Los cambios tras la nueva norma

Ley de Alquileres: si la inflación se dispara, el mercado ajustaría por abajo

26/7/2020 | 07:30 |

El principio de autonomía de la voluntad de las partes, que prevalece en los contratos, haría que las actualizaciones sean inferiores a lo estipulado por el índice que rige en la nueva normativa. 

Foto: Pablo Presti-La Nueva

Francisco Rinaldi / frinaldi@lanueva.com

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La sensibilidad del mecanismo de indexación previsto por la ley de Alquileres a la inflación daría lugar a que los nuevos contratos locativos que se negocien en los próximos meses en nuestra ciudad, se actualicen por debajo del mismo, de acuerdo con un abogado y un agente inmobiliario consultados por La Nueva. 
Es que uno de los artículos más polémicos de la nueva norma (la número 27.751) es el 14, que prevé ajustes anuales en función de un índice conformado, a partes iguales, por las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA. 
Y, precisamente, he ahí el principal motivo de inquietud, ya que una eventual disparada de los índices inflacionarios -en concreto, del IPC- podría perjudicar seriamente los inquilinos.  
“La nueva norma admite la indexación en los contratos de alquiler, lo cual no estaba permitido anteriormente, y establece que el ajuste en los alquileres debe ser anual". 
"Con respecto al índice en cuestión, en la práctica comercial, ese porcentaje de actualización se establecía de forma arbitraria y según las expectativas de inflación, y en los últimos tiempos, rondaba el 15% semestral”, explicó el abogado Santiago F. Sarquis, del Estudio Alfredo A. Bernabei & Asociados. 
Coincidentemente, para el martillero y corredor público Carlos Esteban (Inmobiliaria Esteban) la nueva norma legal “otorga claridad porque es un número que surge de un promedio de cifras oficiales. Habitualmente, las actualizaciones que se sugería eran informales”. 
Sin embargo, las experiencias pasadas hicieron que la flamante normativa encendiera las alertas de varios referentes nacionales del mercado inmobiliario, quienes pusieron el grito en el cielo denunciando que la actualización de los alquileres en base a un índice surgido de cifras oficiales podría perjudicar a la actividad retrayendo la oferta de inmuebles nuevos. 
Pero ¿todos los aumentos deben ser en base a este índice? 
“No. El índice que establece la nueva ley es el tope de aumento que se puede realizar, es decir que, por debajo del mismo, se puede acordar también”. 
"Esto es así porque como se desprende del Código Civil y Comercial de la Nación, en los contratos privados prevalece el principio de autonomía de voluntad de las partes, siempre que no se afecte con el mismo el orden normativo vigente”, explica Sarquis.
“El índice es una referencia, te dice que es lo que se tiene que aplicar según la ley. Tranquilamente puede haber un contrato donde se llegue a un arreglo con una actualización inferior al mismo". 
"Y ante una posible disparada de la inflación, los mismos propietarios van a pedir arreglar por debajo, ya que sino, otro lo hará y podrá mantener rentado su inmueble. No nos olvidemos que, al fin y al cabo, lo que termina prevaleciendo es el valor de mercado”, acota Esteban.

¿Qué hubiera pasado? 
Una simulación realizada por el estudio Bernabei permite inferir que hubiese ocurrido de haberse aplicado la ley actual, pero en enero de 2018, en contraposición con la modalidad de ajuste aplicada para los contratos firmados con anterioridad a la 27.751. 
La misma toma los siguientes supuestos: 
* El valor locativo inicial (enero de 2018) es de 10.000 pesos. 
* El ajuste que se aplica es del 15% semestral para los contratos previos a la ley. Se aplica desde el primer año del contrato (2018). 
* El plazo total del contrato es de tres años, con lo cual, finaliza en diciembre de 2020. 
* El índice de ajuste considera el promedio de subas interanuales del RIPTE y del IPC, asumiendo que así se calculará el índice de ajuste previsto por el artículo 14. 
Los resultados del ejercicio son los siguientes (gráfico de arriba):  
* En el primer año del contrato, los inquilinos se habrían visto beneficiados por la aplicación de la nueva ley, ahorrando $ 9.000 a lo largo del segundo semestre de 2018. Este beneficio se daría porque el ajuste, con la 27.751, se realiza una vez al año, a diferencia del que se convenía previamente a esta normativa, que era semestral. 
* Para el primer semestre de 2019 (segundo año del contrato), el inquilino perdería $ 2.850 con la ley, aunque el ahorro de $ 9.000 que lograría en el segundo (cuando se vuelve a actualizar semestralmente el contrato previo a la ley) más que compensaría dicha pérdida, dejando un ahorro neto de unos 6.000 pesos, beneficiando, de esta forma, al inquilino en relación con el régimen anterior. 
* Pero a partir del tercer año del contrato, el inquilino se vería perjudicado, ya que pagaría 20.000 pesos más durante todo ese año (casi $ 18.000 más en la primera mitad y unos $ 2.000 en la segunda), debido a que el promedio entre el IPC y el RIPTE de 2019 fue del 50%. 
* Como resultado final, el inquilino terminaría pagando el último mes del contrato (diciembre de 2020), casi 20.500 pesos de haberse aplicado la nueva normativa y 20.112 pesos de no haberlo hecho. 
Incluso, de practicarse otra modalidad de ajuste previa a la ley (actualización anual del 30% en el valor del alquiler a partir del segundo año más dos actualizaciones semestrales del 15% en la renovación), también muy utilizada en nuestra ciudad, el pago extra para el inquilino hubiese sido mayor. 
Conclusión: el ejercicio demuestra que el índice es muy sensible a las subas inflacionarias, por lo cual, se prevé que ante una posible disparada a futuro, las modalidades de ajuste acordadas deberían ser inferiores. 
“Entre inquilino y propietario podría acordarse en una de las cláusulas que los ajustes en los valores estén un porcentaje por debajo del índice, por ejemplo”, ejemplificó Sarquis. 
Otra cuestión tiene que ver con la veracidad los índices publicados (hay malas experiencias pasadas), lo que atentaría contra uno de los puntos centrales de la normativa.

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