¿Por qué la construcción sigue siendo lo más elegido para invertir?

Redacción de La Nueva.

contenidos@lanueva.com

Por Mario Minervino / mminervino@lanueva.com

   Una baja del 12% en la cantidad de permisos de obras presentados en el municipio local respecto al mes anterior registró la construcción en septiembre, aunque la industria sigue su marcha ascendente en lo que va del año, considerando que los permisos acumulados en enero-septiembre de este año superan en un 186% los tramitados en idéntico lapso de 2020.

   Siempre se debe tener en cuenta que el año último fue por demás singular, fuertemente afectado por las restricciones sanitarias impuestas por la pandemia.

   La cantidad de superficie presentada para su construcción en 2021 ya se ubica en segundo lugar en relación a los últimos cinco años, con 165.784 de metros cuadrados (m2). 

   A este valor se deben adicionar las construcciones realizadas sin permiso, las cuales sumaron 60.863 m2. Esto significa que este año se tramitó un total de 226.647 m2.

   De los 165.784 m2 presentados para su construcción en lo que va del año, el 44,69% corresponde a viviendas unifamiliares, mientras que sigue relegado el porcentaje de multifamiliares, que apenas alcanzó el 9,94% del total (16.490 m2). 

   En segundo lugar se ubica el rubro de las ampliaciones, con el 24,53%, es decir que a viviendas ya existentes se han sumado 40.648 m2 de superficie.

   Los locales siguen también con valores relativamente bajos, el 9,59% /(15.908 m2), mientras que rubro “otros” trepa al 11,25% (18.649 m2).

   De este modo, se llega a la conclusión que la construcción es ese refugio que nunca deja de existir.

   Y así surge la pregunta que se repite cada año: ¿Es buen negocio invertir en ladrillos? Desde hace décadas la construcción es una de las alternativas siempre presentes para quienes disponen de dinero y deben decidir dónde invertirlos, para no dejarlo quieto, para tener un producto seguro y generar una rentabilidad razonable.

   Sin embargo esto es la Argentina, país complejo de definir para los economistas, de escenarios políticos cambiantes, de deudas contraídas cuyo cumplimiento es incierto, donde hay un pasado con intervenciones del estado que han sido calamitosas con los ahorros de la gente.

   Asumiendo esa realidad, economistas y desarrolladores inmobiliarios consultados permiten generar varias lecturas. Un mercado que ofrece un reducido abanico de opciones para invertir, la baja del valor del valor del m2 en dólares y ese ladrillo macizo, cocido y duradero que sigue siendo un pilar que despierta más confianza que cualquier caja fuerte de un banco. 

Un mercado inmobiliario completamente parado

   Ariel Arias es ingeniero civil, desarrollador inmobiliario y constructor.

   “Hay dos aristas importantes para considerar hoy en el negocio de la construcción. Por un lado el costo del m2, incluido el valor del terreno, sigue siendo bajo comparado con años anteriores. La arista opuesta es la venta de unidades que está totalmente detenida. La gente está reacia a sacar los dólares e invertirlos en la construcción, aunque creo que comprar un ladrillo es hacerlo con un dólar más barato que el blue. A pesar de eso no se vende absolutamente nada, el mercado inmobiliario está totalmente parado. Lo que se mueve es por los inversores que traccionaron siempre y por los desarrolladores que hacen maravillas para generar obras”, fue su impresión. 

   Y amplió: “Hay además actores nuevos en el circuito económico del país, que les ha ido muy bien en pandemia y pospandemia y que no están acostumbrados a invertir en ladrillos pero ahora tienen excedentes. El mercado está muy raro: se habla de una construcción muy fuerte, que es cierto, con inicio de obras pero muchas también están empezando a pararse". 

   "El sector inmobiliario está muy raro  y para que se recupere estamos hablando de más de dos años. Después tenemos por delante un panorama muy incierto en lo político y económico, si el país arregla o no con Fondo, si se consiguen dólares y de ahí en adelante ver cómo avanza”. 

Construir siempre es una buena opción

   Oscar Liberman es economista y docente de la UNS y señala que, con la combustión que tiene hoy la Argentina,  salvo con los negocios de oportunidad, no son buenos momentos para hacer análisis de muy largo plazo. 

   “Hay que entender que hoy las condiciones son muy parecidas al Rodrigazo (en referencia a las medidas tomadas en 1975 por el ministro de Economía Celestino Rodrigo) que originó que las construcciones empezaran a cotizarse en dólares. Hoy tenemos un gran desfasaje entre lo que requiere la compra de una propiedad y luego la realidad de alquilarla en función de lo que la gente puede pagar y no de lo que vale. La realidad es que hoy  la construcción no genera una buena renta”, analizó. 

   “En un mercado normal eso debería hacer que baje el precio de las propiedades pero eso no ocurre. Si anda todo bien en la Argentina y se empiezan a hacer las cosas bien, en cinco y diez  años podría acomodarse el mercado y volver a ser un buen negocio. Para quien quiere tener algo, que le sirva, que se lo deje a los hijos, construir siempre es una buena opción. Pero hoy, entre los impuestos, los costos, los gastos comunes y la baja renta que genera no es un buen negocio”, señaló Liberman.

La desconfianza en los bancos

   Juan Francisco Rinaldi es periodista, economista y docente de la UNS. Opina que uno de los motivos del crecimiento de los índices de construcción es la desconfianza en los bancos.

   “La gente sigue invirtiendo en ladrillos porque no hay muchas más opciones donde hacerlo. Esa es una de las explicaciones. Los inmuebles son el único bien que no ha sufrido invasión de los derechos a la propiedad desde 1975. Después de la crisis del 2001 la gente que recuperó su dinero de los bancos compraba departamentos. Lo mismo hizo en 2003 y 2005. En un mercado de completa incertidumbre apostaba a la construcción. Ahora sucede algo parecido, hay inversores con algún excedente de dólares y no encuentra muchos lugares dónde colocarlos”, dijo. 

   “Un inmueble sigue ofreciendo una seguridad que otro activo no ofrece. Comprar bonos es algo que hacen muy pocos, los plazos fijos se siguen mirando con desconfianza, tener los dólares en la casa es un riesgo. Incluso sabiendo que la rentabilidad de la construcción hoy es baja, se la prefiere, sea por desconocimiento o por desconfianza en otras alternativas. Lo único que se percibe es más inversiones en locales comerciales, a los cuales no alcanza la nueva ley de alquileres”, manifestó.

Se construye a pesar de la baja rentabilidad

   Pablo Rueda es contador y también desde hace varios desarrollador inmobiliario. Opinó que éste es un momento propicio para invertir en ladrillos, por sus costos.

   “Hoy es una buena oportunidad, con el valor del m2 de la construcción entre 1200 y 1500 dólares. El inversor en lugares de turismo sigue estando y es firme. En Bahía Blanca el panorama es otro. Hay un exceso de oferta, sobre todo de departamentos de un dormitorio. Se construyó mucho y se vende poco. Por otro lado, la nueva ley de alquileres es tremendamente nociva y muchos propietarios retiraron sus unidades de alquiler para vender, eso hace bajar los precios y cada vez cuesta más conseguir unidades para alquilar”, explicó. 

   “El negocio inmobiliario hoy tiene un margen muy chico y hay inversiones mejores que los departamentos, como son los dúplex, los terrenos o construir viviendas en grandes espacios verdes. Pero no se deja de construir, por el contrario: se construye a pesar del menor margen entre lo que se invierte y el valor de venta”.

Los inversores no dejan el dinero quieto

   Marcelo Soteras es arquitecto y otro de los desarrolladores inmobiliarios de nuestra ciudad.

   “Hoy la gente tiene dólares guardados en una caja, lo cual le da un rendimiento mucho menor que el que le permite adquirir una propiedad o construir. Poner su planta en los bancos sigue siendo para muchos un riesgo. La historia del país en ese sentido juega en contra, pero los inversores tampoco se sienten cómodos dejándola quieta. Hoy Bahía Blanca es un lugar con muy poco movimiento inmobiliario. Monte Hermoso por caso, sigue en ese sentido siendo mucho más atractivo”, opinó.

Siempre fue un refugio informal

   Mauro Trellini es economista y docente de la Universidad Nacional del Sur. 

   Manifestó que nuestro país es un mercado completamente distinto al resto del mundo, con el 40% de su Producto Bruto Interno en negro. 

   “Desde que existe esa realidad y cuándo alguien debe decidir dónde canalizar su dinero, aparece el mercado informal de la construcción, que se impone a la volatilidad de todos los demás nichos formales", señaló. 

   Y amplió: "Siempre la construcción fue un refugio informal, incluso en momentos como el actual cuya rentabilidad es baja, al punto que no te genera ni un 2% en dólares si comprás un inmueble y lo alquilás. El mercado no baja los precios porque los propietarios no viven de eso. En definitiva, la construcción es un lugar donde logran canalizar su dinero”.