¿Cuánto sale construir una vivienda en Bahía?

Mario Minervino

mminervino@lanueva.com

Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

A tono con el proceso inflacionario que atraviesa el país, con un dólar inestable que parece a punto de estallar, elecciones presidenciales a la vista y severas complicaciones para importar materiales, la construcción se encuentra envuelta en una madeja difícil de desentrañar.

Tener un dato certero y preciso de cuánto puede costar hoy una vivienda en nuestra ciudad es poco menos que imposible, a pesar de ser un mercado que desde hace décadas ya está dolarizado.

El mercado ladrillero suele tomar como referencia el “valor del metro cuadrado”, el cual permite calcular, a groso modo, el costo total –materiales y mano de obra— de una vivienda familiar. 

Sin bien se trata de un dato impreciso, ya que una misma vivienda admite costos muy variables en función de la calidad de los materiales y de la mano de obra, quienes calculan o estiman ese valor indicativo suelen manejar distintos “modelos”, desde una vivienda económica, pasando por una tipo dúplex o un departamento en altura.

Por eso no es de extrañar que a los actores de este mercado –constructores, desarrolladores, inmobiliarias, profesionales—no le resulte simple responder a la pregunta de en cuánto se ubica ese m2 referencial, con apreciaciones que varían entre 500 y 1200 dólares el metro cuadrado (u$s/m2).

“Un numerito difícil”

La revista Obras & Protagonistas, publicación local que desde hace 30 años realiza su propio cálculo del valor del m2, analiza tres modelos de vivienda.

Para agosto 2023, el m2 para una vivienda “tipo barrio” de 57 m2 es de $ 297.290 (u$s 415, con el dólar Blue tomado a $ 715).

Para una unifamiliar de dos plantas, de 165 m2, se ubica en $ 348.485 (u$s 487) y un departamento en altura requiere 324.395 (u$s 453).

Más allá de este análisis puntilloso y metódico de la publicación, existen evaluaciones que realizan desarrolladores, profesionales y constructores, a partir de su experiencia en obras.

El arquitecto Juan Boiardi, presidente del Colegio de arquitectos, delegación X con sede en la ciudad, mencionó que esa entidad “no tiene un valor de referencia” del m2, a pesar de ser el dato que utilizan los profesionales para mensurar sus honorarios. 

“Hoy menos que menos, con la disparidad de valores de los materiales se trata de “un numerito difícil” de establecer”.

El arquitecto Jorge T. Llambrich, desarrollador y constructor, menciona que hoy el valor del m2 “es una gran incógnita”, a partir de la inflación y del descalabro económico. 

“Este panorama hace que el valor de los materiales y de la mano de obra se haya disparado. Nosotros tenemos hoy como parámetro, para una casa de entre 60 y 80 m2, de construcción tradicional, una calidad de materiales intermedia y mano de obra normal, un estimado de 600 u$s/m2. En la medida que se mejoran las terminaciones, ese valor sube”.

Rubén Scolari, socio de Scolari Rio Diseño y Construcción, se dedica a la provisión de mano de obra.

“No es simple definir un único valor, porque cada obra admite muchas variables. Por ejemplo, hay revestimientos de piso de $ 8 mil hasta a $ 40 mil el m2, lo mismo sucede con la grifería y en general con todos los materiales de terminaciones”, explica. 

“Nosotros estamos considerando que una vivienda está hoy en 400 u$s/m2 la mano de obra. Los materiales representan un poco más, con lo cual entre ambos componentes el precio debería estar entre 900 y 1000 u$s/m2”.

La arquitecta Ailin Othaz, del estudio Rosana Vecchi & Ailin Othaz, menciona que este año ha construido algunas “viviendas básicas”, con terminaciones económicas, a un valor promedio de 500 u$s/m2. 

“Siempre teniendo en claro que es un número muy variable, de acuerdo al tipo de terminaciones”, detalla. 

Por otro lado, menciona que una vivienda de 180 m2, realizada con materiales de primera calidad y detalles de terminación, puede alcanzar los 1200 u$s/m2. 

Buena administración

El arquitecto Aldo Braccini, de Braccini Rega Arquitectura, considera que una construcción tradicional para vivienda unifamiliar no debiera superar los 600 u$s/m2. 

“Con una administración prolija quizá se puede bajar a 500 u$s/m2”, apunta.

Marcelo Soteras, titular de Fideiurbana Desarrollos, apunta que una vivienda de entre 80 y 100 m2, de buena calidad, ronda los 1000/1200 u$s/m2 y menciona el caso particular de una casa de 220 m2, en construcción, en la cual trabaja con una estimación de completarla a 820 u$s/m2.

Finalmente, Adrián Santamaría, presidente de Fideisa SA, toma como referencia para un departamento en un edificio en altura --en la zona de la avenida Alem-- 1.750 u$s/m2, incluyendo el terreno, honorarios de proyecto y dirección, y gastos.

“Una manera de bajar ese costo sería poder hacer más pisos en altura, de modo de prorratear el valor del terreno”. 

Otra mirada 

Luego del sacudón de la devaluación post-PASO, varios portales inmobiliarios coinciden en señalar que el mercado de la construcción busca retomar la calma.

Señalan que la fuerte devaluación permite que quien tiene una obra en curso obtenga un beneficio si apura los trabajos, ya que por un tiempo su costo en dólares baja. Esa disminución dependerá de cuánto más rápido sean los incrementos en pesos posteriores a esa devaluación.

Por último ubican el costo promedio de los últimos años (agosto 2020-2023) en 645 u$s/m2, un 22% inferior al de los tres años anteriores (julio 2017-2020), cuando promedió 826 u$s/m2.