¿Cómo resolver el problema de los alquileres?

Francisco Rinaldi

frinaldi@lanueva.com

Licenciado en Economía por la UNS y periodista económico con 16 años de trayectoria en La Nueva. A la largo de su recorrido profesional, se ha especializado en el seguimiento de los grandes problemas de la economía argentina y sus posibles implicancias para la bahiense, con una mirada local.
También se desempeña como profesor de los niveles secundario, formación profesional y terciario en Economía Política, Administración y Contabilidad.

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Con alquileres aumentando a pasos agigantados, los efectos de la ley actualmente en vigencia están siendo puestos en tela de juicio, ya que no ha beneficiado ni a inquilinos ni a propietarios.

Es que tanto el ajuste anual como el plazo mínimo de alquiler de tres años incidieron negativamente sobre la oferta de propiedades para renta, las que se volcaron a la venta o, en algunos casos muy puntuales en Bahía Blanca, al alquiler temporario.

La imposibilidad de actualizar en períodos de tiempo más acotados, en un contexto inflacionario donde los índices de precios anuales empiezan con tres cifras, hace que el valor  inicial -a partir de este se aplican los ajustes anuales- que piden los propietarios para cubrirse sean tan alto, que deje a varios inquilinos con pocas posibilidades.

Desde el IPC Online recogen este efecto, ya que los porcentajes de aumentos de alquileres por metro cuadrado, que siguen la evolución del valor locativo en el momento en que se ofrecen al mercado, es decir, los precios “nuevos”, subieron un 116% entre marzo de 2023 e igual mes de 2022, acumulando un 350% desde marzo de 2021

A partir de allí, corren los ajustes que permite la ley, los que siguen la evolución del Indicador de Valores Locactivos (IVL), que confecciona el BCRA.

Y estos ajustes tampoco son una buena noticia para los inquinos: a partir del mes que viene, se deberá pagar un 96,45% más por su alquiler, siempre que el contrato haya sido firmado con fecha en el primer día hábil de mayo, de acuerdo con la evolución porcentual del IVL.

"El IVL ajusta por la inflación y por los salarios. El problema es que los sueldos siguen al RIPTE, que es la remuneración promedio de los asalariados que están  registrados, y que está muy por encima del ingreso promedio de todos los trabajadores. Por eso, los niveles de actualización también los perjudican", explica el economista de la UBA Martín Grandes.

Del lado de los propietarios, las cosas tampoco están mucho mejor, a juzgar por los muy bajos niveles de rentabilidad que tienen quienes se deciden a alquilar su inmueble.

Está claro que en este "enfrentamiento", la única mala de la película es la inflación creciente.

Pero si bajar la inflación no es algo inmediato ¿qué puede hacerse en el medio?

"El Gobierno encaró el tema del mercado locativo como una cuestión de castigos. Y yo creo que es ahí dónde está el error, porque la única forma de incentivar la oferta en este contexto es con premios, no con castigos", explica el consultor inmobiliario (también egresado de la UBA) Luis Hauserman.

Propone -junto con Grandes- la creación de un Registro de Pagos por parte del BCRA, de funcionamiento similar a la Central de Deudores que actualmente posee la autoridad monetaria.

En concreto, se trata de una suerte de scoring de inquilinos, donde se premie a quienes registran un buen historial de cumplimiento, exigiéndoles garantías menos onerosas.

"El Registro de Pagos se podría consultar públicamente en la web del BCRA. Esto permitiría conocer el historial de pagos del inquilino permitiendo, en primer lugar, bajar el costo de la póliza de seguro de caución para aquellos tengan muy buen cumplimiento, y en un futuro, que los mismos bancos puedan ofrecer un crédito hipotecario a dichos inquilinos, dado que el pago del alquiler sirve para evaluar la capacidad de pago de cada inquilino", señalan.

Aclaran que la participación de las inmobiliarias y los propietarios en el Registro debe ser "voluntaria", aunque para favorecerla, se proponen beneficios tributarios para quienes opten por adherir al mismo.

Entre dichos beneficios, figura la posibilidad de permanecer en el monotributo a través de la creación de una nueva categoría separada del resto, la de la renta por alquileres.

Esto porque se exige a los monotributistas poseer, como máximo, tres fuentes de ingresos incluidas en el régimen, entendiéndose por tales a las unidades de explotación (como inmuebles en alquiler) o las actividades económicas que desarrolle.

De exceder esas tres fuentes, deberían pasarse al más oneroso Régimen General.

Y como cada unidad de explotación se suma en forma individual, un profesional que, por ejemplo, tiene tres inmuebles posee cuatro fuentes de ingresos (su actividad profesional más las tres propiedades), lo que constituye causal de exclusión del monotributo.  

"Nosotros proponemos que la renta de alquileres constituyese una actividad independiente y con otro limite que el fisco debería establecer", explica Hauserman.

Agrega que "se podría definir una tasa impositiva progresiva en función de la cantidad de unidades y/o monto de los alquileres, estableciendo un pago mensual con la facturación correspondiente para cada contrato".

"Esto alejaría el temor que hoy tiene los propietarios sobre el registro de la AFIP y además aumentaría la recaudación".

Otro atractivo para adherir al Registro sería eximir a los propietarios del impuesto a los Bienes Personales.

"Para aquellos propietarios que desearen adherir al Registro y sus inmuebles permanezcan en el mismo, se los eximirá de pagar este tributo".

"Esto tendría un costo fiscal muy bajo dado que la recaudación de Bienes Personales es ínfima en la Argentina respecto al total recaudado y al PBI", explican .

Nuevo blanqueo

Promulgada en marzo de 2021, la ley 27.613 creó el Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina.

El mismo permite "blanquear" únicamente dinero (pesos o dólares) que se encuentran por afuera del sistema financiero siempre y cuando se apliquen a proyectos constructivos como requisito excluyente.

El mismo no arrojó los resultados esperados, por lo que Grandes y Hauserman proponen dar vida a un nuevo, con características muy diferentes a las del que actualmente está en vigencia.

"Nuestra idea es un "blanqueo" pero no de  tenencia de moneda, sino directamente de propiedades que se inscriban en el Registro (inferiores a un valor de 140.000 UVAs)".

"Adicionalmente se podrían pre-inscribir en el Registro unidades en construcción por parte de los desarrolladores inmobiliarios de tal manera de que los futuros compradores se adhieran por boleto de compra-venta".

"Este régimen debería tener una duración de al menos dos años para lograr que los inversores comprendan su funcionamiento. La adhesión no debería tener ningún costo fiscal para hacerlo más atractivo.

"Habría que invitar a las provincias y municipios a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a viviendas", profundizan.

La otra "pata de la propuesta" tiene que ver con federalizar la legislación vigente en materia de locaciones.

"Cada rincón del país tiene sus particularidades y una ley general no sirve, porque no es la misma la situación de CABA que la de Bahía Blanca".

"Por lo tanto, nosotros pensamos que es mucho mejor una norma marco en la cual se permita su aplicación en función de las realidades socioeconómicas y demográficas de cada jurisdicción argentina", señala Grandes, para finalizar.