Los barrios más caros y más baratos para construir en la ciudad

Redacción de La Nueva.

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Por Mario Minervino / mminervino@lanueva.com

   A la hora de estimar cuál puede ser el precio de venta de un inmueble se recurre al valor del metro cuadrado (m2) de construcción. 

   Un dato referencial, que es diferente para cada tipología (casa, departamento, locales, cocheras) y resultado de un conjunto de componentes entre las cuales es decisiva la ubicación del bien. 

   Bahía Blanca sigue esa lógica y cada barrio tiene una influencia relevante a la hora de definir el valor de esa unidad.

   Un estudio realizado por el  Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca(CREEBBA) determinó el valor promedio del m2 para la venta local de propiedades en los últimos meses de 2019, expresados en dólares, moneda que, desde hace tiempo, rige el mercado inmobiliario.

   A septiembre de 2019, el m2 fue establecido en 1.472 dólares, determinación que surge de promediar los valores de los inmuebles construidos (sin incluir el terreno), considerando la demanda local. 

   El m2 en dólares se ha mantenido estable en los últimos dos años, situación que puede suponerse lógico al usar la moneda norteamericana, pero que suele tener variaciones en determinados escenarios económicos.

   De acuerdo al CREEBBA, las casas de 2-3 dormitorios (de entre 100 y 200 m2) tienen un precio medio de venta de u$s/m2 1.168. 

   El m2 de un departamento cuesta un 45% más, alcanzado los 1.703 u$s/m2; mientras que las cocheras se valoran en 1.026 u$s/m2 y los locales en 1.540 u$s/m2. 

   Por último, estima el valor promedio de la tierra en 138 u$s/m2.

La geografía

   Si bien se supone que la construcción de una vivienda exige una inversión que se supone única en términos de materiales y mano de obra, el precio de un inmueble está regido por su localización y demanda, "puntos de gran relevancia" para su determinación.

   El CREEBBA estudió el mercado inmobiliario en 22 barrios, los considerados más representativos para el sector, donde se publican mayor cantidad de propiedades.

   Dos barrios privados --Bosque Alto (Km 8 Ruta 33) y La Reserva (Km 7 La Carrindanga)-- lideran el ranking con el valor más alto del m2, ubicado en u$s/m2 2.217, casi un 40% por encima del valor promedio de la ciudad. 

   En segunda posición se ubica Parque Palihue, a 1.719 u$s/m2, un 22% por debajo de los barrios privados mencionados.

   El tercer lugar ubica a dos barrios consolidados en las últimas décadas, que han superado de manera holgada la situación fundacional de estar "del otro lado del canal". 

   La referencia es para el tándem Santa Margarita-San Cayetano (entre Alem y Zelarrayán y entre Cuyo y Cipoletti), con el m2 promedio a u$s 1687. Apenas un 2% debajo del Palihue y superando al barrio Patagonia, que ocupa el quinto lugar a 1.565 u$s/m2. 

   Completan el listado de los diez barrios más caros de la ciudad: Las Acacias-Patagonia Norte (u$s/m2 1493), La Falda (u$s 1.498), Villa Hipódromo (u$s 1.460), Pedro Pico (u$s 1.386) y San Ignacio (u$s 1.377).

   En contrapartida, en el otro extremo de la tabla, los m2 más bajos se ubican Villa Rosas/Villa Delfina (761 u$s/m2), San Martín (768 u$s/m2), Noroeste (799 u$s/m2) y microcentro (993 u$s/m2).

Los departamentos

   Por su parte, el rubro departamentos sigue otras valoraciones. 

   Una unidad de 1/2 dormitorios alcanza su cotización más elevada en el microcentro, a 1.818 u$s/m2, cerca de una en el macrocentro, que se ubica en u$s 1.797. 

   El tercer lugar es para departamentos ubicados en Villa Floresta, donde se cotizan a 1.786 u$s/m2, más caro que en Napostá (u$s 1.773) y Universitario (u$s 1.611).

El mundo al cuadrado

   A modo comparativo, el m2 en nuestra ciudad se valora al 50% que en Buenos Aires, donde alcanza los u$s 3.054. 

   La salvedad es que en CABA existe una gran diversidad, estando al tope Puerto Madero, donde un departamento se vende a 6.000 u$s/m2. 

   A escala mundial, el m2 más caro está en Montecarlo, estimado en 42 mil dólares.