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La compraventa de viviendas no puede despegar: hubo un 49% menos de escrituras

21/7/2019 | 08:00 |

El desfasaje entre el salario y el precio de las propiedades, exacerbado a partir de mediados de 2018, tornan muy complejo el sueño de la casa propia. 

Francisco Rinaldi

frinaldi@lanueva.com

     Pese al actual “veranito” financiero, las enormes dificultades para acceder a un crédito hipotecario se hacen sentir en el mercado inmobiliario local, lo que se refleja en una retracción del 49 por ciento en la cantidad de escrituras formalizadas por los notarios bahienses en el primer semestre de este año e igual lapso de 2018, de acuerdo con cifras del Colegio de Escribanos de la Provincia. 


      Así, en los primeros seis meses de 2019, se registraron 1.011 actos de compraventa en las escribanías de nuestra ciudad, que se comparan con las 1.969 de la primera mitad del año anterior. 


      La caída está asociada a las dificultades para sacar un crédito para vivienda: en Bahía, entre mayo de 2019 e igual mes del 2018, los actos formalizados mediante hipotecas se desplomaron casi un 85%. 


      Sumando los primeros seis meses del corriente, las apenas 44 propiedades escrituradas con hipoteca contrastan con las 740 del año anterior. 


     Es que acceder a un préstamo hipotecario hoy del Banco Nación (línea Tu Casa), a 30 años de plazo, Tasa de Interés Nominal (TNA) del 8% --siempre que se cobren haberes en la entidad-- y relación cuota/ingreso no superior al 25% exige un ingreso mensual conjunto de más de 121.000 pesos mensuales, suponiendo que pretende adquirirse una propiedad de 120.000 dólares (5.208.000 pesos al cambio actual), algo casi imposible para varias familias de nuestro medio. 


     Muy diferente era la situación en 2017 y la primera mitad de 2018. Por aquel entonces, los hipotecarios vivían una etapa dorada en la ciudad, con aumentos interanuales de registros que llegaron, en algunos meses, a superar el 400 por ciento .

 
     Las mayores facilidades para acceder explicaban buena parte de aquella etapa: con una cuota pura de 7.300 pesos mensuales, el ingreso conjunto requerido para el interesado en un préstamo UVA del Nación rondaba los $ 29.600, algo que no resultaba inalcanzable para las familias que querían acceder a su primer vivienda propia. 


     Pero en menos de dos años, como suele pasar en nuestro país, las cosas cambian. Y como: para poder comprar la misma propiedad, hace falta ganar un 309 por ciento más con respecto a aquel “lejano” noviembre de 2017, ya que los 29.567,72 pesos mensuales de ingresos para acceder en ese entonces se transformaron, hoy, en $ 121.015,48, de acuerdo con estimaciones propias, en función de lo que la entidad pública exhibe en su sitio de Internet. 


     ¿Qué pasó en el medio? Escape del dólar, aumento del interés bancario y disparada de los valores en pesos de las propiedades, en un mercado dolarizado de facto. 


      El resulto fue un punto de inflexión en la cantidad total de registros e hipotecas: a partir del segundo semestre del año que se fue, inició una escalaba bajista de la que aún, transcurrido un año, el mercado local no se recuperó. 
 

Morosidad, baja

     A pesar de que los créditos UVA aumentan mes a mes su cuota en función de que el capital del préstamo se actualiza por la inflación minorista, la morosidad del segmento continúa baja: de acuerdo con datos del BCRA, la irregularidad de los préstamos para vivienda ajustadas por UVA era del 0,3% a mayo de 2019 y se mantuvo invariable en el último año. 
     

      Pero para evitar males mayores, el Gobierno tomó cartas en el asunto, apelando a un aporte para quienes vieron subir a su salario por abajo de la inflación. 

      Según se supo a finales de la semana pasada, las autoridades destinarán "como  máximo" $ 80 millones para subsidiar a quienes hayan tomado  créditos en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y hayan sufrido un  alza de cuotas mayor a los salarios.

     Así lo confirmó el miércoles ministro del Interior, Rogelio Frigerio, al  dar detalles del plan con el que la gestión de Mauricio Macri  pretende "aliviar" a los deudores a los que en dos años se les ha  duplicado la cuota y también el capital adeudado en pesos por la  disparada inflacionaria.

     "Serán 80 millones de pesos, como máximo", indicó el  funcionario en declaraciones a medios radiales capitalinos, y dijo que esto no  aumentará el gasto público, dado que se realizará una reasignación  de partidas dentro del Presupuesto 2019 votado por el Congreso  Nacional, una facultad que tiene la Jefatura de Gabinete.
 

Universo

    En el país hay 115.000 personas o familias que tomaron créditos  hipotecarios indexados por inflación (en UVA) desde que la gestión  Macri impulsó esta iniciativa en mayo de 2016: unos 80.500 fueron  por contratación directa y 34.500 a través del plan oficial  Procrear.

    Frigerio dijo que con los 80 millones de pesos el Gobierno  pretende dar un subsidio a prácticamente todos los deudores, que  se vieron afectados porque al momento de suscribir el préstamo no  estaba en sus planes que la inflación se fuera a disparar,  alcanzando el récord en 27 años.

    "Estamos hablando de casi todo el universo. Recibirán la  compensación aquellos que hayan obtenido un crédito para vivienda  única, que no sea una vivienda para alquilar", añadió.

    Si, como dijo el funcionario, el Gobierno le diera un subsidio  a "casi todo el universo", el dinero que será depositado en las  cajas de ahorro de las personas afectadas estará entre 695 y 800 pesos promedio.

     Frigerio afirmó con esta medida el Gobierno sale a "defender un  sistema que funciona en todo el mundo, porque de alguna manera  aquí se replicó de países donde ha sido exitoso como en Chile, por  ejemplo".

     "A partir del año pasado, con la crisis y la depreciación de la  moneda (el peso), la inflación fue por encima de los salarios y  eso claramente afectó el sistema", lamentó Frigerio.

     Y, en medio de la campaña electoral, aclaró: "Estamos hablando  de una situación particular, de un hecho claramente excepcional,  en donde el Estado se hace cargo de la diferencia entre el salario  y la suba de la UVA".
Pese a que las sucesivas administraciones implementaron diversas estrategias para facilitar el acceso a la vivienda de la clase media (el actual Gobierno con el UVA y el anterior con el Procrear) lo cierto es que muchos siguen alquilando: en Bahía, alrededor del 24 por ciento de los hogares es alquilado. 

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