Boom de los UVA: en Bahía Blanca, 29 % de las escrituras son hipotecas
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Francisco Rinaldi
frinaldi@lanueva.com
El boom de los créditos para la vivienda no se detiene y ya se refleja en las escribanías de la ciudad, donde casi tres por cada diez actos de compraventa registrados al mes de agosto del corriente se explican por hipotecas, de acuerdo con datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, a los que accedió en forma exclusiva “La Nueva.”.
Así las cosas, el 28,65 por ciento del total de actos de compraventa de inmuebles formalizados por los notarios bahienses durante agosto de 2017 -último dato disponible- son hipotecas, según la estadística del colegio de notarios provincial.
Hace exactamente un año atrás, apenas el 8,44% del total registrado se adquiría bajo esta modalidad, lo que habla a las claras del fuerte crecimiento del financiamiento para vivienda en nuestro país.
Es que de acuerdo con datos del BCRA, desde abril de 2016 hasta mediados de agosto de 2017, se llevan otorgados un total de 23.507 millones de pesos de créditos nominados en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), de los cuales, $ 16.374 corresponden a créditos hipotecarios, es decir, un 72% .
Fundamentalmente a partir del desempeño del segmento en UVA, se estima que desde febrero de 2017 ha comenzado a crecer la cantidad de deudores de créditos hipotecarios en el balance de las entidades financieras, llegando a unos 181.000 a mediados de 2017.
En este marco, en mayo y en junio se incorporaron aproximadamente 3.200 y 3.700 nuevos deudores hipotecarios respectivamente, acumulando casi 15.000 incorporaciones en los primeros seis meses de 2017, según señala el Central en su Informe sobre Bancos del mes de junio.
Con todo, en Bahía Blanca, sobre un total de 513 escrituras de compraventa unas 147 se formalizaron con hipotecas (28,65%).
Desglosando por montos, el 76% de las hipotecas se registró con valores de los inmuebles por encima de los 500.000 pesos.
De este forma, en valores, del total escriturado en la ciudad (357.197.797,35 pesos) el 47,17% ($ 168.489.981,69) correspondió a hipotecas en el octavo mes del año.
En agosto de 2016, el porcentaje era menos de la mitad: un 21,5%, ya que sobre un monto global de 107.037.674,33 pesos, tan sólo 23.023.348 se hicieron bajo esta modalidad de adquisición.
La mayor participación del financiamiento para viviendas en el total escriturado apuntaló la cantidad de nuevas registraciones, que, con 513 actos, fue un 66,56% superior respecto de agosto de 2017, al tiempo que, en montos, creció casi un 234% en términos interanuales.
La cantidad de actos del octavo mes superó a las 289 transacciones mensuales promedio del cuatrenio 2013-2016, de acuerdo con los registros históricos para Bahía Blanca.
En todo la Provincia de Buenos Aires, la entidad que agrupa a los notarios bonaerenses registró un total de 12.019 actos de compraventa de inmuebles, también a agosto del corriente, de los cuales, 3.273 fueron hipotecas, es decir, un 27% del total.
Con relación a doce meses atrás, la cantidad de escrituras avanzó a razón del 36% interanual, bastante por debajo del desempeño local.
Buen momento
Más allá de la estadística, notarios y agentes inmobiliarios de la ciudad coinciden en resaltar el “buen momento” que afronta el mercado inmobiliario de nuestra ciudad.
“Con las cifras recientes, podemos decir que la tendencia al alza en el número de actos iniciado a principios de año se consolidó, por lo cual, podemos hablar, sin temor a equivocarnos, de una importante reactivación”, manifestó a este diario el presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, el escribano Leopoldo Bernard.
Acotó que el renovado dinamismo tiene su explicación en “la agresiva política de otorgamiento de préstamos para vivienda que inició el gobierno, de la mano de los préstamos UVA”.
La agente Gladys Demaestre, titular de Gladys Demaestre Propiedades, coincidió en que el actual boom de otorgamiento de créditos apalancó a la actividad en nuestra ciudad, aunque advirtió por los retrasos en los tiempos de acreditación.
“Hay una demora de 90 días. Y eso provoca cierta inquietud entre los vendedores, quienes, en algunos casos, prefieren no hacer transacciones con préstamos”, explicó Demaestre.
Bernard insistió en que los esperables -y hasta entendibles- cuellos de botella que suelen generar situaciones de esta índole podrían mejorarse en forma notoria si los bancos se decidieran a abrir sus nóminas de escribanos, involucrando a más profesionales en la operatoria.
“Nosotros insistimos en que las entidades abran sus listados de escribanos para acelerar los trámites inherentes a la hipoteca. Hay casos de escribanías sobrepasadas de trabajo, lo que, obviamente, incide en el plazo de otorgamiento”, recordó Bernard.
Capítulo aparte merece la elevada dispersión de precios que hoy ofrece el mercado, donde algunos titulares exigen montos para su propiedad que en nada se condicen con su real valor.
“Hay mucho propietario mal asesorado. Creen que pueden pedir cualquier cosa y que se lo van a comprar, pero eso no pasa. Por este motivo, hay que recurrir a un profesional”, se quejó un agente con varios años en la actividad.
Hay que escriturar
Para Bernard, aunque los costos pueden ser gravosos para quien accede a una vivienda por la vía de un préstamo hipotecario, escriturar el inmueble “lo antes posible” es una prioridad.
“Nosotros recomendamos a la gente que no se deje estar. Es un riesgo enorme para el propietario y para el vendedor no realizar la escritura”, explicó.
Acotó que dicho procedimiento otorga seguridad jurídica a las partes que intervinieron en la transacción, ya que el nuevo poseedor se erige como el titular pleno del inmueble sólo cuando el mismo se registra debidamente.
Al momento de enumerar los costos, es fundamental distinguir que cuando se adquiere una vivienda por crédito hipotecario, se están celebrando dos actos jurídicos en simultáneo: la compraventa del inmueble y la constitución de la hipoteca.
Por esta razón, los impuestos --tanto nacionales como provinciales-- honorarios y gastos de escrituración deben aplicarse sobre ambos actos, algo que no suele ser tenido en cuenta por la mayoría de los interesados en adquirir su vivienda.
Vale aclarar que los bancos públicos cobran algunos impuestos u honorarios por montos inferiores o hasta afrontan parte de los gastos de escrituración, por lo que se recomienda a los interesados informarse en la entidad elegida.
A modo de ejemplo, un inmueble cuyo valor ronda los 1,5 millones de pesos, deberá pagar los siguientes adicionales sin considerar los llamados trámites pre-escriturarios: impuestos (3,6% Sellos, 0,8% aportes notariales y 0,2% de tasa de inscripción) lo que suma un 4,6%. Aplicados sobre el precio del inmueble del ejemplo, totalizarían unos 69.000 pesos.
Los gastos y honorarios (diligenciamiento de certificados, folios de Actuación Notarial, estudio de títulos, etcétera, que son importes fijos o porcentuales, según corresponda) arrojan un total de $44.000, en el mismo supuesto.
Sumando el IVA, cierran en alrededor de $49.600 total.
Con todo, las erogaciones a afrontar por el comprador, emanados solo del acto de compraventa, totalizan aproximadamente unos 118.600 pesos.
En caso de corresponder, también debería abonarse el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) que asciende al 1,5%, y que debe ser afrontado por la parte vendedora, salvo el supuesto de reemplazo de vivienda intervenido por la AFIP.
Pero eso no es todo. Falta adicionar los costos emergentes de la hipoteca.
Como tales, surgen no del valor total del inmueble sino del monto a financiar, que asciende, dependiendo de la entidad en la cual se accedió al préstamo, a hasta un 80%.
Si este fuera el caso, sobre $ 1,2 millones --el 80% del precio de la vivienda del ejemplo-- corresponderían impuestos totales --los mismos que en el acto anterior-- por un 2,4% (en el caso del Bapro, este monto es menor, ya que se cobra un 0,9% en concepto de impuesto de Sellos en lugar del 1,8% general para hipotecas) a lo que deben adicionarse gastos por $3.000, honorarios por $24.000 (el 2% del monto otorgado) e IVA (aplica sobre gastos y honorarios únicamente) por $5.670.
Todo esto arroja un valor final de $61.470.
Adicionados a los $118.600 anteriormente indicados, el valor final para escriturar una vivienda de $ 1,5 millones, con un crédito hipotecario de $1,2 millones, asciende a unos $ 180.000 aproximadamente, equivalente a alrededor del 12% del precio de la vivienda adquirida.
Existen supuestos de montos mínimos no imponibles en los casos de adquisición de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, con referencia al impuesto de Sellos, siempre y cuando la valuación fiscal del inmueble no supere los 105.636 pesos.