Bajó la superficie de construcción, pero no impactó en la mano de obra

Mario Minervino

mminervino@lanueva.com

Es periodista, ingeniero civil y docente de la Universidad Nacional del Sud en materias relacionadas con el Patrimonio arquitectónico y el planeamiento urbano. Ha publicado notas en revistas Vivienda, Todo es Historia, Obras & Protagonistas y Summa +. Participa en varios micros radiales referidos a la historia de Bahía Blanca. En dos ocasiones recibió primera mención por parte de ADEPA en el rubro Cultura e Historia.

El primer semestre del año ha registrado una baja del 27% en la cantidad de superficie presentada para su construcción en nuestra ciudad en relación a igual período del año anterior. 

Sin embargo, la importante cantidad de obras en marcha, tanto en el sector industrial como privado, permite que esa disminución no impacte en el mercado laboral. 

En el período enero-junio de este año, se tramitaron permisos para la ejecución de 71.086 metros cuadrados (m2), un 27% menos que los 97.267 m2 gestionados en idéntico período de 2022. 

Junio se ha mantenido estable en relación al mes de mayo, con permisos para construir 12.963 m2, lo que significa un aumento del 2%. Sin embargo, junio 2023 se ubica –en la comparativa interanual-- un 27% por debajo de igual mes de 2022.

Estos valores se refieren a obras presentadas para obtener el permiso respectivo. 

Sin embargo, las estadísticas que elabora la Central Territorial de datos, dependiente de la subsecretaría de planificación y desarrollo urbano, incluyen también el blanqueo de obras realizadas sin las presentaciones correspondientes, las conocidas “sin permiso”, que no necesariamente se han llevado a cabo este año.

Comparando entonces los primeros seis meses de 2023 con los de 2022, pero considerando ambas modalidades, este semestre sumó 107.747 m2, una disminución del 5% respecto al mismo período del año anterior.

A pesar de ser siempre el ladrillo un refugio atractivo, la incertidumbre económica genera reserva entre los inversores, sobre todo frente a un escenario de elecciones.

Un detalle no menor es que esta baja en la cantidad de permisos no ha impactado en la demanda de mano de obra y se mantiene un importante índice de ocupación. Desde la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA) señalan que la misma “no se ha sentido”.

“Hay muchos proyectos en marcha en el polo petroquímico y en el ámbito industrial, así como obras de energías renovables, con lo cual el mercado laboral se mantiene con mucha demanda”, señaló Carlos Boer, secretario general de la seccional Bahía Blanca.

Paridad
El detalle de las obras gestionadas en el año muestra una paridad entre viviendas unifamiliares y multifamiliares, con el 35,72% y el 28,49% de la superficie total. Se ubican luego las ampliaciones (15,30%), los expedientes para otros fines (13,30%) y los locales (7,17%).

Por último, otro dato que surge de las estadísticas permite comparar la cantidad de expedientes presentados, los cuales pasaron de 530 en el primer semestre 2022 a 287 en el mismo lapso de 2023, una disminución del 46%. Esa baja es también importante para los locales, que pasó de 192 carpetas en el semestre 2022 a 98 en 2023, una disminución del 49%.

La siguiente estadística da idea de la superficie con permiso tramitada entre enero y junio de los últimos 6 años:

--2018, 116.193 m2

--2019, 68.913 m2

--2020, 30.769 m2

--2021, 109.242 m2

--2022, 97.267 m2

--2023, 71.086 m2.

El metro cuadrado

Una referencia que siempre se tiene en cuenta al considerar el costo o el precio de venta de una obra en el mundo de la construcción es “el valor del metro cuadrado”, un dato que considerado con rigor es imposible de establecer como único y preciso, teniendo en cuenta la cantidad de variables que intervienen al momento de pretender establecerlo, pero que siempre se adopta como una guía. 

La calidad de los materiales, el diseño de la vivienda, su ubicación, la demanda y hasta las vistas que ofrece son algunas de las cuestiones que se ponderan al establecer el precio de un inmueble. 

De acuerdo al estudio que desde hace más de 30 años hace en nuestra ciudad la revista Obras & Protagonistas, el valor del m2 en Bahía Blanca, en junio, para una vivienda estándar de 57 m2, es de $ 226.686 (u$s 457). En el caso de una vivienda unifamiliar de dos plantas de 165 m2, ese valor se ubica en $ 264.046 (u$s 530) y para un departamento en un edificio en altura es de $ 248.182 (u$s 500).

Los alquileres y el dólar

Así como el valor de las propiedades desde hace años está dolarizado, poco a poco también se viene notando el uso de la moneda norteamericana para los alquileres. Nuestra ciudad no es ajena a esa modalidad. 

Inmobiliarias consultadas indicaron a este medio que esa tendencia se está verificando principalmente en barrios cerrados --por caso Bosque alto, Solares y Pago Chico--, aunque también esa tendencia se verifica en algunos casos puntuales con inmuebles ubicados en los barrios Palihue y Patagonia.

Indican sin embargo, que “es difícil conseguir inquilinos en condiciones de asumir obligaciones de pago en moneda extranjera”, con lo cual es una situación que, detallan, “suele darse en alquileres de casas amuebladas, para personal de los consulados o con altos cargos en empresas del puerto o del sector petroquímico”.

También se verificaron casos de contratos en dólares en algunas locaciones comerciales o industriales y en departamentos de alta gama –pisos y semipisos—en el centro. Por último, desde el sector inmobiliario mencionan que el código civil contempla la posibilidad de asumir obligaciones en moneda extranjera.

"No resulta sencillo conocer las causas"

La caída en la superficie permisada a nivel local parece replicar lo que ocurre a nivel país, ya que el INDEC da cuenta de una merma para el mismo ítem, aunque tomando datos de 176 municipios argentinos. 

Así, para los primeros cuatro meses de 2023 (los datos de mayo y junio aún no fueron publicados), la superficie permisada cedió a razón del 7,6%, aunque, con los números faltantes, podría profundizar aún más la caída. 

“Conocer las causas del fenómeno no resulta sencillo, toda vez que factores estacionales y la falta de más datos nublan el análisis. Sin embargo, es claro que los actuales niveles inflacionarios y la retracción de la demanda de los pocos que pueden comprar estaría afectando a las decisiones de los desarrolladores”, opinó el licenciado en Economía Francisco Rinaldi. 

Esto porque mayor devaluación del dólar oficial, algo que, más allá del actual nivel menguante de las reservas, siempre exigió el Fondo Monetario en el marco de sus programas, ya está siendo descontado por los agentes económicos más informados. 

“La casi inexistencia de créditos hipotecarios (en Argentina, apenas representan el 0,4% del PBI, el nivel más bajo de toda América Latina) tampoco ayuda para apuntalar la demanda de un ausente del mercado inmobiliario: las familias de clase media que quieren acceder a su vivienda propia”, agregó. 

Pero no todas son malas. Los argentinos mantienen dólares por afuera del sistema, sea fronteras adentro en cajas de seguridad no declaradas o en cuentas el extranjero, por más de 300.000 millones de dólares, los suficientes como para poder pagar toda la deuda externa y que representan casi la mitad de todo el PBI argentino en dólares constantes (es decir, aislando el efecto de la inflación).  

“El reingreso de parte de ese dinero sin duda tendrá a la construcción como uno de los vehículos privilegiados, por lo que no pueden descartarse otros blanqueos con el nuevo gobierno en funciones, ya que el último, aprobado en diciembre del año pasado, no arrojó los resultados esperados”, cerró Rinaldi.