Un boom que ya no es: cayó 14 % la compraventa de inmuebles

Redacción de La Nueva.

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Francisco Rinaldi

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Los efectos de la volatilidad cambiaria se sienten en el mercado inmobiliario local: la caída en la cantidad de actos de compraventa de inmuebles fue del 14 por ciento entre mayo del corriente y el mismo mes del año anterior, de acuerdo con información exclusiva brindada por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. 
Parte de la retracción está explicada por la importante desaceleración interanual en el número de hipotecas, que con 92  inmuebles adquiridos bajo esta modalidad, creció a razón del 15% entre el quinto mes de este año e igual mes del año pasado, de acuerdo con la misma fuente. 
En los meses anteriores, en parte, gracias a la fortaleza del crédito UVA, el aumento de las propiedades escrituradas bajo hipoteca ostentó incrementos que llegaron a superar el 200% interanual (con 242 hipotecas, que explicaron nada menos que el 55% del total de actos, marzo fue el mes más activo en nuestra ciudad, ya que se incrementaron un 284% con respecto al mismo mes de 2017) para pasar a desacelerarse ostensiblemente hasta el 15% del quinto mes, el menos activo en lo que va del corriente en términos de escrituras con hipotecas. 
Entre los meses abril y mayo de este año, se produjo un auténtico baldazo de agua fría para el sector: la cantidad de hipotecas cayó un 56%, ya que en abril se formalizaron en las escribanías locales 211 hipotecas, que se comparan con las 92 de mayo. 
De esta forma, la cantidad de hipotecas perdió participación sobre el total, ya que pasó de un promedio por encima del 50% en los primeros cuatro meses del año al actual 30%. 
Para los agentes, las causas de este presente están íntimamente relacionadas con la volatilidad del dólar, que, con una suba superior al 50 por ciento en lo que va de 2018, empantana operaciones de compra-venta. 
"Estamos en medio de un proceso de corrección de precios, y eso siempre complica las cosas. Los préstamos para vivienda, que fueron un boom el año pasado y generaron un efecto arrastre para los primeros meses de 2018, se cayeron", admitió el titular de la Cámara Inmobiliaria local, Javier Piñero. 
Acotó que se ve cierto interés de entrar al mercado de aquellos inversores dolarizados que consideran "que la apreciación del dólar ya fue lo suficientemente fuerte", aunque no siempre encuentra su correlato en la oferta. 
"Hay que hacerle entender  a muchos propietarios que acá hubo una corrección cambiaria, pero que eso no significa que el valor real de su propiedad haya subido. Los agentes tenemos que ser conscientes de que siempre va a haber un mercado, por el interés de la gente de volcar sus ahorros a inmuebles, por eso, hay que buscar el acuerdo", explicó. 
Es que la experiencia reciente, con una historia rica en vulnerabilidad de derechos de propiedad, justifican dicho interés. 
De hecho, un estudio del economista de la Universidad Di Tella, Juan José Cruces, calculó el crecimiento de la inversión inmobiliaria en la etapa pre y post corralito del 2002 en un 78 por ciento. 
Más: durante los años 1992 a 2000, por cada dólar que que iba al real estate (en la jerga, inversión en el sector inmobiliario) alrededor de seis se convertían en depósitos bancarios. 
Entre 2003 y 2012 dicha relación se dio vuelta: por cada dólar inmovilzado en propiedades, apenas 99 centavos iban a los bancos. Toda una muestra de la confianza que despiertan los ladrillos en detrimento de otros vehículos de inversión, como las colocaciones en los bancos. 
 

Montos 
Con un  total de 310 registros de compra-venta en las escribanías de nuestra ciudad frente a las 361 de mayo del año pasado, el mes cinco dejó una merma del 14,13% en la cantidad de escrituras. 
Durante todo el año pasado, en parte, por el crédito para vivienda, hubo un crecimiento sostenido en todos los meses, aunque con una menor base de comparación, dada la importante retracción económica de 2016. 
Así, mayo registra la primer caída desde enero del año pasado. 
Con todo, las hipotecas, que representaron el 29,68% del total de actos en mayo, se desaceleraron en forma impactante, ya que apenas crecieron un 15,28% contra el quinto mes de 2017. 
 En tanto, a valores corrientes, el monto total escriturado fue de 308.571.889,07 pesos, lo que equivale a un incremento del 35% frente a igual mes del año pasado. 
El monto promedio por acto fue de unos 995.393 pesos, de acuerdo con la información de los notarios bonaerenses. 
Sobre el total escriturado, el 89% correspondió a valores de propiedades por encima de los 500.000 pesos. 
 

En CABA, al revés
La cantidad de escrituras de  compraventa de inmuebles porteños registró en mayo un aumento  interanual del 15,5%, con impulso de las hipotecas, mientras el  monto total de las transacciones se elevó 76,6% en el mismo  período, se informó .
De acuerdo con el informe mensual del Colegio de Escribanos de  la Ciudad de Buenos Aires, durante el quinto mes de 2018 se  firmaron 5.892 escrituras, por un total de 20.084 millones de  pesos.
 En comparación con abril de 2018, los actos cayeron 1,5% en  cantidad, pero crecieron 12,6% en pesos.
En la relación mensual, por segundo mes consecutivo hubo  índices negativos: mayo tuvo una baja de 1,5% respecto a abril, y  abril ya había registrado una merma de 1,6% respecto a marzo.
Según detalló la entidad, el monto medio de los actos fue de  3.408.761 pesos (146.929 dólares de acuerdo al tipo de  cambio oficial promedio); creció 52,9% en un año en pesos,  mientras que en moneda estadounidense subió 5,5%.
En mayo, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria  totalizaron 1.607 casos, 42,7% más que las registradas un año  antes, aunque descendieron un 26,9% respecto a abril de este año.
Las hipotecas representaron el 27,7% del total, frente a 22,2%  de un año antes. El Colegio de Escribanos detalló que si se mide una comparación  de los primeros cinco meses, 2018 da un crecimiento del 31,8%  respecto del mismo período de 2017: 26.481 escrituras contra las  20.097 de mayo de 2017.
 En el acumulado de esos cinco meses con hipotecas se observó  un resultado de 9.387 escrituras: el crecimiento interanual fue de  118,3% (el año pasado el acumulado dio 4.299).
Recientemente, un estudio de la Universidad Torcuato Di Tella  ubicó a la capital argentina como una de las ciudades más caras de  América Latina para comprar una propiedad.

Las ciudades con el metro cuadrado de un inmueble promedio más  caro de la región son Río de Janeiro, con unos 3.663 dólares;  Santiago de Chile, 3.303; Buenos Aires, 3.059 y Montevideo, 3.000.
 

Materia pendiente
Pese a las diferentes políticas públicas para facilitar el acceso a la vivienda, en los últimos trece años el porcentaje de asalariados bahienses que alquila creció desde el 21 al 32% entre el primer trimestre de 2004 e igual lapso de 2017, de acuerdo con un informe que publicó este diario a finales del año pasado, elaborado en base a datos del Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales del Sur (IIESS).
Aunque menos pronunciada, la misma situación se evidenció a nivel país, con un aumento en el porcentaje de inquilinos del 15 al 19% en el mismo lapso, según el informe realizado por los investigadores del IIESS en base a datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) que difunde cada trimestre el INDEC.
La EPH se realiza en 31 aglomerados urbanos cuya población total explica alrededor de un 70% de la nacional. Uno de estos es el Bahía Blanca-Cerri (BBC). 
Como contracara de este fenómeno, la diferencia entre BBC y el resto de los aglomerados en cuanto al porcentaje de asalariados propietarios del terreno y la vivienda que habitan, pasó de un punto porcentual en el primer trimestre de 2004 a cuatro puntos porcentuales en los primeros tres meses del corriente. 
     En paralelo, el promedio para el período completo de dependientes-titulares es del 60% en BBC versus un 65% en todos los aglomerados.
Vale aclarar que el resto de los asalariados -entre un 8 y un 15% en BBC y el total de aglomerados, respectivamente- habita su casa bajo otros regímenes de tenencia: como ocupante por pago de impuestos/expensas, propietario únicamente de la vivienda pero no del terreno u ocupante gratuito con permiso, por citar algunos.