Expensas y pandemia: un combo que, de a poco, retoma la normalidad

Redacción de La Nueva.

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Mario Minervino / [email protected]

   Casi la mitad de los bahienses vive en edificios en altura. Inquilinos y propietarios, ocupantes de los departamentos, hacen frente a un pago que no distingue entre ellos, salvo por la cantidad de metros cuadrados que ocupa cada quien: las expensas, pago mensual de los que dispone el consorcio para afrontar los gastos de uso y mantenimiento de las torres.

   Al igual que todos los sectores por la pandemia, los administradores tuvieron que afrontar cambios que impactaron en la recaudación y, al menos en 2020, en la morosidad.

   Sin embargo, a lo largo de 2021 de a poco la problemática va desapareciendo y el 90 % de los administradores, que integran la Cámara que los agrupa, consideran que este año se ha vuelto a los valores normales de cobro.

   En ese sentido, apuntan que algunas informaciones o estadísticas que elaboran consultoras de CABA o del Gran Buenos Aires han planteado un estado de preocupación y alerta por una recaudación  que no tiene demasiada relación con la realidad bahiense que, al menos en ese aspecto, guarda características diferentes a esos grandes aglomerados.

Si bien en 2020 la morosidad alcanzó porcentajes elevados y preocupantes, rozando el 40 %, en 2021 las entidades relacionadas con el manejo de consorcios aseguran que los pagos van siendo regularizados, llevando la morosidad a porcentajes razonables.

   Ha habido un aumento en los gastos con la compra de más artículos de limpieza por el Covid; el uso de los ascensores creció debido a que se limitó la cantidad de ocupantes y se registraron, además, varios ajustes en los sueldos de los porteros. Este último ítem es clave a la hora de establecer el valor de las expensas. Los valores se mantuvieron varios meses estables, ya que el Estado se hizo cargo de hasta un 30 % de esos sueldos.

  Otra modificación ha sido que —casi todos— los consorcios han pasado todo al modo digital (envío de expensas, cupones y comunicados) y cambió la forma de pago, incrementándose la bancarización.

   En abril de 2020 se alcanzó —en Buenos Aires y algunas ciudades del interior— un pico de morosidad del 40 %, acercándose al récord de 2001, cuando superó el 45 %. Actualmente, los valores descendieron a un 25 %, cerca de la morosidad promedio cercana al 20 %. En nuestra ciudad, si bien hubo un incremento en el atraso de los pagos, nunca se llegó a un nivel preocupante.

   Este año ya hay menos atrasos en los pagos. Los datos fueron ratificados por el relevamiento de 100 mil unidades distribuidas entre CABA, Gran Buenos Aires y ciudades del interior realizado por el grupo de administradores Octavo Piso.

   El estudio indica que, si bien en los primeros meses de cuarentena aumentó fuertemente el porcentaje de deudores, la deuda de expensas descendió este año del 42 % al 27 %. A su vez, los medios de pago presenciales (efectivo, cheque, depósito) cayeron de un 53.81 % en enero 2020 a un 20 % en febrero 2021, a favor de la transferencia bancaria. 

   De esa muestra de 100.000 unidades analizadas, el 50 % están en CABA; un 10 % del Gran Buenos Aires y el 40 % restante en ciudades del interior. 

La visión local

   La situación en nuestra ciudad es de un adecuado cumplimiento en el pago de expensas 2021, aunque sí se pone el énfasis en que su valor resulta elevado en relación al alquiler de los departamentos, con lo cual a veces es necesario bajar las pretensiones para que la unidad consiga interesados con un valor razonable de expensas más alquiler.

   Osvaldo Meloni, administrador de consorcios e integrante de la Cámara de Administradores, menciona que hubo una baja en las cobranzas al principio de la pandemia, pero que en 2021 se ha vuelo a la normalidad.

   “El 90 % de los socios de la Cámara manifiestan que no tienen morosidad o, si la tienen, está dentro de los parámetros normales”, detalla.

Osvaldo Meloni, administrador de consorcios e integrante de la Cámara de Administradores.

   El profesional explica que los atrasos complican la situación de cualquier edificio, sobre todo porque en la ciudad los consorcios mantienen su resistencia a formar un fondo de reserva que, además de ser una obligación, conforma una respuesta a cualquier urgencia que atender.

   En cuanto a los valores de la expensas, Meloni reconoce que han llegado a números altos.

   “En un edificio de 40 unidades de un dormitorio, con encargado permanente (sin vivienda), y un ayudante, no bajan de 5.000 a 6.000 pesos. Los propietarios han debido bajar los alquileres, con un perjuicio para ellos como inversores, para lograr alquilar. El 50 % del valor de las expensas surge de los sueldos del personal”, detalla.

   Otra situación que complica a los edificios locales es que la mayoría tienen más de 50 años, lo cual exige importantes y constantes tareas de mantenimiento y adecuaciones, así como las onerosas obras de gas por deficiencias en las montantes y la adecuación de los departamentos a las nuevas normas de los servicios.

   Para el martillero Diego Rozas Dennis, la morosidad en 2021 “se mantiene dentro de los valores históricos”.

Diego Rozas Dennis, martillero de nuestra ciudad.

   En el sector del barrio Universitario, por caso, sobre cien unidades funcionales, casi todas ocupadas por estudiantes de la zona, el 12 % tiene mora, sin dejar de considerar que julio es un mes especial por las vacaciones. En el sector céntrico, sobre 143 departamentos administrados, se registra un 8 % de morosidad, mientras que en el caso de oficinas el cumplimiento es del 100 %.

   A pesar de los números favorables, Rozas Dennis tiene cierta preocupación por el segundo semestre, ya que en todo el tiempo de pandemia no ha habido actualización de honorarios —que se deberán adecuar antes de terminar el año-— y también habrá aumento en el sueldo de los porteros, lo cual permite anticipar un ajuste importante en la cuota de los gastos comunes.

   Romina Bonzini, titular de la firma Colaneri Bonzini Propiedades, menciona que no hay demasiados atrasos con el cobro de las expensas y que, desde su empresa, se hacen un seguimiento más detallado a partir de una deuda que supere los dos meses.

Romina Bonzini, titular de la firma Colaneri Bonzini Propiedades.

   “Cuando eso ocurre, en general dejamos de percibir el alquiler si no cancelan las expensas. De esa manera entran en mora con el alquiler y, en general, se ponen al día. Es una estrategia para ser prolijos con el tema”, asegura.

   Bonzini coincide con otros referentes del sector en que el valor de las expensas, en general, son “muy elevadas” y aumentan a veces de “manera desmedida” a lo largo del año, sobre todo con las paritarias de los porteros.

   “Antes uno hablaba nada más del valor del alquiler; hoy las expensas, a veces, son las que definen una operación y obligan a bajar el monto de alquiler para llegar a un acuerdo”, indica.
Por último, el ingeniero Sergio Daub, de Daub inmobiliaria, reconoce que “la morosidad aumentó bastante con la pandemia en 2020”, por ciertas concesiones que hubo para no pagar en tiempo y forma.

   “La mora complica mucho a los edificios, que dependen de esa recaudación para afrontar los gastos mensuales de mantenimiento y arreglos. Antes uno consideraba nada más que el alquiler para negociar un contrato, pero hoy las expensas determinan que se concrete o no una operación”, indica.

Sergio Daub, de Daub inmobiliaria.

   Lo cierto es que, a pesar de lo severo del panorama 2020/2021 de pandemia, la normalidad parece ir poco a poco retomando su lugar. Las expensas son elevadas en relación a los alquileres, pero al menos en nuestra ciudad el cumplimiento de los habitantes de edificios es adecuado y razonable.