Cambios en el horizonte

Para los agentes, el proyecto de ley de alquileres no es apto para el mercado bahiense

17/11/2019 | 08:30 |

Aseguran que la mayoría de los abusos que pretende regular, como el cobro de adicionales o comisiones elevadas, muy rara vez se dan en la ciudad.

Fotos: Emmanuel Briane-La Nueva.

    Mientras aguarda tratamiento para fines de este mes, el nuevo proyecto de ley de alquileres cosecha los reparos de los intermediarios locales, quienes aseguran que el mismo se circunscribe a la Capital Federal casi en su totalidad, donde la realidad de ese mercado inmobiliario es muy diferente al de nuestra ciudad.

     “En Bahía Blanca tenemos un mercado sano. Los abusos que se denuncian tienen su epicentro en la Ciudad de Buenos Aires, no en Bahía Blanca. Un ejemplo: el proyecto estipula que los propietarios deberán hacerse cargo de expensas extraordinarias y el pago de impuestos, algo que hace rato ya aplicamos acá”, explica el presidente del Colegio de Martilleros de la ciudad, Carlos Esteban.

     Coincidentemente, para el agente Mariano González Carrasco (González Ceñera Propieades), el mercado locativo local no muestra grandes problemas, a diferencia del de CABA, donde los abusos suelen ser moneda corriente.

    “Acá no tenemos esos incovenientes, la gente trata de ponerse de acuerdo. Prueba de ello son los muy bajos niveles de conflictividad y mora de las locaciones”, esgrime.

     La normativa aguarda tratamiento de la Cámara Baja para fines de este mes y ya cuenta con el dictamen favorable de la Comisión de Legislación General.

     Dos de los puntos que más rispideces podrían generan son la extensión del plazo mínimo de alquiler de dos a tres años y la actualización de los valores locativos por un mix de la evolución de los salarios y la inflación minorista, ambos aproximados por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC), calculados por el INDEC.

     “Esto último es lo que más ruido me hace. No me puedo olvidar que el kirchnerismo manipuló el IPC en 2007”.

     “Si esto vuelve a pasar, vamos a estar en serios problemas porque ya de por si con los números actuales la rentabilidad del propietario es baja, imagínese si se reduce todavía más por actualizaciones artificialmente inferiores a las que se conseguirían sin indexar”, señaló un martillero, que pidió el anonimato.

     Pero aún sin retoques en los indicadores, la norma no beneficiaría a los inquilinos. Al menos si los valores se deciden en un contexto de inflación muy alta.

    “Si las actualizaciones se hubieran hecho en función de lo que pide el proyecto, los incrementos promedio en Bahía Blanca hubieran sido del 45% anual. Yo le puedo asegurar que la inmensa mayoría de los alquileres se incrementaron por debajo de esa cifra con la ley tal cual está hoy”, advierte González Carrasco.

    “Es que los niveles salariales que tenemos acá imponen un tope muy claro para las subas de alquileres. Y convengamos que, del lado de los propietarios, tampoco es negocio mantener un inmueble desocupado, por eso, prefieren resignar rentabilidad a cambio de no tener que afrontar los gastos, como expensas comunes, por ejemplo, de su bolsillo”, señala Esteban.

     De acuerdo con el Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca-Argentina (CREEBBA), los alquileres se incrementaron el 34 por ciento acumulado anual al mes pasado, por abajo de la inflación general, que en la ciudad fue del 48,5% en el mismo lapso.
Cálculos privados señalan que la rentabilidad anual para el alquiler de un inmueble en la ciudad oscila el 2% anual (0,20% mensual). Los agentes advierten que la cifra es la más baja en varios años.

Otros puntos

    Además de los ya enumerados, el proyecto contempla las siguientes modificaciones a la normativa actual:

    El artículo 13 señala modificaciones importantes con respecto a las garantías.

    De aprobarse, en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional el propietario deberá aceptar, a oferta del locatario, cualquiera de las siguientes garantías: garantía real, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o personal del locatario o del fiador.

     Para este último supuesto, se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente.

    “En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo”, agrega el artículo.

    En el supuesto de resolución anticipada, el artículo 1221 del proyecto señala que el inquilino puede dejar el inmueble anticipadamente y sin cumplir con el plazo del contrato si han transcurrido seis meses del mismo y se notificó en forma fehaciente al locador.

    “Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

    “Si se acordara un plazo de notificación previa superior a los tres meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna si han transcurrido al menos seis  meses de contrato”, destaca.

    Ante una posible renovación, dentro de los dos últimos meses del plazo del contrato, cualquiera de las partes podrá convocar para proceder en consecuencia, previo aviso fehaciente.

    “En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente”, dice la letra de la iniciativa.

   Del lado de los inquilinos  al menos en CABA, recibieron bien al proyecto.

    “Estamos con cautela. La ley es un cambio radical en la forma de alquilar en la Argentina. Sabemos de la capacidad de lobby del mercado inmobiliario. Falta mucho”.

     “Tiene que votarse en Diputados, luego en Senadores y por último reglamentarse”, señaló al medio capitalino “Infobae” el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz.

     “Es un camino largo, porque si se vota, luego empieza el camino más difícil: el cumplimiento. El mercado inmobiliario es muy amigo de evadir las leyes y ahí enfocaremos todas nuestras fuerzas”, destacó Muñoz para finalizar.

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