Alquileres: réquiem para una ley que sólo trajo más problemas

Francisco Rinaldi

frinaldi@lanueva.com

Licenciado en Economía por la UNS y periodista económico con 16 años de trayectoria en La Nueva. A la largo de su recorrido profesional, se ha especializado en el seguimiento de los grandes problemas de la economía argentina y sus posibles implicancias para la bahiense, con una mirada local.
También se desempeña como profesor de los niveles secundario, formación profesional y terciario en Economía Política, Administración y Contabilidad.

El análisis por parte del Gobierno de una posible reforma de la Ley de Alquileres confirma dos máximas de la teoría económica: la intervención estatal no siempre mejora los resultados del mercado y una economía inflacionaria dificulta la toma de cualquier decisión, por simple y cotidiana que parezca.

Así, la ley 27.551 conocida como “Ley de Alquileres”, que establece actualizaciones anuales para los valores locativos en función de la inflación y la evolución de los salarios, originó dificultades de una magnitud tal que poder rentar un inmueble hoy es una difícil empresa en la ciudad.

“Hace un tiempo que no tomamos seña para alquilar y tenemos listas de espera de hasta dos o más personas para una misma vivienda. La ley generó mucha incertidumbre en los propietarios, pero no sólo por el mecanismo de ajuste en sí, sino por la tremenda inflación”, dijo a La Nueva. el agente Mariano González Carrasco, de Gonzalez Ceñera Propiedades.

La norma, en rigor, aun vigente, exige ajustes de valores anuales en función del Índice de Contratos de Locación (ICL), que evoluciona de acuerdo con el Indice de Precios al Consumidor (IPC) del INDEC y de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que es un índice salarial.

El ICL subió, desde su entrada en vigencia (julio de 2020) al 31 de marzo del corriente a razón del 259,4%, mientras que la inflación minorista lo hizo en un 295,5% en el mismo lapso (CREEBBA).

Pero aunque esto redundó en una mejora para algunos inquilinos, para otros, fue un gran problema.

Es que los alquileres de quienes se ingresan mes a mes al mercado locativo bahiense (jóvenes que se independizan, familias obligadas a mudarse por cuestiones laborales, estudiantes que llegan a la ciudad, etcétera) se ven “castigados” por valores iniciales altísimos, además de la referida falta de inmuebles.

“Es entendible que en un contexto de inflación tan alta, la gente pretenda cubrirse de alguna manera. De allí que se pide un primer alquiler muy alto, porque el período de ajuste es anual y el contrato tiene una duración total de tres años, por lo que temen salir perdiendo”, explicó Carlos Spinelli (hijo), de Prestigio Negocios Inmobiliarios.

Desde el IPC Online recogen este efecto, ya que los porcentajes de aumentos de alquileres por metro cuadrado, que siguen la evolución del valor locativo en el momento en que se ofrecen al mercado, es decir, los precios “nuevos”, subieron un 116% entre marzo de 2023 e igual mes de 2022, acumulando un 350% desde marzo de 2021

“Alguien que tiene una vivienda no sabe qué valor poner. Cualquier arreglo puede insumir uno o dos alquileres completos, entonces, no queda otra que poner valores altos para arrancar y que después se aplique el ICL de la ley”, señala González Carrasco.

Spinelli agregó que “los rumores actuales no ayudan y hoy el mercado está paralizado a la espera de precisiones. Todo esto nos complica mucho más”.

Mucho peor

El economista Juan Carlos de Pablo decía que si la inflación de por sí es un mal, en nuestro país lo es todavía mucho peor. Esto porque los precios no solamente se actualizan en forma continua, sino que, además, su gran variabilidad en períodos muy cortos dificultan enormemente tomar cualquier decisión, como por ejemplo, poner en alquiler un inmueble.

Basta ver los últimos tres años para confirmar esta premisa: en 2021, la inflación interanual del mes de marzo fue del 35,72%, para aumentar hasta el 52,72% un año más tarde, y dispararse al 98,5% del mes pasado, con estimaciones que a finales de año la sitúan cómodamente por encima del 100% anual.

En los alquileres, el IPC Online también capta este fenómeno de alta volatilidad de precios por metro cuadrado de alquiler, toda vez que desde marzo de 2022 a marzo de este año, los aumentos siguieron un recorrido exponencial, con subas del 108,33% al 255% en octubre del año pasado, al 350% actual.

Para el economista bahiense Emiliano Gutiérrez, las intervenciones públicas tendrían que concentrase en facilitar el alquiler de viviendas en lugar de interferir en los arreglos privados.

“Nada como la estabilidad macro para resolver este problema. Pero como no es algo que se consiga en lo inmediato, el Gobierno tendría que ofrecer exenciones fiscales para los pequeños propietarios que decidan alquilar u otras acciones concretas para incentivar la oferta”, dice, para finalizar, Gutiérrez.