Bahía Blanca | Viernes, 29 de marzo

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Créditos UVA: hay que ganar un 212% más para poder acceder

Considerando el valor de una casa de barrio, la suba del dólar y los intereses elevó notoriamente el ingreso requerido para poder sacar un préstamo indexado con relación a lo que se necesitaba en noviembre de 2017. 

Francisco Rinaldi

frinaldi@lanueva.com


Todo tiempo pasado fue mejor, reza un viejo refrán popular. Y para las familias bahienses que alquilan, vaya si lo fue: comprar una vivienda por medio de créditos indexados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) requiere de un ingreso total no menor de 92.300 pesos mensuales a septiembre del corriente, un 212 por ciento más de lo que se necesitaba en noviembre de 2017. 
La comparación fue realizada por este diario utilizando los requisitos básicos para lograr un crédito hipotecario UVA Banco Nación (el más dinámico en el otorgamiento de este tipo de préstamos) de noviembre del año pasado y septiembre de 2018, los que se obtuvieron de las páginas web de la entidad financiera. 
Así, en aquel “lejano” noviembre de 2017, los requisitos y condiciones básicas para calificar para un UVA eran: plazo de 30 años, financiamiento del 80% del valor del inmueble, tasa de interés anual del 3,5% y relación cuota-ingreso del 25%. 
Con todo, tomando la cotización de una vivienda familiar (tres ambientes, dos dormitorios y con garage, ubicada en un barrio de la zona de Alem al 3.000 de nuestra ciudad) vigente al onceavo mes del año anterior, que era de 120.000 dólares (unos 2.070.000 pesos cuando el dólar costaba 17,25 pesos, de acuerdo con el promedio de cotizaciones mensuales que lleva el Banco Central), el monto a financiar por el Banco era de $ 1.656.000, lo que arrojaba una cuota pura inicial (no se consideran seguros, impuestos ni otros gastos) de $ 7.391,93, de forma que el ingreso familiar exigido era de 29.567,72 pesos, una cifra que, por aquel entonces, no resultaba imposible para una joven familiar de clase media bahiense. 
De hecho, en ese año, el enorme éxito de la iniciativa daba cuenta de ello: de acuerdo con datos del Banco Central, en 2017, se incorporaron al sistema financiero casi 58.500 nuevos deudores hipotecarios que acrecentaron el total de prestatarios hasta los 210.000. 
La expansión de los hipotecarios fue del 148% interanual (diciembre del año pasado contra igual mes de 2016) descontando los efectos de la inflación, y se calcula que del stok total de préstamos para vivienda, un 92% se adquirió bajo la modalidad UVA, siempre según el Central.
Pero en Argentina, del boom de 2017 al parate actual hay un sólo paso, y la suba del dólar y de los costos del financiamiento conspiraron contra la iniciativa.
Es que bajo condiciones similares, si tomamos igual cotización para la casa en cuestión, pero con condiciones diferentes para el crédito del ejemplo al mes en curso (tasa de interés más alta y del 6,5%) y, obviamente, un tipo de cambio mucho más elevado (promedio de $ 38,41 para lo que va del mes), surge que la cuota inicial pasa a ser de 23.091,12 pesos. 
De esta manera. los ingresos mínimos solicitados para acceder rondan los 92.364,48 pesos, un 212,38% más altos con respecto a noviembre de 2017. ¡Y ni siquiera pasó un año!
La abrupta suba del dólar incrementó notoriamente el precio en moneda local del inmueble, ya que pasó de 2.070.000 pesos en noviembre de 2017 a 4.609.200 actual (+122,66% en dicho lapso). 
Las cifras resultan escalofriantes inclusive si la comparación se hace dentro de este año. 
Es que con una cuota pura de $ 9.730,76 -surge de una tasa del 5% y un dólar de 19,03 pesos- los ingresos mínimos eran de $ 38.923,02 en enero de 2018. Más difícil, pero no imposible. Incluso , en este año. 
Sin embargo, en sólo ocho meses todo cambió. De manera abrupta, el dólar subió un 102% y, con ello, el precio de la vivienda. 
Conclusión: en ese cortísimo lapso, ya en este mes, hay que ganar un 137,3% más con relación a enero para reunir los $ 92.300 necesarios para abonar la cuota inicial del UVA, una auténtica quimera en momentos en que los salarios pierden por goleada frente a la inflación. 
 

Mal año 
Las evidentes dificultades de acceso al crédito hacen que el mercado inmobiliario local, en el segmento de compra-venta, se encuentre claramente a la baja. 
De hecho, datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires señalaron que el total de  actos de compra-venta formalizados en las escribanías bahienses fue de 608 actos entre julio y agosto de 2018, un 7% menos contra el bimestre mayo-junio y un 33% menos contra el mismo bimestre de 2017. 
Más: durante el mismo bimestre, la cantidad de transacciones ejecutadas en nuestra ciudad por la vía de las hipotecas apenas alcanzó al 15% del total, marcando una retracción del 49% con respecto a doce meses atrás. 
Ante este difícil presente, los agentes encuestados por el Centro Regional de Estudios Económicos de Bahía Blanca-Argentina (CREEBBA) aguardan, en el 64% de los consultados, un empeoramiento de la situación.
Apenas el 36% tiene un mejor panorama de cara a lo que vendrá, aunque no mucho, ya que creen que la situación se mantendrá, pero no que mejorará.
De acuerdo con el relevamiento del CREEBBA, la paralización del mercado inmobiliario corrigió a la baja las cotizaciones en dólares para las viviendas. 
Lejano parece, a la luz de los hechos actuales, aquel 2017 donde los agentes celebraban la recuperación del mercado, tras los duros años del cepo cambiario kirchnerista (instaurado en noviembre de 2011), responsable de su congelamiento. 
Hace menos de un año atrás, las escribanías bahienses también dan cuenta del fenómeno ya que, de acuerdo con datos del Colegio de notarios bonaerense, entre enero y noviembre de 2017, casi el 30% de los 3.890 actos de compra venta de inmuebles registrados en la ciudad fueron hipotecas, cifra que hace exactamente un año apenas llegaba al 13%.  
   Incluso, con relación a los 11 primeros meses de 2016, la cantidad de hipotecas registradas por los notarios locales se expandieron la friolera del 206% interanual, creciendo varios puntos por encima del total de actos registrados (+41%) en idéntico lapso. 
   El total de montos escriturados entre enero y noviembre en Bahía Blanca, de acuerdo con el colegio de notarios, sumó 2.827 millones de pesos (+158,92% interanual).
Pero, como suele pasar en Argentina, las condiciones cambiaron. Mucho y muy de prisa. 
 

Y encima, sube la cuota
Aunque quienes ya pudieron acceder están en mejor situación frente a los que no, lo cierto es que, al actualizar la cuota del UVA por la inflación minorista, se hace más pesada en términos del presupuesto familiar. 
Y en épocas en la que los salarios pierden poder de compra, la cosa se pone peor.
El tema genera preocupación entre los prestatarios UVA y ya hay varios proyectos  para tratar de ayudarlos, sobretodo, teniendo en cuenta que se esperan malos tiempos en materia inflacionaria para los meses que vendrán. 
Una de estas iniciativas pertenece al legislador por el Frente Renovador Marco Lavagna. 
En esencia, la idea es iniciar un fondo fiduciario que se alimente, primeramente, con fondos del Tesoro nacional y un 10% de utilidades del BCRA. 
Más adelante, el fondo – bautizado como Fondo Fiduciario de Compensación Hipotecaria- se retroalimentaría de la siguiente manera: cuando los asalariados perciban un aumento por encima de la inflación que es hasta un 5% más alto con respecto al promedio de los precios minoristas, los trabajadores no deben aportar nada al Fondo. 
Pero cuando la suba salarial está por arriba de ese porcentaje, los deudores UVA deberían hacer su contribución por el monto que resulte de esa diferencia, por lo que tendrían que afrontar una cuota más elevada en esas circunstancias.
Se agrega un seguro fijo, de monto a definir, que se paga siempre y contribuye a alimentar al fondo, junto con las inversiones financieras que se realicen.
Bajo un escenario contrario, como lo es el actual, cuando la inflación excede a los salarios, el deudor resulta protegido porque su cuota se actualiza por el aumento salarial emergente del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que estima el INDEC y no por la UVA-inflación.
Por el lado de los bancos, seguirían cobrando en UVA, siendo “compensados” por el Fondo, que posee el seguro fijo, las diferencias salarios-inflación, los aportes originales más las inversiones.
El sistema de seguro o “Swap” propuesto en este proyecto de ley fue implementado exitosamente por México después de su crisis de 1995 en años de alta inflación, volatilidad macroeconómica general y salida de una crisis bancaria traumática.