El dato de abril que ilusiona al sector de la construcción

Mario Minervino

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Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

Mientras distintos medios del país dan cuenta en las últimas horas de una preocupante baja del 42% interanual en la industria de la construcción –con datos aportados por el INDEC comparando marzo 2024 con el mismo mes de 2023--, en nuestra ciudad, la estadística que cada mes elabora la División Central Territorial de Datos, dependiente de la Subdirección de Planeamiento Urbano de la municipalidad, fueron un poco más alentadores. 

Abril de este año registró la presentación de permisos para construir 10.857 metros cuadrados (m2), un 115% más que los tramitados el mes anterior, marzo, que recibió expedientes por apenas 5.050 m2.

Esta mejora es una señal interesante, aunque no alcanza a revertir un panorama por demás desfavorable para el sector, considerando que el cuatrimestre enero-abril 2024 se ubica un 42,69% por debajo de la superficie gestionada en idéntico período de 2023.

Valer decir que en lo que va del año se gestionaron 19.382 m2 menos que el año último, el equivalente a unos 320 departamentos de 60 m2.

Estos números refieren a obras debidamente presentadas para su aprobación. La referencia es porque la estadística también lleva un registro de las denominadas “obras sin permiso”, es decir aquellas ya ejecutadas –pueden ser recientes o de larga data—pero jamás declaradas. 

Ese rubro siempre resulta importante, al punto que en lo que va del año el 45% de los expedientes corresponde a ese tipo de obra, lo cual también deja en claro la falta de controles adecuados desde el municipio para detectar en tiempo y forma estos trabajos que no solo eluden el pago de los derechos correspondientes, sino que evitan la participación de un profesional en el diseño y la construcción y muchas veces no se ajustan a las normativas vigentes.

Entre construcciones legales e ilegales el primer cuatrimestre sumó 47.341 m1, muy por debajo de los 68.260 m2 de idéntico período de 2023.

Las viviendas unifamiliares siguen liderando la superficie presentada con 12.792 m2, el 49% del total. Los siguen las multifamiliares (6.616 m2; 25%); los locales (4.034 m2, 7,12%) y en último lugar las ampliaciones con 722 m2, el 2,78% del total de superficie presentada.

El metro cuadrado

Construir es cada vez más caro en el país, algo que no sorprende porque la inflación impacta en los precios mes a mes. 

Según un informe elaborado por la Asociación de Pymes Constructoras (Apymeco), el m2 cuesta hoy más de un millón de pesos, costos que se mantiene por encima de la inflación general.

En detalle, alcanzó en febrero –último dato disponible-- el valor de $1.161.766, sin incluir IVA (se cobra el 10,5% sobre la mano de obra y 21% sobre los materiales), ni la incidencia del terreno, el costo de la figura jurídica ni el beneficio del desarrollador.

Ese valor se ubica por encima del que para Bahía Blanca determina la revista Obras & Protagonistas en un análisis mensual que realiza desde hace 30 años.

La publicación considera tres modelos distintos de construcción. Para una vivienda familiar de 57 m2, el m2 calculado es de $ 723.116. Para un dúplex de 165 m2, alcanza los $ 828.533 y para un departamento en un edificio en altura llega a $ 763.234. Estos valores no incluyen impuestos, ni el costo del terreno, ni honorarios profesionales ni beneficio empresarial.

Un detalle que no deja de ser llamativo, aunque a esta altura de nuestra historia económica no sorprende, es la variación que el m2 ha tenido en dólares, cuando uno supone que si ese valor está dolarizado debiera mantenerse constante.

Tomando como referencia el tipo de cambio oficial, el valor que calcula Apymeco es, para marzo 2024, de USD 1.303,24, cuando dos meses atrás rozaba los USD 1.100.

Si se toma la cotización paralela, el dólar blue, ese costo es de USD 1.167,60. 

Para esta cotización en moneda norteamericana es notable señalar que en septiembre de 2023 el m2 se ubicó 500 dólares, llegando a 800 en noviembre de ese mismo año y a 1000 en enero 2024. Es decir que, en dólares, en tres meses –de septiembre 2023 a enero 2024— tuvo un aumento del 100%. Algo difícil de explicar a los ojos del mundo. 

Por último, un renglón para los materiales de construcción, que luego de haber tenido aumentos elevados durante los últimos meses del año pasado, empiezan a estar más estables. 

Entre los que más aumentaron este mes, siempre de acuerdo a las estadísticas de Apymeco, se cuentan la arena (+ 12,53%), el cemento (+ 6,64%) y el hormigón elaborado (+ 4,63%). 

Por otra parte, hubo insumos que bajaron de precio, es el caso del ladrillo hueco (- 11,21%), la grifería en general (- 12%) y los artefactos sanitarios (- 14%).

También este año poco a poco los corralones comenzaron a otorgar pago en cuotas y a congelar el precio del material con el pago total, quedando en depósito hasta su retiro. A fines de 2023 estas facilidades dejaron de existir y muchos productos ni siquiera tenían un precio de referencia.