Ahorro, subsidio y crédito, claves del éxito del Plan Hipotecario
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La posibilidad de financiar la compra de viviendas terminadas, nuevas o usadas, y el aumento de los subsidios, hasta 400.000 pesos, además de una reducción de las tasas de interés aparecen en el horizonte de quienes todavía sueñan con el techo propio, como una alternativa válida entre las que suele ofrecer el mercado de crédito hipotecario.
La banca pública y privada en conjunto adjudicaron más de $18.000 millones en créditos hipotecarios durante 2016, pero la expectativa aumentó en este ejercicio.
El plan Nacional de la Vivienda, que tiene como herramienta el nuevo y remozado Pro.Cre.Ar., abandonó la órbita de la Anses, y el Gobierno aspira a que se convierta en una revolución.
La cartera que dirije el ministro del Interior Rogelio Frigerio será en adelante la que se ocupará de su administración.
El Plan tiene un presupuesto de $ 85.000 millones ($ 60.000 millones son del Pro.Cre.Ar. y $ 25.000 de la Secretaría de Vivienda y Hábitat).
Ejercicio
A modo de ejemplo, para comprar una vivienda de $ 1.200.000, se necesita un ahorro previo de $ 120.000. Suponiendo que el cliente recibe el máximo de subsidio ($ 400.000), tendrá un saldo a pagar de $ 680.000. Si adjudica en el Banco Nación, el plazo para cancelar el crédito será de hasta 30 años para cancelarlo y la primera cuota de $ 3.000. Si su fiador es un banco privado, el plazo se reducirá a 15 años y la primera cuota será de $ 4.500.
Si bien en todos los casos la cuota aumenta más o menos a la par de la inflación, también tiene como límite el alza de los salarios.
La tasa nominal anual es del 3,5% en el Banco Nación y puede variar hasta un 8% en las demás entidades.
Al margen de la tasa nominal, el capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS). Si la UVA supera al CVS, se extiende el plazo del crédito, para amortiguar la suba y que no impacte más de lo inicialmente calculado sobre el ingreso del solicitante. La cuota a pagar no puede superar nunca el 25% de los ingresos declarados.
En una serie publicada por el Indec, correspondiente a octubre de 2013 al mismo mes de 2015, el CVS mostró una variación neta de 0,86 puntos.
UVA: ¿cómo funciona?
UVA (Unidades de Vivienda) es un indicador usado para actualizar las cuotas de los créditos hipotecarios, y en este programa se estableció que no podrá subir más que un 10% con respecto al coeficiente de Variación Salarial (CVS).
Este esquema resulta en cuotas mensuales más bajas que las que se aplican mediante el tradicional sistema francés.
En los hechos, el valor de una UVA es la milésima parte de un metro cuadrado de construcción,si, por ejemplo, un metro cuadrado vale $10.000, una UVA vale 10 pesos, o son necesarias mil UVA's para construir un metro cuadrado.
Dentro de este esquema la cuota mensual crece en forma nominal, pero mantiene su valor real constante (medido en UVA's).
El 2016 terminó muy bien para las entidades bancarias en la franja de este tipo de créditos.
El Banco Nación entregó hasta diciembre $8.000 millones; el Santander Río, unos $10.000 millones; el Hipotecario, cerca de $400 millones; y el Galicia, un total de $200 millones, según cifras publicados por el Banco Central.
Sólo en diciembre se colocaron casi $2.400 millones de nuevos créditos y, de ese total, el 80% fueron a tasa variable, según datos del BCRA.
Distintas opciones
Las líneas de financiamiento habilitadas por el Plan Nacional de la Vivienda son:
-Solución Casa Propia, destinado a la compra de viviendas nuevas o usadas
-Solución Construcción, para financiar la construcción sobre un terreno propio y escriturado a nombre del cliente.
-Desarrollos Urbanísticos: Existirían unas 23.000 viviendas dentro de esta variante, de las que las primeras 10.000 está previsto que se entreguen este año.
-Infraestructura básica: línea de 4.000 créditos para lotes con servicios.
Las líneas Casa Propia y Construcción del Pro.Cre.Ar. están dirigidas a personas con ingresos de entre 2 y 4 salarios mínimos.
Como en todos los casos, la asignación de los planes ya no es más por sorteo, sino por puntaje, y de acuerdo a las necesidades básicas de cada grupo familiar.
Casa Propia financiará la compra de viviendas nuevas o usadas por un valor total de hasta $ 1.650.000 (un poco más de u$s 100.000).
El comprador debe tener ahorrado el 10% del valor de la vivienda: $ 16.500, (poco más de u$s 10.000) y el resto es lo que se financia.
Sobre el total financiado, hay una parte que la subsidia el Plan. El subsidio mantiene relación con el monto del crédito y también con el grado de vulnerabilidad, aunque no existen precisiones sobre los instrumentos que se usarán para medir este aspecto.
Solución Construcción
Esta modalidad financia la construcción en terrenos propios (o de un familiar directo) por hasta $ 1.100.000 -alrededor de 70.000 dólares-, siempre y cuando la vivienda no tenga más de 80 metros cuadrados y el valor del terreno no supere los $ 500.000.
Sobre el total financiado, el subsidio tiene un tope de $ 300.000 para una familia sin hijos y de $ 400.000 para una familia con hijos o discapacitados a cargo. En cualquier caso se tiene en cuenta el grado de vulnerabilidad del solicitante o grupo familiar.
Al igual que para las viviendas ya existentes, el crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades y la tasa nominal anual es del 3,5% en el Banco Nación y puede llegar hasta el 8% en las demás entidades.
También en este caso, el capital se actualiza cada mes por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), con un límite impuesto por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), por lo que la cuota evoluciona según la inflación pero nunca por encima de los salarios (si la UVA supera al CVS, se extiende el plazo del crédito) y la cuota a pagar no puede superar el 25% de los ingresos.
En este caso el crédito se va liberando con los certificados de avance de obra. El primer tramo que se libera es el del subsidio, que cubre como máximo algo más del 30% del crédito.
Si se tiene en cuenta que se trata de un préstamo hipotecario, en general el terreno representa alrededor de un 30% del valor total.
Según los cálculos del Gobierno, para una obra de $1.100.000 y suponiendo que se cuenta con el subsidio máximo ($400.000), el comprador , que ya cuenta con el terreno, deberá afrontar una cuota inicial de $ 2.000 con el Banco Nación, con financiación de hasta 30 años, y de $4.000 con otros bancos, en hasta 15 años.
El tope de los subsidios es de $ 200.000, para una familia sin hijos, y $ 300.000 para una familia con hijos o hijos discapacitados a cargo, para viviendas a partir de $ 1.200.000 (unos u$s 75.000) y de $ 300.000 y $ 400.000, respectivamente, para viviendas de menor valor.
El crédito puede ser de hasta 30 años en el Banco Nación y de hasta 15 años en el resto de las entidades.
Solución Casa Propia
Aquellos que cumplan con los requisitos de ingreso al Plan, deberán completar el formulario de inscripción con carácter de Declaración Jurada que aparece en la página web del Ministerio del Interior y adherir a las Bases y Condiciones del programa.
Se debe ser muy cuidadoso con la carga de datos personales, advirtió la entidad.
A partir del cierre de inscripciones -19 del corriente-, Pro.Cre.Ar., la AFIP y el Banco Central revisarán todas las declaraciones juradas ingresadas con el objetivo de detectar inconsistencias con sus bases de datos, y eso habilitará a los inscriptos a continuar o no en el proceso de selección.
Al inscribirse se debe cargar el número de CUIL y la Clave de la Seguridad Social.
Las familias serán seleccionadas por un sistema de puntaje social, y los resultados informados por correo electrónico. Quienes resulten seleccionados podrán presentarse en cualquiera de los bancos que participan del programa.
Quienes no superen el puntaje de corte podrán volver a inscribirse en otra etapa del Plan.
Una vez obtenida la precalificación crediticia, habrá un plazo de 6 meses para presentar la documentación de la vivienda en el banco elegido.
Al momento de escriturar, el adjudicatario recibirá la bonificación del Estado, que se sumará al ahorro previo y le permitirá obtener el crédito.
“La cuota tiene que equivaler a un alquiler. Una familia tiene que poder acceder a una vivienda pagando $2.000 mensuales”, declaró públicamente el flamante director del Banco Nación, a poco de asumir.
El mayor dinamismo que viene experimentando el sector de créditos hipotecarios se refleja obviamente en el sector inmobiliario.
Sólo en noviembre de 2016, el total escriturado en Capital mostró un crecimiento del 45% respecto de igual mes del año anterior, por un monto total de $9.500 millones. El monto promedio por transacción fue de casi $1,9 millón, equivalente a u$s 124.000.