria de Bahía Blanca (CIBB), Javier Piñero (en la foto de abajo, primero desde la izquierda) y Mariano González Carrasco, respectivamente, y a la directora general del buscador inmobiliario www.bb-prop.com, Carmen Borzone. Los tramos salientes, a continuación. 

--¿Cuáles son los alcances del DNU 320/2020? 
González Carrasco (GC): --En concreto, se congelaron los valores de alquileres a marzo de este año con un plazo hasta septiembre de 2020. Eso significa que, si correspondía aplicar una suba en el mes en curso, porque así estaba pactado en el contrato de alquiler, en el caso de que el inquilino lo requiera, puede solicitar que no le apliquen el aumento y pagar lo mismo que en marzo. 

“Eso no quiere decir que no tenga que pagar el aumento, sino que lo deberá pagar a partir de octubre de este año, siempre y cuando no se prorrogue la fecha estipulada en el DNU. 

“Otra cuestión tiene que ver con los intereses por mora en el pago de alquileres o pago fuera de fecha. En este caso, el DNU exige que aquellas deudas generadas entre la fecha de publicación de este (N de R: la fecha de publicación el Boletín Oficial fue el 29 de marzo) y hasta el 30 de septiembre se deberán abonar en al menos 3 cuotas mensuales iguales y consecutivas, con un máximo de 6, y se admite el cobro de intereses compensatorios por parte del locador, los que no podrán exceder la tasa de interés de los plazos fijos del Banco Nación. No se permite aplicar punitorios ni ninguna otra penalidad. 

“Otro tema tiene que ver con el pago del alquiler. Como las inmobiliarias no estamos en el listado de actividades esenciales, no podemos recibir los pagos. Por ende, el DNU habilita el pago bancarizado siempre y cuando el inquilino sí lo quisiera”. 

--Los inquilinos bahienses ¿han pedido acogerse a lo que estipula el DNU?
--Javier Piñero (JP): La gente prefiere pagar con el valor que corresponde al contrato. Salvo muy pocas excepciones han solicitado la aplicación del Decreto. Y del lado de los propietarios, en más de un caso son personas mayores que tienen cuentas bancarias, pero rara vez las utilizan. 

“Además, por la pandemia, no es recomendable que acudan al cajero automático, de forma que nos transmiten que prefieren esperar a que se levante el aislamiento, y, una vez allí, que se efectivice el pago en inmobiliaria”.  
--GC: “Pero esto se podría resolver de forma mucho más simple si nosotros, en nuestro rol de intermediarios, pudiéramos tener cuentas bancarias especiales, como las que tienen los consignatarios de hacienda o los escribanos. 

“De esta forma, demostrando que el dinero que allí se deposita no es propio sino de terceros, en este caso, de los propietarios que son clientes nuestros, no tendríamos que abonar los impuestos asociados. 

“Pero si depositamos hoy el dinero de los alquileres en nuestras cuentas, sufrimos la retención de Ingresos Brutos y estoy obligado a pagar el impuesto a las Ganancias. Para colmo, me pueden llamar la atención de la Unidad de Información Financiera (UIF) con respecto al origen de esos montos depositados. 

“Por ende, aquel viejo reclamo de los Colegios de Martilleros, entre ellos, el de Bahía Blanca, para que nos habiliten esas cuentas tiene más vigencia que nunca ante este contexto”. 
--Yendo a otro tema ¿cómo está el mercado de la compraventa de propiedades en este contexto? 

JP: --Estábamos en el hospital y ahora pasamos a terapia. La pandemia originará un freno muy superior en la demanda, lo que debería afectar a los precios, que están altos en dólares en dólares. 
“Por eso, no veo que pueda haber una reactivación de la compraventa sin una corrección a la baja de esos precios, lo que no es sencillo, ya que es difícil convencer al propietario de que no pierde dinero: no es lo mismo vender un inmueble a 100.000 dólares cuando la paridad era de 44 pesos el año pasado a hacerlo incluso por un valor algo menor hoy, cuando está por encima de los 80.  
“Por eso, en este contexto, solamente vende el que necesita y está dispuesto a bajar el valor en dólares, de otra forma, es casi imposible. 
“Yo creo que tuvimos valores muy elevados en dólares en los últimos años, en gran parte, por el reverdecer del crédito hipotecario, que alimentó a la demanda de inmuebles, pero en este momento, insisto, el mercado necesita una corrección”.

--Carmen Borzone (CB): El propio mercado va a poner un límite, más temprano que tarde, a los valores. 

--GC: Contrariamente a lo que piensa el común de la gente, nosotros, como asesores, no ponemos los precios. Nuestra función es establecer un rango de precios en función de cómo está el mercado, que es lo que mejor conocemos. No hay una tasación uniforme para todo tiempo y lugar, sino que es variable en función de la demanda y la oferta y en base a eso, fundamos nuestra recomendación. 

“Hoy tenemos muy poca demanda y una sobreoferta de inmuebles para la venta, por eso, coincido en que los precios se tienen que adecuar. No queda otra”. 

--Entonces, con valores tan altos, ¿cómo se convence a un potencial inversor-comprador? 
JP: Con rentabilidades por alquileres en niveles históricamente bajos, apelamos a algo que la gente conoce de memoria: nada hay más seguro que un inmueble. 
“Fíjese que, en este contexto, incluso, de una elevada inflación latente por el exceso de emisión de dinero derivada de la pandemia, la idea de resguardo cobra relevancia, con lo cual, creo que, si se dan ciertas condiciones, podrá venirse una reactivación”. 

El rol de la tecnología

Las profesiones cambian. Ser asesor inmobiliario en tiempos de Internet y redes sociales es, sin dudas, muy diferente de la realidad de hace 25 años atrás. 
GC: --Nuestra profesión se está despersonalizando, porque los jóvenes no te piden ver el departamento, directamente, lo quieren ver por fotos, por eso, hoy no se puede no tener las propiedades publicadas en la web de la inmobiliaria o en un buscador. 
CB: --Me parece que no tenemos que negarnos a la tecnología, que no es un enemigo, sino que puede ser un poderosísimo aliado. La búsqueda para alquilar en temporada hasta para un comercio hoy es casi íntegramente por la web, por eso, es indispensable contar con buscadores inmobiliarios cada vez más completos, para que le faciliten esa tarea a la gente.